Решение от 28 ноября 2017 г. по делу № А41-80772/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-80772/17
28 ноября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 28 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаряфетдиновым К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 16.10.2000, юридический адрес: 142000, <...>

к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом А» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 10.07.2013, юридический адрес: 142000, <...> строение 34А)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143969 ,<...>; фактический адрес: 143407, <...>).

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 года № 831-КИЗ/14 за период с 01.01.2017 г. по 30.06.2017 г. в размере 1 718 535 руб. 52 коп., а также пени в размере 73 990 руб. 61 коп. за период с 16.03.2017 г. по 26.07.2017 г.

при участии представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее – истец, Комитет по управлению имуществом) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом А» (далее – ответчик, общество, ООО «Дом А» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 года № 831-КИЗ/14 за период с 01.01.2017 г. по 30.06.2017 г. в размере 1 718 535 руб. 52 коп., а также пени в размере 73 990 руб. 61 коп. за период с 16.03.2017 г. по 26.07.2017 г.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка ответчик не исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность и неустойку, начисленную на нее.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в удовлетворении требований просил отказать, указывая, что истец рассчитал арендную плату не в соответствии с условиями Договора аренды.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, извещено о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим обстоятельствам.

Из материалов дела следует, что 24.12.2014 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (арендодатель) и ООО «Дом А» (арендатор) заключен договор на аренду земельного участка № 831-КИЗ/14 (далее – Договор аренды).

Согласно п. 1.1 Договора аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 65 000 кв.м с кадастровым номером 50:28:0000000:49400, расположенный по адресу: г. Домодедово, для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

Договор заключен сроком с 01.01.2015 года по 30.09.2062 года (п. 2.1 Договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды и приложением № 1 к Договору аренды, размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего Договора определен сторонами в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», а именно в размере двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 5 807 711 рублей.

Пунктом 3.3 Договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

В соответствии с пунктом 3.5 Договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора аренды предусмотрена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

31.12.2014 года к Договору аренды было заключено Дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым размер арендной платы определен сторонами в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в размере 580 771 руб. 10 коп. в год.

Истец, посчитав, что изначально размер арендной платы по Договору аренды земельного участка определен с нарушением норм действующего законодательства, пересчитал обществу размер арендной платы на 2017 год и направил в адрес ответчика претензию от 27.07.2017 года, в которой просил ответчика оплатить сумму задолженности по арендной плате за 1-ый и 2-ой кварталы 2017 года в размере 1 718 535 руб. 52 коп., а также сумму пени, начисленных на указанную задолженность.

Факт направления претензии подтверждается описью вложения в почтовое отправление, заверенное печатью Почты России, и почтовым уведомлением о вручении почтового отправления.

В связи с тем, что в досудебном порядке общество сумму задолженности не погасило, соглашение о расторжении не подписало, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

При этом согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ №О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», которым с учетом изменений и дополнений, вступивших в законную силу с 01.01.2005 года, определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с указанным законом размер арендной платы по общему правилу, за исключением случаев, установленных данным законом, определяется по формуле, предусмотренной Договором аренды:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

В силу положений части 5 статьи 14 данного закона Московской области коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

При этом частью 6 статьи 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» установлено, что коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

На основании вышеуказанных норм истцом произведен расчет размера арендной платы за первый и второй квартал 2017 год.

Однако, производя расчет в соответствии с данными положениями, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 2.1 части 1 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ, в случае переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков арендная плата определяется в размере:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

При этом в случаях, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Договор на аренду земельного участка № 831-КИЗ/14 от 24.12.2014 года заключен между истцом и ответчиком в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 50:28:0000000:41739, который ранее предоставлялся обществу в аренду на основании Договора на аренду земельного участка от 01.10.2013 года № 170-КИЗ/13, заключенного с ООО агрофирма «Никитское» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на основании постановления Администрации городского округа Домодедово от 13.09.2013 года № 3672 (права арендатора по Договору на аренду земельного участка от 01.10.2013 года № 170-КИЗ/13 были переданы ООО «Дом А» на основании Договора о передаче прав и обязанностей № 1 от 19.11.2013 года). Данный факт подтверждается постановлением Администрации городского округа Домодедово от 09.12.2014 года № 5866 «О заключении договоров аренды земельных участков».

Доказательств, свидетельствующих о том, что Договор аренды земельного участка, являющий предметом спора по настоящему делу, был заключен по иным основаниям, а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, предусмотренным Земельным кодексом РФ в суд не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что размер арендной платы за земельный участок по Договору аренды должен быть определен в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, но не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Следовательно, размер арендной платы верно определён сторонами Дополнительным соглашением № 1 от 31.12.2014 года к Договору аренды.

Из представленных в материалы дела документов, в том числе платежных поручений от 10.03.2017 года № 3 и от 21.06.2017 года № 8, следует. Что арендная плата в размере, предусмотренном Договором аренды, оплачена ответчиком в полном объеме.

Между тем арендная плата за 2-ой квартал 2017 года оплачена ответчиком с нарушением срока, предусмотренного Договором аренды.

Поскольку истце просит суд взыскать с ответчика неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей, судом произведен перерасчет неустойки за период с 16.06.2016 года по дату оплаты суммы основного долга (21.06.2017 года), которая составила 362 руб. 98 коп.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, остальная часть исковых требований удовлетворению не подлежит.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дом А» в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области пени за несвоевременное внесение арендной платы за 2-ой квартал 2017 года по Договору на аренду земельного участка от 24.12.2014 года № 831-КИЗ/14 за период с 16.06.2017 года по 21.06.2017 года в размере 362 руб. 98 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дом А» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 2 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков