ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 308-ЭС16-7775

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

25.07.2016

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2015 (судья Пристяжнюк А.Г.), постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 (судьи Пономарева И.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.04.2016 (судьи Улько Е.В., Артамкина Е.В., ФИО2) по делу № А32-33516/2015

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к муниципальному унитарному предприятию Ейского городского поселения Ейского района «Парк культуры и отдыха имени И.М. Поддубного» (далее – предприятие) и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) с требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор мены от 29.07.2015 нежилых помещений, склада (литера Ю) общей площадью 10,2 кв. м, склада (литера Э) общей площадью 299,2 кв. м, расположенных в 

<

...>, заключенный предприятием и предпринимателем ФИО1, в части передачи в собственность последнему комнаты № 1 (в литере Э), площадью 54,4 кв. м;

- перевести на предпринимателя ФИО3 право покупателя на недвижимое имущество - комнату № 1 (в литере Э), площадью 54,4 кв. м;

- возложить на предприятие обязанность направить предпринимателю ФИО3 предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения – комнаты № 1 (в литере Э), площадью 54,4 кв. м;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) запись о регистрации права от 06.08.2015 № 23-23/020-23/020/802/2015-3141/2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Ейского городского поселения Ейского района (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.04.2016, исковые требования удовлетворены частично: признан недействительным (ничтожным) договор мены от 29.07.2015 нежилых помещений; из ЕГРП исключена запись о регистрации права собственности на спорное имущество за предпринимателем ФИО1 от 06.08.2015 № 23-23/020-23/020/802/2015-3141/2. В остальной части иска отказано. 

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты в части удовлетворения требований и отказать в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судами неправильно истолкована статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) и применена статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как договор не был возобновлен на неопределенный срок. 

Предприниматель ФИО1 полагает, что суды сделали ошибочный вывод о том, что договор мены является притворной сделкой. 

Кроме того, заявитель утверждает, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Доводы о том, что сделка не исполнена ответчиками, являются необоснованными, так как на момент заключения договора мены имущество в аренде истца не находилось, обременение отсутствовало. 

Заявитель настаивает, что ФИО3 не имел преимущественного права на выкуп арендованного имущества в связи с наличием задолженности по арендной плате.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из обжалуемых актов, 30.11.1999 предприниматель ФИО3 и Управление муниципальными ресурсами г. Ейска заключили договор аренды № 393 нежилого помещения общей площадью 54,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Ейск, территория автостоянки парка им. Поддубного. Срок действия договора определен с 01.12.1999 по 29.11.2000.

Согласно договору аренды, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора не позднее, чем за два месяца, договор считается продленным на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Дополнительным соглашением от 25.05.2000 № 895 продлен срок действия договора аренды до 20.11.2010.

Стороны 19.04.2010 подписали дополнительное соглашение к договору аренды № 393 о продлении срока его действия до 01.07.2015, также была изменена сторона договора аренды, арендодателем выступило предприятие.

Дополнительным соглашением от 17.01.2011, подписанным с предприятием (новым арендодателем), установлено внесение изменений и дополнений к договору аренды.

Предприниматель ФИО3 11.03.2009 обратился к главе Ейского района с заявлением о выкупе арендованного имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), которое оставлено без рассмотрения.

Истец 19.10.2009 обратился с заявлением к главе администрации о выкупе арендованного имущества, которое также оставлено без ответа.

Предприятие (арендодатель) 22.04.2015 направило в адрес предпринимателя ФИО3 уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Истец 14.05.2015 направил в адрес предприятия заявление о реализации преимущественного права покупки муниципального имущества.

Предприятие письмом от 15.06.2015 № 40 уведомило предпринимателя ФИО3 о том, что реализация преимущественного права выкупа арендованного имущества невозможна, так как объект не включен в программу приватизации муниципального имущества.

На повторное обращение истца, администрация указала о невозможности отчуждения имущества, так как она не вправе распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия, которое в свою очередь не вправе реализовать имущество в отсутствие согласия собственника.

Совет Ейского городского поселения Ейского района 18.06.2015 принял решение № 12/4 «О согласии на отчуждение имущества, расположенного в Ейске, по ул. Седина, 53/15», в соответствии с которым было принято решение дать согласие на отчуждение склада, общей площадью 299,2 кв. м инв.№ 17447 (литера Э), кадастровый номер 23:42:0204001:0:36, расположенного по адресу: 

<

...>, находящегося в хозяйственном ведении и на балансе предприятия.

Позднее предпринимателю ФИО3 стало известно об отчуждении имущества, в том числе арендуемого им, предпринимателю ФИО1

На обращения ФИО3 01.07.2015 о выкупе арендуемого помещения, глава администрации в письме от 31.07.2015 указал на отсутствие компетенции в разрешении вопроса о реализации имущества.

Ейской межрайонной прокуратурой вынесено представление об устранении нарушений Закона № 159-ФЗ и принятию мер к заключению договора купли-продажи спорных помещений с предпринимателем ФИО3, которое не исполнено.

Ссылаясь на нарушение своих прав, ФИО3 обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ),

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ),

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (в редакции, действующей до принятия Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ),

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (в редакции, действующей до принятия Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ).

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона № 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Исследовав, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями статьей 167, 168, пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Закона № 159-ФЗ, Закона о защите конкуренции, Закона № 209-ФЗ и пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», суд частично удовлетворил заявленные требования, признав недействительным оспариваемый договор и исключив из ЕГРП запись о регистрации права собственности предпринимателя ФИО1 на спорное имущество.

Делая указанный вывод, суд исходил из того, что предприниматель ФИО3 в полной мере соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ,   у него имеется право преимущественного выкупа арендуемого имущества на основании договора, продлевавшегося в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем не требовалось проведения процедур, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, суд пришел к выводу о притворности оспариваемой сделки, так как она фактически была направлена на передачу спорного имущества третьим лицам для создания объективных препятствий по выкупу спорного имущества надлежащим приобретателем (предпринимателем ФИО3).

Доводы заявителя не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, способных повлиять на исход дела.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

 

                           Н.С.Чучунова