Решение от 22 марта 2021 г. по делу № А39-12225/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А39-12225/2020
город Саранск
22 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 марта 2021 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Александрова С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ширшиковой О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «БИОСФЕРА» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Мордовия, Старошайговский район, с. Новая Федоровка)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Мордовия (Республика Мордовия, г. Саранск)

о признании незаконным решения № КУВД-01/2020-5278207/3 от 03.09.2020 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности

и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 13:18:0325003:284, расположенный по адресу: Республика Мордовия, <...>, на основании договора купли-продажи земельных долей от 19.05.2020,

при участии:

от заявителя – ФИО1, представителя по доверенности от 01.12.2020 сроком до 31.12.2020,

от заинтересованного лица – ФИО2, представителя по доверенности № 2 от 09.01.2020 сроком до 31.12.2020 (после перерыва не явилась),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «БИОСФЕРА» (далее – ООО «БИОСФЕРА», заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управление Росреестра по Республике Мордовия) о признании незаконным решения № КУВД-01/2020-5278207/3 от 03.09.2020 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 13:18:0325003:284, расположенный по адресу: Республика Мордовия, <...>, на основании договора купли-продажи земельных долей от 19.05.2020.

В судебном заседании представитель заявителя свои требования поддержал в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра по Республике Мордовия заявление не признал по основаниям, указанным в отзыве.

Материалами дела установлено, что 19.05.2020 между ФИО3 (продавец) и ООО «БИОСФЕРА» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 13:18:0325003:284 из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Республика Мордовия, <...>.

21.05.2020 ФИО3 и ООО «БИОСФЕРА» обратились в Управление Росреестра по Республике Мордовия с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 2/22) на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 13:18:0325003:284, расположенный по адресу: Республика Мордовия, <...>.

На государственную регистрацию совместно с заявлениями были представлены договор купли-продажи земельных долей от 19.05.2020 и справка Управления по работе с отраслями АПК и ЛПХ граждан Старошайговского муниципального района от 06.05.2020 о том, что ООО «БИОСФЕРА» действительно обрабатывает и использует вышеуказанный земельный участок.

03.06.2020 государственным регистратором прав осуществление государственной регистрации приостановлено на срок до 03.09.2020 по причине непредоставления документа, подтверждающего право на выкуп земельной доли.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-01/2020-5278207/1 отмечено, что справка от 06.05.2020, выданная управлением по работе с отраслями АПК и ЛПХ граждан Старошайговского муниципального района о том, что земельный участок используется ООО «БИОСФЕРА», не может быть принята во внимание как надлежащий документ, так как земельный участок с кадастровым номером 13:18:0325003:284 находится не в муниципальной собственности, а в общей долевой собственности физических лиц. В связи с этим орган, выдавший указанную справку, не имеет никакого отношения к предмету регистрации. В связи с этим документом, подтверждающим использование земельного участка, может служить договор аренды, заключенный с собственниками земельного участка.

03.09.2020 государственным регистратором отказано в регистрации прав (уведомление № КУВД-01/2020-5278207/3), поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации заявителем не был предоставлен документ, подтверждающий право на выкуп земельной доли земельного участка с кадастровым номером 13:18:0325003:284.

Полагая, что отказом в регистрации прав нарушаются его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО «БИОСФЕРА» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту; нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на органы или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 5), а также если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (подпункт 7).

В осуществлении государственного кадастрового учета отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Особенности осуществления государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены статьей 47 Закона № 218-ФЗ, которая, в частности, предусматривает, что:

- в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 названной статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации (часть 2);

- документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является, в том числе документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля (часть 3).

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности установлены в статье 14 Закона № 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу пункта 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 4 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ продажа земельных долей земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами – членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 13:18:0325003:284 принадлежит на праве общей долевой собственности следующим физическим лицам: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО3, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО3, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 и ФИО20

ООО «Биосфера» не является сособственником указанного земельного участка, соответственно при продаже его доли Общество не обладает преимущественным правом покупки долей данного земельного участка.

В рассматриваемом деле заявитель в качестве документа, дающего ему право на покупку долей земельного участка, предоставил справку, выданную управлением по работе с отраслями АПК и ЛПХ граждан Старошайговского муниципального района от 06.05.2020 в которой указано, что «сельскохозяйственное предприятие ООО «БИОСФЕРА» действительно обрабатывает и использует земельный участок с кадастровым номером 13:18:0325003:284, общей площадью 2200000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 1350 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Республика Мордовия, <...>».

Статьей 12 Закона № 101-ФЗ определен ограниченный круг лиц, имеющих право приобрести земельную долю без ее выдела в натуре. Указанное право согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 1 названного закона является преимущественным. Одним из критериев отнесения к указанному кругу лиц организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства является использование ими земельного участка, находящегося в долевой собственности. По смыслу данной нормы в ее взаимосвязи с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 закона, указанное лицо должно использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который приобретается им.

При этом использование находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственной организацией или гражданином, претендующими на приобретение земельной доли без ее выдела, должно быть законным, то есть имеющим надлежащее правовое основание. Фактическое использование земельного участка без документального подтверждения права на такое использование не может быть признано законным.

Следовательно, фактическое использование земельного участка, находящегося в долевой собственности, само по себе не может свидетельствовать о наличии у данного лица права на приобретение земельной доли в соответствии со статьей 12 Закона № 101-ФЗ.

Иное толкование указанной нормы означало бы фактическое предоставление преимущественного права на приобретение земельной доли без ее выдела лицам, использующим земельный участок помимо воли участников долевой собственности.

Данная позиция подтверждена выводами, содержащимися в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.08.2007 по делу № А66-112/2007 (определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2007 № 14903/2007 отказано в передаче кассационной жалобы).

Поскольку Общество при осуществлении регистрационных действий документально не подтвердило факт законного использования им земельного участка, находящегося в долевой собственности, доля в праве на который им приобретается, Управление Росреестра по Республике Мордовия правомерно отказало в государственной регистрации права собственности.

С доводом заявителя о том, что выданная управлением по работе с отраслями АПК и ЛПХ граждан Старошайговского муниципального района справка в соответствии с разъяснениями Министерства экономического развития Российской Федерации в письме от 25.11.2011 № Д23-4894 является допустимым и достаточным доказательством факта использования по назначению земельного участка, согласиться нельзя.

В пункте 4 Письма Минэкономразвития России от 25.11.2011 № Д23-4894 по вопросу подтверждения факта использования земельного участка, находящегося в долевой собственности, сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством в целях предоставления его указанным лицам без торгов указано следующее.

В случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок по основаниям, предусмотренным действовавшими на соответствующий момент требованиями закона (например, на условиях договоров аренды или безвозмездного срочного пользования и др.), факт использования этого земельного участка подтверждается соответствующими документами.

В случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).

По мнению заявителя, следуя указанной правовой позиции Минэкономразвития России, в качестве подтверждения факта использования земельного участка можно представить любые материалы, подтверждающие такое использование.

Применительно к позиции, указанной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2017 по делу № 310-КГ16-21437, условиями реализации права на приобретение доли в праве на земельный участок в предусмотренном статьей 12 Закона № 101-ФЗ порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на приобретение доли в праве на земельный участок (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство) и использование им земельного участка.

Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что заявитель должен доказать факт использования истребуемого им в собственность земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, также как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Поэтому при судебном споре о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке указанной нормы данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 АПК РФ.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Решением Совета депутатов Старошайговского муниципального района № 2 от 18.12.2019 «О структуре администрации Старошайговского муниципального района» заместитель главы Старошайговского муниципального района, начальник управления по работе с отраслями АПК и ЛПХ граждан, а также управление АПК и ЛПХ граждан входят в состав данной администрации.

27.06.2017 утверждена должностная инструкция заместителя главы Старошайговского муниципального района, начальника управления по работе с отраслями АПК и ЛПХ граждан, в которой указаны его должностные обязанности и права.

В частности, в ней указано на то, что он обязан: осуществлять в пределах своих полномочий руководство сельским хозяйством, мясной, молочной отраслью, заготовками, переработкой и реализацией продукции, строительством, производственным обслуживанием и материально-техническим обеспечением предприятий и организаций АПК; обеспечивать единство системы органов управления АПК, взаимодействие и координацию их деятельности и т.п.

Между тем данная должностная инструкция не наделяет начальника управления полномочиями по мониторингу обрабатываемых и используемых земельных участков, находящихся в долевой собственности граждан, и выдаче каких-либо справок на этот счет.

В ходе судебного разбирательства судом был допрошен свидетель ФИО21, который пояснил суду, что он является начальником управления по работе с отраслями АПК и ЛПХ граждан Старошайговского муниципального района. 06.05.2020 он выдал справку, в которой указал, что ООО «БИОСФЕРА» действительно обрабатывает и использует земельный участок с кадастровым номером 13:18:0325003:284. Данное обстоятельство ему известно с 2019 года на основании собственных наблюдений, поскольку в силу должностных обязанностей он объезжает поля и видит, кто их обрабатывает. Между тем какие-либо акты осмотра спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, которыми могли быть подтверждены факты его использования, не составлялись.

Оценив представленные заявителем в материалы дела документы, арбитражный суд полагает, что справка начальника управления по работе с отраслями АПК и ЛПХ граждан Старошайговского муниципального района от 06.05.2020 не является объективным, достоверным и достаточным доказательством факта использования ООО «БИОСФЕРА» земельного участка с кадастровым номером 13:18:0325003:284.

Из этого следует, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что заявитель относится к сельскохозяйственной организации, которая использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, и, следовательно, имеет право приобретения прав на этот земельный участок в порядке статьи 12 Закона № 101-ФЗ.

Таким образом, оспариваемое решение Управления Росреестра по Республике Мордовия № КУВД-01/2020-5278207/3 от 03.09.2020 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности соответствует положениям Федерального закона № 218-ФЗ и не нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «БИОСФЕРА» отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента его принятия.


Судья С.В. Александров