Решение от 22 ноября 2024 г. по делу № А45-34735/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-34735/2023
г. Новосибирск
23 ноября 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 08 ноября 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 23 ноября 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Дар Групп» (ИНН <***>), г. Новосибирск

о взыскании задолженности по арендной плате по договору №НТО-000677 от 12.04.2023 на размещение и эксплуатацию нестационарного торгового объекта, пени,

третьи лица – ИП ФИО1 (ИНН <***>), г. Новосибирск,

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Новосибирской области и Аппарат уполномоченного, г. Новосибирск,

при участии в открытом судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, удостоверение, диплом, доверенность № 01/40/07403 от 01.12.2023,

ответчика – ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 05.07.2024;

третьего лица 1) – не явился, извещен,

третьего лица 2) – ФИО4, удостоверение, диплом, доверенность № 01-16/20 от 03.10.2024,

установил

Мэрии города Новосибирска (далее по тексту – истец, мэрия, арендодатель) обратилась в суд с иском к ООО «Дар Групп» (далее по тексту – ответчик, общество, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №НТО-000677 от 12.04.2023 на размещение и эксплуатацию нестандартного торгового объекта в размере 393 397 руб. 80 коп.; пени в размере 33 540 руб. 28 коп.

Исковое заявление было принято к производству суда, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В материалы дела от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

30.01.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В обоснование заявленных требований, истец указывает, что 12.04.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор № НТО-000677 на размещение и эксплуатацию нестационарного торгового объекта, сроком действия с 12.04.2023 по 11.04.2028, по условиям которого ответчику было предоставлено право на использование земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта – торгового павильона, расположенного по ул. Залесского, 6, корпус 12, в Заельцовском районе города Новосибирска, площадью 106 кв.м.

Годовая арендная плата составляет 1 018 872 руб. 00 коп., которая должна вноситься ежемесячно, равными частями не позднее первого числа расчетного месяца.

Данная обязанность ответчиком не исполнена, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 393 397 руб. 80 коп.

На основании п.5.8 договора ответчику была начислена неустойка в размере 33 540 руб. 28 коп.

04.10.2023 мэрия направила обществу претензию № 15/47-ЦО с требованием оплатить сумму задолженности и пени.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ИП ФИО1 и Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Новосибирской области и Аппарат уполномоченного.

Судебное заседание отложено на 08.11.2024.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, настаивала на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске и дополнительных пояснениях.

В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований, указала, что после заключения спорного договора было выявлено, что на предоставленном месте имеется фундамент от ранее установленного на этом месте торгового павильона предыдущим арендатором – ИП ФИО1 Данный фундамент препятствует установке ответчиком нестационарного торгового объекта и не позволяет использовать участок до настоящего времени. У ответчика сохраняется интерес в использовании спорного земельного участка, однако мэрия, несмотря на неоднократные обращения, до настоящего времени не демонтировала данный фундамент.

Представитель мэрии пояснила, что не отрицала факт наличия данного фундамента на спорном участке, пояснила, что предыдущий арендатор ИП ФИО1 до настоящего времени его не демонтировала, несмотря на судебные споры, пояснила, что ответчик мог обнаружить данный фундамент до заключения договора.

В судебное заседание представитель третьего лица – ИП ФИО1 не явился, извещен, возражений на иск не представил.

В судебном заседании представитель третьего лица – Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Новосибирской области и Аппарат уполномоченного, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему выводу.

12.04.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор № НТО-000677 на размещение и эксплуатацию нестационарного торгового объекта, сроком действия с 12.04.2023 по 11.04.2028, по условиям которого ответчику было предоставлено право на использование земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта – торгового павильона, расположенного по ул. Залесского, 6, корпус 12, в Заельцовском районе города Новосибирска, площадью 106 кв.м.

Согласно пояснений представителя ответчика, а также представленных фотографий, следует, что на спорном земельном участке имеются строительные конструкции, факт наличия которых истцом не оспаривается.

Согласно Строительно-технического заключения № СТ 447/24 от 09.07.2024 и Дополнения к нему, подготовленного ООО «АС Эксперт» сделаны следующие выводы:

- На основании результатов строительно-технического обследования нежилого сооружения, расположенного по адресу: <...>, установлено, что расположенные на выделенном земельном участке строительные конструкции делают невозможным размещение строительства нестационарного торгового объекта – торгового павильона с адресным ориентиром ул. Залеского, 6, корпус 12, площадью 106 кв.м. в соответствии с требованиями Эскизного проекта нестационарного торгового объекта – торгового павильона с адресным ориентиром ул. Залеского, 6, корпус 12 номер в Схеме 5.1.185 и решением совета депутатов города Новосибирска от 29.04.2015 года № 1556 (с изменениями на 27.05.2024 года] «О Положении о нестационарных объектах на территории города Новосибирска и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска».

- Для размещения нестационарного объекта и соблюдения требований правил благоустройства территории города Новосибирска, повышения комфортности условий проживания граждан, поддержания и улучшения санитарного и эстетического состояния территории города, эскизного проекта, решения совета депутатов города Новосибирска от 29.04.2015 года № 1556 (с изменениями на 27.05.2024 года) «О Положении о нестационарных объектах на территории города Новосибирска и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска», Договора № НТО-0 0 0677 на размещение и эксплуатацию нестационарного объекта от 12.04.2025 года необходимо произвести демонтаж железобетонного фундамента, металлических труб, и вывозку насыпного грунта.

- На основании результатов повторного строительно-технического обследования нежилого сооружения, расположенного по адресу: <...>, установлено, что техническое состояние расположенного на выделенном земельном участке фундамента оценивается как работоспособное. Обследуемый фундамент, расположенный на земельном участке, по адресному ориентиру <...> имеет прочную связь с землей, конструктивная схема строения не позволяет разобрать его на отдельные элементы, перенести и собрать (смонтировать) вновь без изменения его основных характеристик. Следовательно, исследуемый фундамент, является частью объекта капитального строительства и недвижимым имуществом

Данные выводы, лицами, участвующими в деле, не оспорены, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

Согласно пояснений представителей истца данный фундамент на спорном земельном участке был смонтирован предыдущим арендатором – ИП ФИО1

Согласно представленных ответчиком писем следует, что Управление художественного облика города Департамента строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска в письме от 18.05.2023 исх. № 30/07.1/00429 указало, что демонтаж фундамента нестационарного объекта, расположенного по адресу: ул. Залесского, 6, и уборка территории будут произведены в максимально короткие сроки; Департамент инвестиций, потребительского рынка, инноваций и предпринимательства Мэрии города Новосибирска в письме от 25.09.2023 исх. № 19/01-15/03883 сообщил, что организовать работы по демонтажу фундамента силами МКУ «ГЦНР» не представляется возможным; Договором на размещение и эксплуатацию нестационарного торгового объекта от 12.04.2023 № НТО-000677 условия для освобождения (отсрочки) от внесения платы по договору не предусмотрены.

В рамках дела № А45-15095/2021, мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта № 130669а от 29.12.2017, об обязании предпринимателя в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:033065:4096, расположенный по ул. Залесского, (6) в городе Новосибирске, путем демонтажа (сноса) установленного на нем нестационарного объекта – торгового павильона.

Решением от 09.08.2021 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 27.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены: суд расторг договор аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 29.12.2017 № 130669а, обязал предпринимателя в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:033065:4096, расположенный по ул. Залесского, (6) в городе Новосибирске, путем демонтажа (сноса) установленного на нем нестационарного объекта – торгового павильона, с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.01.2022 решение от 09.08.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 27.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-15095/2021 оставлены без изменения.

Определением от 18.11.2022 по делу № А45-15095/2021 ИП ФИО1 было отказано в удовлетворении заявления об отсрочке исполнения судебного акта.

В материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения ИП ФИО1 решения суда по делу № А45-15095/2021.

Согласно п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать досрочного расторжения договора ( ст. 612 ГК РФ).

Аналогичные нормы содержатся и в ст. 37 Земельного кодекса РФ, в соответствии с п.3 которой, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (п.4 ст.37 Земельного кодекса РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В настоящее время сложившейся судебной практикой выработан правовой подход, по смыслу которого арендатор освобождается от обязанности по внесению арендной платы в случае, если невозможность использования имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).

В заключенном договоре между истцом и ответчиком не указывается на наличие на спорном земельном участке фундамента.

Истцом в материалы дела не представлено доказательств демонтажа ИП ФИО1 размещенного ранее на спорном земельном участке торгового павильона до заключения спорного договора с ответчиком, что могло позволить ответчику при свободном осмотре обнаружить наличие фундамента.

Согласно пояснений ответчика на момент заключения договора на спорном участке находился торговый павильон, конструкция которого не позволяла обнаружить наличие фундамента.

Оценивая данные обстоятельства в их совокупности, арбитражный суд приходит к выводу, что истец при заключении договора не сообщил ответчику сведения о наличии на спорном земельном участке фундамента от ранее находившегося там торгового павильона, наличие которого не позволяет в настоящее время использовать спорный земельный участок по его назначению. При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик до заключения договора мог самостоятельно обнаружить данный недостаток.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В определении от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735 Верховный суд Российской Федерации указал, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Поскольку указанный фундамент, препятствующий использованию земельного участка, имелся на спорном земельном участке, с момента заключения договора и до настоящего момента, суд приходит к выводу, что данное обстоятельство, не оговоренное при заключении договора, препятствовало ответчику использовать данный земельный участок в соответствии с условиями договора.

Учитывая данные обстоятельства, основания для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате, а также по неустойке в связи с просрочкой внесения арендной платы, отсутствуют, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

При этом, истец не лишен возможности предъявить соответствующие требования о взыскании убытков к лицу, разместившему данный фундамент на спорном земельном участке и не демонтировавшему его в установленные решением суда сроки.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на Мэрию города Новосибирска.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.В. Пащенко