Решение от 19 декабря 2017 г. по делу № А51-20728/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20728/2017
г. Владивосток
19 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2017 года .

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Систем Бизнес Групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 10.04.2017 № 19/83, паспорт;

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 20.11.2017, паспорт;

от третьего лица: не явились, извещены,

установил:

истец - Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет" (далее –ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз», университет) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Систем Бизнес Групп" (далее – общество, ООО "Систем Бизнес Групп") об обязании заключить дополнительное соглашение к договору № 01/2015 от 28.01.2015 аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, в редакции, изложенной в письме от 26.06.2017г. № 18-83/733.

Определением от 28.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее – территориальное управление).

В обоснование своих исковых требований истец ссылается на п. 3.7 договора № 01/2015 от 28.01.2015, указывая на изменение рыночной арендной платы.

Ответчик иск оспорил, полагая, что стороны не пришли к соглашению по вопросу установления нового размера арендной платы. При этом указывает, что не достижение сторонами такого соглашения не является основанием для изменения арендной платы по правилам пп. 2 п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в судебном порядке, поскольку данная возможность спорным договором не предусмотрена. При этом ответчик ссылается на отсутствие в рассматриваемом случае исключительных обстоятельств по смыслу статьи 451 ГК РФ, указывает на рекомендательный характер оценки, данной имуществу оценщиком и истечение шестимесячного рекомендательного срока отчета.

Третье лицо, предъявленный иск не оспорило, отзыв не представило, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в его отсутствие.

Из пояснений сторон, материалов дела следует, 28.01.2015 ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» (арендодатель) и ООО «Систем Бизнес Групп» (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации № 01/2015 (далее – договор, договор аренды, спорный договор) нежилых помещений №№ 6-10, 12-20, расположенных на первом этаже здания учебного корпуса (лит. 2), по адресу: ул. Светланская, д 27, г. Владивосток, Приморский край, общей площадью 321,5 кв.м. (далее – помещения, объект недвижимости, спорный объект недвижимости), закрепленных за университетом на праве оперативного управления (запись в ЕГРН от 03.11.1998 № НУ26401-С48).

Право собственности на объект недвижимости принадлежит Российской Федерации (запись в ЕГРН от 30.11.2011 № 25-25-01/110/2011-001).

Помещения переданы по акту приема-передачи федерального имущества от 28.01.2015.

Срок действия договора установлен с 28.01.2015 по 28.01.2020 (пункт 1.3 договора).

Право аренды зарегистрировано 16.06.2015 в установленном законом порядке (запись в ЕГРН № 25-25/001-25/011/001/2015-4774/2).

Согласно пункту 3.1. договора за имущество, указанное в пункте 1.1. договора, арендная плата в месяц, определенная в соответствии с отчетом № 271-о/2014 от 10.10.2014 об оценке рыночно обоснованной стартовой величины месячной арендной платы за нежилые помещения общей площадью 321,5 кв.м., расположенные по адресу: ул. Светланская, д. 27 (лит. 2), г. Владивосток, Приморский край и на основании протокола от 19.01.2015 № 7 заседания единой комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора на временное пользование нежилых помещений, составляет 88734руб. (без учета НДС, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов), кроме того, арендатором уплачивается НДС в размере 18% от суммы арендной платы.

Оплата производится ежемесячно, путем перечисления на счет Управления федерального казначейства Минфина России по Приморскому краю (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 3.7. договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление арендной платы, порядок и условия ее внесения, при изменении рыночной арендной платы.

Абзацем 3 пункта 3.7. договора предусмотрено, что арендодатель уведомляет арендатора об изменении арендной платы письмом, а также направляет для подписания дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы не позднее чем за один месяц до предполагаемой даты изменения.

Письмо и дополнительное соглашение направляется заказной почтой с уведомлением о вручении либо вручается должностному лицу Арендатора лично под роспись (абзац 4 пункта 3.7).

В соответствии с абзацем 5 пункта 3.7. договора, арендатор в недельный срок, с момента получения дополнительного соглашения, подписывает его. В месячный срок с момента подписания соглашения арендатор обязуется осуществить его государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Пунктом 4.2 договора установлено, что изменение условий настоящего договора и его досрочное прекращение, за исключением условий, предусмотренных пунктами 4.3, 4.4 и 4.5 договора допускаются по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невозможности разрешения споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Приморского края в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

15.12.2016 закрытым акционерным обществом «Дальком-Аудит» по заказу ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» проведена оценка рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости, по результатам которой составлено отчет №306-о/2016 от 20.12.2016 и определена арендная плата в размере 193865руб. в месяц.

19.04.2017 университет письмом № 18-83/463 обратился к арендатору, уведомляя последнего об увеличений с 01.06.2017 размера арендной платы и изменении наименования и реквизитов арендодателя по спорному договору, попросил подписать соответствующее дополнительное соглашение.

02.05.2017 письмом № 03/87 арендатор отказался от подписания дополнительного соглашения, мотивируя тем, что представленное дополнительное соглашение нарушает права арендатора и, указывая на отсутствие в приложении копии отчета об оценке, на оснований которого арендодателем был произведен перерасчет суммы арендной платы.

26.06.2017 ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» повторно направил в адрес ООО «Систем Бизнес Групп» уведомление № 18-83/733 об изменении наименования, реквизитов арендодателя, а также изменении размера арендной платы с 01.08.2017 в сумме 193865руб. в месяц без учета НДС, с приложением копии отчета от 20.12.2016 № 306-о/2016 и просил подписать дополнительное соглашение №1 от 01.08.2017 к спорному договору.

14.07.2017 арендатор письмом № 152/03 ответил университету отказом, в подписании дополнительного соглашения, указав на необоснованно завышенный, предлагаемый университетом размер арендной платы, ссылаясь на рекомендательный характер отчета об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении сорного объекта недвижимости.

Изложенные обстоятельства, послужили основанием для обращения ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд при рассмотрении настоящего дела квалифицирует, сформулированные истцом требования об обязании заключить дополнительное соглашение к договору № 01/2015 от 28.01.2015 аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, в редакции, изложенной в письме от 26.06.2017г. № 18-83/733, как требования о внесении изменений в договор № 01/2015 от 28.01.2015 в части изменения размера арендной платы, подлежащими рассмотрению по правилам главы 29 ГК РФ.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предъявленные по настоящему делу исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Фактически по договору № 01/2015 от 28.01.2015 между истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, сложились обязательственные договорные отношения по договору аренды недвижимого имущества согласно нормам главы 34 «Аренда» ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из условий спорного договора следует, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год в том числе при изменении рыночной арендной платы, с письменным уведомлением арендатора не позднее, чем за один месяц до таты изменения, с приложением дополнительного соглашения, которое направляется заказной корреспонденцией, а арендатор в свою очередь в недельный срок, с момента получения дополнительного соглашения, подписывает его (пункт 3.7 договора).

Пунктом 4.2 договора установлено, что изменение условий настоящего договора и его досрочное прекращение, за исключением условий, предусмотренных пунктами 4.3, 4.4 и 4.5 договора допускаются по соглашению сторон.

Как установлено судом из материалов дела и подтверждается перепиской истца и ответчика, а именно: письмами от 19.04.2017 № 18-83/463, 26.06.2017 № 18-83/733 арендодателя и ответами арендатора от 02.05.2017 № 03/87, от 14.07.2017 № 152/03, соглашение о внесении изменении в условия спорного договора аренды, в части размера арендной платы сторонами достигнуто не было.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невозможности разрешения споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Приморского края в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, принимая во внимание, что соглашение об изменении размера арендной платы по спорному договору не достигнуто, но в соответствии с пунктом 5.2 договора не урегулированный во внесудебном порядке спор подлежит передаче на рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края, в силу положений статьи 2 статьи 450 ГК РФ, суд приходит к выводу, что требования истца о внесении изменений в договор аренды № 01/2015 от 28.01.2015, подлежат рассмотрению судом, а довод ответчика об отсутствии оснований для изменения арендной платы по правилам пп. 2 п. 2 статьи 450ГК РФ в судебном порядке отклоняется.

По смыслу статей 450, 614 ГК РФ в их взаимосвязи и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора, арендодатель вправе был изменить арендную плату, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума от 17.11.2011 N 73).

Как установлено судом, истец воспользовался таким правом, направив в адрес ответчика уведомление от 19.04.2017 № 18-83/463 с указанием на увеличенный размер арендной платы.

Пунктом 22 Постановления Пленума от 17.11.2011 №73 закреплено, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Следовательно, в споре по поводу измененного размера арендной платы истец должен обосновать ее размер, а ответчик доказать непропорциональность этой платы.

Расчет, оспариваемой суммы арендной платы проведен истцом в соответствии с отчетом от 20.12.2016 №306-о/2016 «Об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта недвижимости: нежилые помещения, общей площадью 321,5 кв.м., помещения №№ 6-10, 12-20 на поэтажном плане, этаж 1, находящиеся в здании – учебный корпус общей площадью 2531,1кв.м., назначение нежилое, инв. №05:401:002:000225860:0002, литер 2, этажность: 4 подвал, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 2», (далее – отчет об оценке), выполненное ЗАО «Дальком-Аудит», в соответствии с которым рыночно обоснованная величина арендной платы за объект недвижимости (без учета НДС, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов) составила 193865руб. в месяц.

В соответствии с абзацем 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с абзацем 3 перечня ограничительных условий использования результатов, полученных при проведении оценки, раздела 1.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, рассматриваемого отчета об оценке №306-о/2016, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемым для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки (или даты предоставления публичной оферты) прошло не более 6 месяцев.

При этом как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, при направлении уведомления об изменении арендной платы от 19.04.2017 № 18-83/463, рассматриваемый отчет об оценке истцом не прилагался.

Следовательно, на момент уведомления получения уведомления от 19.04.2017 № 18-83/463 об изменении арендной платы, ответчик был лишен возможности ознакомиться с подробным расчетом стоимости арендной платы спорного объекта недвижимости и насколько определенная отчетом об оценке №306-о/2016 рыночно обоснованная величина арендной платы за спорный объект недвижимости, является актуальной, и применимой для расчета арендной платы в спорный период.

Повторно обращаясь с уведомлением об изменении арендной платы 26.06.2017 18-83/733 и прилагая отчет об оценке №306-о/2016 от 20.12.2016, истец вышел за рамки указанного шестимесячного срока, и поскольку на момент рассмотрения спора по существу судом, указанный шестимесячный срок так же истек, суд не принимает представленный истцом отчет об оценке №306-о/2016 от 20.12.2016 в качестве допустимого доказательства для определения величины арендной платы за спорный объект недвижимости.

Более того, определением от 21.11.2017 суд предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы касательно размера арендной платы с указанием вопросов, экспертного учреждения и эксперта, сроков проведения экспертизы, документов для экспертизы, перечислением денежных средств на депозитный счёт суда для оплаты услуг эксперта.

В судебном заседании представители сторон на вопрос суда пояснили, что назначение судебной экспертизы касательно размера арендной платы для рассмотрения настоящего спора не требуется.

При наличии изложенных обстоятельствах, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению, поскольку истец не подтвердил документально изменение рыночной арендной платы.

Судебные расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Лошакова А.А.