Решение от 18 апреля 2024 г. по делу № А21-12691/2023

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-12691/2023

«18»

апреля

2024 года


«08» апреля 2024 года оглашена резолютивная часть решения


Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р.,


рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

ООО «Запад» (ИНН <***>) к ИП ФИО1 (ИНН <***>)

ООО «Тор-Строй» (ИНН <***>) об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом,

третье лица: ООО «Дом-Сервис»,

при участии:

от истца:

ФИО2 по доверенности,

от ответчика:

не явились, извещены,

от ООО «Дом-Сервис»:

не явились, извещены,

от ООО «Тор-Строй»:

ФИО3 по доверенности;



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Запад» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о признании отказа от договора аренды от 02.06.2023 недействительным; о признании договора аренды от 24.08.2023, заключенного между индивидуальным предпринимателей ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Тор-Строй» (далее – ответчик № 2) недействительным; об устранении последствий нарушения прав ООО «Запад» путем продления срока действия договора аренды; об обязании возвратить в пользование часть нежилого помещения в соответствии с договором аренды.

Надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания ИП ФИО1 и третье лицо своих представителей для участия в рассмотрении заявления не направили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования, указал на отсутствие у арендодателя законных оснований для одностороннего отказа от договора.

Представитель ООО «Тор-Строй» возражал против иска, ссылаясь на прекращение арендных отношений между предпринимателем и истцом, на законность заключенного обществом договора аренды.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 2.06.2023 г. был заключен договор аренды № НГ-ЗД 1 части нежилого помещения № 37a (Литер XLV из лит. А), общей площадью 12,1 кв.м., расположенного на первом этаже в здании по адресу: Калининградская область, Калининград, ул. Фрунзе, д. 6.

Передача помещения в пользование произведена 01.07.2023 г., что подтверждается актом сдачи-приемки недвижимого имущества.

Как указано в иске, 16.08.2023 г. ИП ФИО1 направила ООО «Запад» претензию с просьбой «освободить помещение в течение 30 дней на основании пункта 7 договора аренды и считать договор расторгнутым».

31.08.2023 г. ИП ФИО1 ограничила обществу доступ в арендуемое помещение сменив дверные замки.

05.09.2023 г. ООО «Запад» направило в адрес ИП ФИО1 ответ на претензию, указав на отсутствие законных оснований для прекращения арендных отношений по договору аренды в одностороннем порядке.

Так как ответчик свои обязательства по договору аренды в части предоставления доступа в помещение не исполнил, ООО «Запад» было вынуждено обратиться в арбитражный суд.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 50 постановления пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее также – Постановление №25), по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу пункта 50 Постановления №25, согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления №25, согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Исходя из положений статьи 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 3.3.6.3. договора предусмотрено обязательство арендатора в день заключения договора аренды заключить договор на оказание коммунально-хозяйственных и эксплутационно-технических услуг с обслуживающей здание организацией - ООО «Дом Сервис».

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор аренды заключен 02.06.2023 г., в то время как между ООО «Запад» и ООО «Дом Сервис» договор был заключен только 01.07.2023 г.

Вопреки позиции истца, дата передачи имущества не влияет на понятие даты заключения договора.

Таким образом, данное обязательство выполнено арендатором с просрочкой.

Кроме того, в соответствие с условиями пунктов договора арендатор обязан: использовать переданное по договору помещение только в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2. настоящего договора; производить за свой счёт текущий ремонт помещения, оборудования, ограждений, запорных устройств, содержать их в пригодном для эксплуатации состоянии; соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, установленных для объектов данного вида деятельности; не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

Между тем, 11.08.2023 г. при осмотре помещения уставлено: снос части оконного блока, отключения электричества, путем перерезания проводов, поломка подъемного механизма роллставней.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (пункты 1, 2 части 1 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 7.1. договора по требованию арендодателя настоящий договор, может быть, расторгнут при использовании, переданном по настоящему договору помещения для целей, несоответствующих указанному в пункте 1.2. настоящего договора; при неоднократном нарушении арендатором противопожарных, технических, санитарных и иных нормативных требований, предъявляемых к пользованию переданным помещением, а также к пользованию зданиям; в случае неоднократного нарушения арендатором условий, содержащихся в пункте 3.3 настоящего договора.

Согласно пункту 7.2. арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях: при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, при невнесении суммы обеспечительного платежа в установленный настоящим договором срок; при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 10 дней; неисполнения условий договора в соответствии с пунктом 3.3.4.1. настоящего договора в установленный сторонами срок; при существенном ухудшении технического состояния переданного по настоящему договору помещения по вине арендатора; в случае незаключения договора на оказание коммунально-хозяйственных и эксплуатационно-технических услуг с обслуживающей организацией.

В настоящем случае ответчиком условия договора аренды при одностороннем отказе от его исполнения не нарушены, а прекращение аренды являются следствием неоднократного нарушения условий договора со стороны истца, которые побудили ответчика отказаться от исполнения договора аренды.

Так, односторонний внесудебный отказ от договора, в связи с неоднократным нарушением арендатором условий, содержащихся в пункте 3.3, а именно ухудшением состояния помещения, использования его не по назначению, незаключение договора с обслуживающей организацией в срок, предусмотрен его условиями.

Принимая вышеизложенные нормы права и установленные по делу фактические обстоятельства, оснований для признания отказа от договора, а также договора, заключенного с новым арендатором недействительными, и возложения на ответчика обязательств по предоставлению доступа в помещение не имеется.

В связи с уточнением истцом исковых требований в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлины в размере 6000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Запад» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.





Судья И.Л.Гурьева