ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

                                                Дело № 42-КГ13-4 

                                                

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

                                                г. Москва 25 февраля 2014 г.  

                                                Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской  Федерации в составе  

                                                председательствующего Горшкова В.В., судей Гетман Е.С. и Асташова СВ. 

                                                рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску  ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» к Абушаеву В.И. об обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Абушаева В.И. к ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании договора ипотеки (залога  недвижимости) недействительным, аннулировании записи в ЕГРП о регистрации  договора об ипотеке  

                                                по кассационной жалобе представителя ОАО «Российский  Сельскохозяйственный банк» Овалова А.С. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда  Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г.  

                                                Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации  Гетман Е.С, выслушав объяснения представителя ОАО «Российский  Сельскохозяйственный банк» Овалова А. С, поддержавшего доводы  кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного  Суда Российской Федерации  

                                                установила: 

                                                ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее - Банк) обратилось  в суд с иском к Абушаеву В.И. об обращении взыскания на заложенное  имущество, в отношении которого в обеспечение исполнения кредитного  обязательства был заключен договор от 28 декабря 2010 г. № 

<

...> об ипотеке (залоге) недвижимого имущества (далее - договор об ипотеке), Банк  просил установить его начальную продажную цену в размере 

<

...> рублей.  

                                                Абушаев В.И. предъявил встречный иск к Банку о признании договора об  ипотеке недействительным, аннулировании записи в ЕГРП о его регистрации.  

                                                Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 7 марта  2013 г. иск Банка удовлетворен, постановлено обратить взыскание на предмет  залога по договору об ипотеке объекта незавершенного строительства на  недвижимое имущество в виде не завершенного строительством здания,  назначение - нежилое, общей площадью застройки - 381, 64 кв.м, степень  готовности - 50%, инвентарный номер 

<

...>, литера 1,  кадастровый номер 

<

...>, расположенного по адресу:  Республика Калмыкия, Целинный район, село Троицкое, ул. Чкалова, д. 48;  земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - под  строительство торгового центра площадью 600 кв.м, кадастровый номер  

<

...> расположенного по указанному адресу, установив начальную  продажную цену данного имущества в размере 

<

...> рублей.  

                                                В удовлетворении встречного иска Абушаева В.И. отказано. 

                                                Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам  Верховного Суда Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. решение суда первой  инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного  имущества изменено, постановлено установить ее в размере 

<

...> рублей,  в том числе не завершенного строительством здания - 

<

...> рублей,  земельного участка - 

<

...> рублей. В остальной части решение суда оставлено  без изменения.  

                                                В кассационной жалобе представителя Банка Овалова АС. поставлен  вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции в части  установления начальной продажной цены заложенного имущества, как  незаконного.  

                                                Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 13 января  2014 г. кассационная жалоба представителя Банка Овалова АС. передана для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам  Верховного Суда Российской Федерации.  

                                                Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,  возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам  Верховного Суда Российской Федерации полагает, что апелляционное  определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда  Республики Калмыкия подлежит отмене по следующим основаниям.  

                                                В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса  Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных  постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения  норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли  на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых  законом публичных интересов.  

                                                При рассмотрении данного дела такого характера нарушения были  допущены судом апелляционной инстанции.  

                                                Судом установлено, что 24 декабря 2010 г. между Банком и ООО «21 век»  заключен договор № 

<

...> об открытии кредитной линии на сумму, не  превышающую 

<

...> рублей, под 14 % годовых на срок до 12 декабря  2011 г. (далее - кредитный договор).  

                                                В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком обязательств по  кредитному договору между Банком и Абушаевым В.И. заключен договор об  ипотеке. Предметом залога по договору об ипотеке являются: незавершенное  строительством здание общей площадью застройки 381,64 кв.м, степень  готовности 50%, и земельный участок, на котором расположен объект  незавершенного строительства, кадастровый номер 

<

...>, категория  земель: земли населенных пунктов - под строительство торгового центра  площадью 600 кв.м по адресу: Российская Федерация, Республика Калмыкия,  Целинный район, село Троицкое, ул. Чкалова, д. 48.  

                                                Заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия  от 30 августа 2012 г. в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному  договору.  

                                                Суд первой инстанции, разрешая дело и принимая по нему решение,  сослался на отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска о  признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке и указал, что  заемщик ненадлежащим образом исполнял обязательства по кредитному  договору.  

                                                Обращая взыскание на заложенное Абушаевым В.И. недвижимое  имущество, суд исходил из того, что стороны согласовали залоговую стоимость  объекта незавершенного строительства и земельного участка в размере  

<

...> рублей, поскольку эта сумма была указана в договоре об ипотеке.  

                                                Суд апелляционной инстанции признал правильными выводы суда первой  инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска Абушаева В.И. и  удовлетворения первоначального иска об обращении взыскания на заложенное  Абушаевым В.И. имущество, однако не согласился с определенным судом  размером его начальной продажной цены, указав, что при наличии имевшегося  между сторонами спора в отношении продажной цены этого имущества она  подлежала установлению в размере, соответствующем ее фактической рыночной  цене, и была определена в размере 100%.  

                                                Этот вывод суда апелляционной инстанции является ошибочным и не  основан на законе.  

                                                Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии  со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено  взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

                                                Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г.   № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями  и дополнениями) (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что, принимая  решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об  ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную  продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная  продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе  соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе  рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная  продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета  оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого  имущества, определенной в отчете оценщика.  

                                                Проведение оценки объектов оценки регулируется Федеральным законом  от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации».  

                                                В соответствии с названным законом при ипотечном кредитовании  физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине  стоимости предмета ипотеки проведение оценки объектов оценки является  обязательным; оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть  проведена оценщиком на основании определения суда; суд самостоятелен в  выборе оценщика (статьи 8, 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации»).  

                                                Таким образом, указанные нормы права содержат определенные  предписания относительно действий суда при определении начальной  продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика,  учитывающие возможность проведения повторной оценки судом в случае  необходимости.  

                                                Это судом апелляционной инстанции учтено не было. 

                                                Так, принимая представленное ответчиком заключение независимого  оценщика - ООО «Автосервис» от 24 мая 2013 г., установившего, что рыночная  цена предметов залога (с учетом исправления судом апелляционной инстанции  допущенной оценщиком в отчете арифметической ошибки) составляет 

<

...> рублей, суд апелляционной инстанции определил начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества в том же размере, что и в  отчете оценщика, чем нарушил требования статьи 54 Закона об ипотеке об  установлении такой цены в размере 80% от рыночной стоимости имущества.  

                                                Кроме того, в ситуации, когда, как установлено судом, Банк представил  отчет по определению рыночной стоимости спорного имущества в размере  

<

...> рублей, а ответчик - в размере 

<

...> рублей, суду апелляционной  инстанции в целях соблюдения задач гражданского судопроизводства следовало  обсудить вопрос о проведении повторной оценки объектов оценки.  

 

При рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции были  допущены и иные нарушения норм права.  

                                                На основании статьи 3271 (абзац второй части 1) Гражданского  процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции  оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные  доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом  апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало  невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не  зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии  новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.  

                                                Указанные положения статьи 3271 Гражданского процессуального кодекса  Российской Федерации судом апелляционной инстанции при принятии нового  доказательства - заключения ООО «Автосервис» от 24 мая 2013 г. были  оставлены без внимания.  

                                                Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права,  являясь существенными, повлияли на исход дела и без их устранения  невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов  Банка, в связи с чем обжалуемое судебное постановление подлежит отмене в  части установления начальной продажной цены заложенного имущества с  направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд  апелляционной инстанции.  

                                                При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разре- шить спор в соответствии с требованиями закона.  

                                                Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального  кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам  Верховного Суда Российской Федерации  

                                                определила: 

                                                апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам  Верховного Суда Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. в части установления  начальной продажной цены заложенного имущества отменить, дело направить  на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.  

                                                Председательствующий Судьи