ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 305-ЭС18-3860

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

20 июня 2018 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу федерального казенного учреждения «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства» (село Акулово, Одинцовский район, Московская область) на решение Арбитражного суда Московской области от 06.07.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2018 по делу № А41-89689/2016,

у с т а н о в и л:

Федеральное казенное учреждение «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Перспектива» (далее – Общество), осуществляющему доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание» (далее – ЗПИРФ «Созидание»), об изъятии для государственных нужд Российской Федерации земельных участков  площадью 100 703 кв.м, 6508 кв.м, 23 469 кв.м с кадастровыми номерами соответственно 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0000000:156993, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющих вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство», расположенных по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, и установлении компенсации за изымаемые земельные участки в размере 25 507 365 руб.; признании права собственности Российской Федерации на указанные земельные участки после исполнения обязанности по выплате возмещения; указании в судебном акте о том, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения права собственности на указанные земельные участки владельцев инвестиционных паев ЗПИРФ «Созидание», доверительное управление которым осуществляет Общество;  снятии этих участков с кадастрового учета и регистрации права собственности владельцев инвестиционных паев  на вновь сформированные и не подлежащие изъятию земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0000000:154243 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:8), 50:23:0030154:13 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:5), 50:23:0000000:156993 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030139:2).

Арбитражный суд Московской области решением от 06.07.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2018, изъял для государственных нужд Российской Федерации у доверительного управляющего ЗПИРФ «Созидание» - Общества земельные участки в с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14 (площадью 100 703 кв.м), 50:23:0030154:12 (площадью 6508 кв.м), 50:23:0000000:156993 (площадью 23 469 кв.м), установил за изымаемые земельные участки размер возмещения, включающего рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия, в сумме 155 573 750 руб., в остальной части иска отказал.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Учреждение, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Дело 05.03.2018 истребовано из Арбитражного суда Московской области.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Учреждения вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Федеральное дорожное агентство 12.04.2016 издало распоряжение  № 593-р «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта «Строительство автомобильной дороги М5-Урал – от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке обхода п. Октябрьский с мостом через реку Москва км 28 – км 37, Московская область», которым предусмотрено изъятие для государственных нужд в целях строительства автомобильной дороги земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, принадлежащих на праве общей долевой собственности владельцам паев ЗПИРФ «Созидание», доверительное управление которым осуществляет Общество.

В данном распоряжении указано, что Учреждение обеспечивает в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия  указанных земельных участков, а также подготовку и заключение соглашений об изъятии данных участков в целях обеспечения реализации названного проекта.

Во исполнение распоряжения от 12.04.2016 № 593-р Учреждение письмами от 03.06.2016 № 4940, 4942, 4943 уведомило Общество, осуществляющее доверительное управление инвестиционным фондом, о том, что часть принадлежащих владельцем инвестиционных паев земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030154:8, 50:23:0030154:5, 50:23:0030139:2 подлежит изъятию для государственных нужд Российской Федерации; 15.07.2016 направило Обществу проект соглашения об изъятии  недвижимого имущества для государственных нужд с выплатой возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные участки в размере 25 507 365 руб. (с учетом их рыночной стоимости и прочих убытков, связанных с изъятием), установленного по состоянию на 27.06.2016 на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 28.06.2016  № Н-1606201/2-1 и экспертного заключения от 28.06.2016, выполненных обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности».

Согласно данному отчету рыночная стоимость спорных изымаемых участков определена сравнительным методов с использованием в качестве аналогов предлагаемых к продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в Раменском районе Московской области.

Процедура и порядок изъятия земельных участков Учреждением соблюдены и Общество данный факт не оспаривает.

Подлежащие изъятию части земельных участков сформированы и поставлены на кадастровый учет 05.08.2016, 20.06.2016 и 26.04.2017 с присвоением кадастровых номеров 50:23:0030154:12, 50:23:0030154:14,  50:23:0000000:156993. Кадастровая стоимость данных земельных участков по состоянию на дату их постановки на кадастровый учет составила соответственно  – 40 740 руб., 630 400 руб. и 115 467 руб.

Поскольку Общество с предложенной стоимостью возмещения в размере 25 507 365 руб. не согласилось и от подписания соглашения отказалось, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)  в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд, является обязательным проведение оценки объектов.

Статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -                   ГК РФ) предусмотрено, что  если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа,  выкуп участка (принудительное изъятие) для государственных нужд может быть осуществлен по решению суда.

Ввиду возникших между сторонами разногласий относительно размера возмещения, подлежащего уплате за изымаемые земельные участки, суд первой инстанции по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Иола. Объективная оценка» ФИО1 и ФИО2. 

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. 

Являет обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности  федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.

При проведении назначенной судом оценки земельных участков оценщики использовали сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Как следует из представленного в материалы дела  заключения, для применения указанного метода экспертами была проанализирована информация о ценах сделок с земельными участками, аналогичным исследуемым. В заключении указано, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) – Мониторинг рынка недвижимости, согласно которой за период с 21.03.2016 по 21.03.2017 в Раменском районе Московской области не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. Ввиду отсутствия в открытом доступе информации о сделках с земельными участками, сопоставимыми с исследуемыми, при проведении экспертизы использовались только открытые источники информации о ценах предложений к продаже земельных участков на дату определения рыночной стоимости.

В заключении от 24.03.2017 № СЭ-56/17 эксперты определили   возмещение за изымаемые для государственных нужд земельные участки площадью 100 703 кв.м, 6508 кв.м, 23 469 кв.м с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0000000:156993, расположенные по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, в общей сумме  155 473 047 руб. с учетом их рыночной стоимости и прочих убытков, связанных с изъятием.

Поскольку при проведении экспертизы спорных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющих вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство», эксперты в качестве объектов-аналогов выбрали земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования (для размещения торгово-складского и административно-производственного комплекса; для размещения объектов торговли; для застройки объектами культурно-бытового и торгового назначения), суд назначил проведение дополнительной экспертизы, поручив ее проведение тем же экспертам, по результатам которого подготовлено дополнение к экспертному заключению от 24.03.2017 № СЭ-56/17.

Согласно указанному дополнению возмещение за изымаемые для государственных нужд земельные участки определено в сумме 155 573 750 руб. с учетом их рыночной стоимости и прочих убытков, связанных с изъятием, а именно 143 501 775 руб. - рыночная стоимость изымаемого земельного участка площадью 100 703 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030154:14 (1425 руб. за кв.м), 2 310 340 руб. - рыночная стоимость изымаемого земельного участка площадью 6508 кв.м с кадастровым номером 50:23:0030154:12 (355 руб. за кв.м), 9 739 635 руб. - рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:_(часть земельного участка площадью              23 469 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030139:2, (415 руб. за кв.м.) и 22 000 руб. убытков.

Учреждение заявило ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, указав на то, что эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 (далее – ФСО № 7),  при проведении дополнительной оценки сравнительным методом в качестве объектов аналогов  использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с несопоставимыми с ними по ценообразуемым   факторам (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, иные районы Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков (т.д. 5, л. 38-40, 60-62).

Согласно протоколу судебного заседания от  03.07.2017 суд первой инстанции отказал в удовлетворении указанного ходатайства Учреждения.

Суд первой инстанции, сославшись на статьи 131, 279, 281, 282 ГК РФ, статьи 49, 56.2, 56.3, 56.6, 56.11, 57, 66 ЗК РФ, статью 15 Закона № 135-ФЗ, статьи 14, 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснения, приведенные в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010  № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», посчитав, что стоимость возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные участки, определенная в дополнении к экспертному заключению от 24.03.2017 № СЭ-56/17, является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у Общества для государственных нужд спорные земельные участки и установил компенсацию за указанные участки в размере 155 573 750 руб.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой  инстанции. При этом, отклоняя ходатайство Учреждения о проведении повторной судебной экспертизы по определению стоимости возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные участки, апелляционный суд не установил нарушений порядка проведения экспертизы и указал на отсутствие оснований  сомневаться в достоверности оценки.

Окружной суд оставил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций без изменения.

В кассационной жалобе Учреждение, ссылаясь на то, что суды трех инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права, что заключение экспертизы, на котором основаны выводы суда об установлении размера выкупной цены изымаемых для государственных нужд земельных участков, является недостоверным доказательством, выполненным с нарушением законодательства об оценочной деятельности, требований  федеральных стандартов оценки, просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В числе прочих доводов Учреждение указывает на следующее.

В силу пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Между тем экспертами при проведении дополнительной экспертизы допущены нарушения указанных ФСО-3 и ФСО-7  в части подбора объектов-аналогов для сравнения с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегмент рынка, площадь, местоположение, дата предложения о продаже (учтены предложения за 2014 год),  в результате которого удельная стоимость земельного участка площадью 100 703 кв.м. составила                              1425 руб./кв.м, а удельная стоимость земельных участков площадью 6508 кв.м и 23 469 кв.м – 355 руб./кв.м и 415 руб./кв.м соответственно.

При этом все указанные участки находятся по соседству друг с другом в сельском поселении Островецкое Раменского района Московской области, отнесены к одной категории и имеют один вид разрешенного использования.

Для расчета рыночной стоимости участка площадью 100 703 кв.м  эксперты подобрали для анализа в качестве аналогов земельные участки по завышенной стоимости по всей Московской области, невзирая на дату подбора, а также на наличие объектов-аналогов в указанном районе .

Суды первой и апелляционной  инстанций не дали оценку доводам Учреждения о нарушении оценщиками приведенных требований законодательства об оценочной деятельности,  необоснованно отказали в назначении повторной экспертизы.

Приведенные в жалобе Учреждения доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2  части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу федерального казенного учреждения «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 2 августа 2018 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации                                                                И.Л. Грачева