Решение от 20 января 2020 г. по делу № А06-5612/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-5612/2018
г. Астрахань
20 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 20 января 2020 года

Арбитражный суд Астраханской области

в составе: судьи Блажнова Д.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» к Обществу с ограниченной ответственностью «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» о расторжении договора купли продажи земельного участка № 3 от 30.03.2017,

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Волго-Каспийская Региональная компания» к Обществу с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» о взыскании суммы основного долга по договору купли-продажи земельного участка №3 от 30.03.2017 в размере 23 500 000 рублей,

При участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

- Публичного акционерного общества «Сбербанк России», в лице Астраханского отделения №8625,

- судебного пристава-исполнителя МООИП УФССП России по Астраханской области ФИО2,

при участии:

от ООО «Астраханская жилищно-строительная компания»: ФИО3 - представитель по доверенности № 3 от 05.12.2018;

от ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат»: ФИО4, директор (паспорт);

от ООО «Волго-Каспийская Региональная компания» - ФИО5 представитель по доверенности от 09.01.2020 ; ФИО6, директор;

от ПАО «Сбербанк России», в лице Астраханского отделения №8625 - ФИО7, доверенность от 12.12.2017, ФИО8, доверенность от 12.12.2017;

судебный пристав-исполнитель МООИП УФССП России по Астраханской области ФИО2: не явился, извещен.

Общество с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» обратилось в арбитражный суд, с учетом определения арбитражного суда о выделении требования в отдельное производство от 04.06.2018 (т. 1, л.д. 15), с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» о расторжении договора купли продажи земельного участка № 3 от 30.03.2017, заключенного между ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» и ООО «Астраханская жилищно-строительная компания».

Общество с ограниченной ответственностью «Волго-Каспийская Региональная компания» заявило встречный иск, принятый арбитражным судом к производству, к Обществу с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» о взыскании суммы основного долга по договору купли-продажи земельного участка №3 от 30.03.2017 в размере 23 500 000 рублей (т. 1, л.д. 32 — 34).

Определением арбитражного суда по данному делу от 27.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Публичное акционерное общество «Сбербанк России», в лице Астраханского отделения №8625, судебный пристав-исполнитель МООИП УФССП России по Астраханской области ФИО2 (т. 2, л.д. 110 — 111).

Кроме того, судом установлено, что 20.03.2019 между ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» и ООО «ВолгоКаспийская Региональная Компания» был заключен договор уступки права требования (цессии), в соответствии с которым ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» (цедент) уступило ООО «Волго-Каспийская Региональная Компания» (цессионарию) право требования, в том числе по договору купли-продажи земельного участка № 3 от 30.03.2017 с суммой основного долга 23 500 000 рублей.

В связи с чем, определением арбитражного суда по данному делу от 31.05.2019 истец по встречному иску по делу Общество с ограниченной ответственностью «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» заменено на Общество с ограниченной ответственностью «Волго-Каспийская Региональная компания» (т. 2, л.д. 113 - 114).

Как подтверждается листом записи Единого государственного реестра юридических лиц от 30.12.2019 Общество с ограниченной ответственностью «Волго-Каспийская Региональная компания» изменило наименование на Общество с ограниченной ответственностью «Региональная компания».

Представитель ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» просит удовлетворить иск полностью по основаниям, изложенным в иске, во встречном иске просит отказать.

Представитель ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» просит суд отказать ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» в иске, считает исковое требование необоснованным.

Представители Общества с ограниченной ответственностью «Региональная компания» просили суд удовлетворить встречный иск по основаниям, изложенным во встречном иске, в удовлетворении первоначального иска просят отказать.

Представители ПАО «Сбербанк России» поддерживают позицию ООО «Астраханская жилищно-строительная компания».

Судебный пристав-исполнитель ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в соответствии с требованиями статьи 123 АПК РФ.

Суд, в соответствии с требованиями статьи 156 АПК РФ, отсутствие возражений рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенного судебного пристава-исполнителя ФИО2

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 30.03.2017 между ООО «ВКРК» и ООО «АЖСК» был заключен договор купли-продажи земельного участка № 3, согласно которому Продавец (ООО «ВКРК») принял на себя обязательства передать в собственность Покупателя (ООО «АЖСК») земельный участок с кадастровым номером 30:12:030079:369, площадью 5700 кв. м. в целом, расположенный по адресу: Астраханская область, Советский район, ул. Брестская/ пер. 1-й Таманский/ ул. Автомобильная, а Покупатель принял на себя обязательства принять в собственность и оплатить земельный участок в целом (т. 1, л.д. 35 - 38).

В пункте 2.1 договора Стороны договорились, что объект недвижимости оценивается и продается продавцом покупателю по цене 24 000 000 (двадцать четыре миллиона рублей).

В соответствии с пунктом 2.2. договора купли-продажи Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца №40702810105000004176, открытый в Астраханском отделении №8625 ПАО Сбербанк Обществу с ограниченной ответственностью «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» и/или Покупатель вносит в счет погашения задолженности Продавца по кредитному договору <***> от 31.07.2014, согласно которому ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» имеет неисполненные обязательства перед ПАО Сбербанк в лице Астраханского отделения №8625, в порядке статьи 313 ГК РФ. Совершение Покупателем, предусмотренных настоящим пунктом Договора, действий направлено на частичное исполнение обязательств перед ПАО Сбербанк по кредитному договору <***> от 31.07.2014, и одновременно является надлежащим исполнением обязательств Покупателя перед Продавцом по оплате приобретаемого по Договору Объекта недвижимости.

Согласно п.2 пп.2.3. договора купли-продажи оплата по договору осуществляется согласно принятому сторонами графика платежей:

- Денежную сумму в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в срок до 10.04.2017;

- Денежную сумму в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в срок до 10.05.2017;

- Денежную сумму в размере 9 400 000 (девять миллионов четыреста тысяч) рублей в срок до 10.07.2017;

- Денежную сумму в размере 13 600 000 (тринадцать миллионов четыреста тысяч) рублей в срок до 10.08.2017.

Материалами дела подтверждается, что свои обязательства по договору Продавец исполнил должным образом земельный участок Покупателю передал, претензий к качеству земельного участка у Покупателя не было. За покупателем по договору регистрирующим органом зарегистрировано право собственности в отношении указанного земельного участка (т. 1, л.д. 87).

Однако в установленные п.2.3. договора сроки Покупатель свои обязательства по оплате земельного участка не исполнил, из пояснений представителей сторон, предоставленных в судебном заседании 16.01.2020, и зафиксированных судом путем аудиозаписи, следует, что покупатель по договору внес продавцу лишь 500 000 рублей, остальную оплату по договору не производил.

Таким образом, покупатель по договору не произвел оплату земельного участка, в установленные договором сроки.

При этом, в исковом заявлении истец — ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» указывает, что 30.03.2017 между ООО «ВКРК» и ООО «АЖСК» были заключены договоры купли продажи земельных участков №№1, 2, 3, 4, а также договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого помещения №5 от31.03.2017. Договор №1 от 30.03.2017 купли — продажи земельного участка содержал в себе обременение в пользу 22 участников долевого строительства, для совершения указанной сделки требовалось согласие 22 участников долевого строительства, обязанность по получению данного согласия лежала на ООО «ВКРК». Однако Общество не получило такое согласие. Денежные средства ООО «АЖСК» направило на строительство многоквартирного жилого дома, а не оплату цен по договорам. ООО «АЖСК» обратилось к ООО «ВКРК» с просьбой пересмотреть график оплаты по заключенным договорам. ООО «ВКРК» согласилось с предложением ООО «АЖСК», были подготовлены дополнительные соглашения к договорам купли-продажи, и пакет документов был направлен на государственную регистрацию в Управление Росреетра по Астраханской области. Однако ООО «ВКРК», действуя недобросовестно, в одностороннем приостановило государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Астраханской области.

Представитель ООО «ВКРК» в судебном заседании 16.01.2020 пояснил, что ООО «ВКРК» заблаговременно получило досудебную претензию ООО «АЖСК» о расторжении рассматриваемого по делу договора, данные пояснения зафиксированы судом путем аудиозаписи.

ООО «Региональная компания», заявляя встречный иск, указало, что продавец по рассматриваемому по делу договору купли-продажи земельного участка свои обязательства выполнил, а покупатель по договору оплатил только 500 000 рублей, остальные денежные средства в порядке, предусмотренном договором, не перечислил.


Суд считает иск ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» подлежащим оставлению без удовлетворения, а встречный иск ООО «Региональная компания» подлежащим удовлетворению полностью, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании решения суда только при наличии определенных оснований, предусмотренных законом или договором.

В свою очередь, заявленные ООО «АЖСК» основания для расторжения договора не предусмотрены Гражданским кодексом другим законом либо рассматриваемым по делу договором. В связи с чем, по заявленным истцом основаниям требование о расторжении рассматриваемого по делу договора удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 164 п.1 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако ни ст. 131 ГК РФ, ни иными статьями ГК РФ, ни Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни ЗК РФ не предусмотрена государственная регистрация договоров купли-продажи земельного участка, в том числе и как условие наступления такого правового последствия как момент заключения договора.

Таким образом, рассматриваемый по делу договор купли-продажи земельного участка, в силу правил, установленных ст.433 ГК РФ, является заключенным с момента его подписания сторонами, тем более, что в силу п. 2.4 договора договор одновременно является актом приема-передачи вышеуказанного земельного участка. В свою очередь, спорный по делу договор подписан его сторонами.

В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Спорным по делу договором купли-продажи в пунктах 2.2, 2.3 установлены порядок оплаты, конкретные сроки и размеры платежей. Срок внесения платежей покупателем по договору нарушен. Причем из анализа вышеприведенного положения, закрепленного в п. 2.2 договора следует, что предусмотренные расчеты продавца с покупателем являются порядком оплаты по договору, а не условием оплаты по договору в пользу третьего лица.

Кроме того, в данном пункте договора предусмотрен альтернативный порядок оплаты либо на счет продавца либо в счет погашения задолженности продавца перед Банком. Поскольку, как пояснил представитель ООО «АЖСК» в судебном заседании 16.01.2020, ООО «АЖСК» не вносило денежные средства Банку в счет погашения задолженности продавца перед Банком, то суд приходит к выводу, что ООО «Региональная компания» вправе заявлять требование о взыскании задолженности по договору в свою пользу.

Суд отмечает, что согласно п. 2.2 дополнительного соглашения № 2 от 15.03.2019 к договору купли-продажи №3 земельного участка стороны договорились, что в связи с заключением Договора с условием об оплате цены Договора в рассрочку в случае нарушения Покупателем порядка и сроков оплаты цены Договора Продавец вправе потребовать расторжения Договора и возврата земельного участка, являющегося предметом Договора, положения статей 486, 488 Гражданского кодекса РФ при этом не применяются.

Однако из буквального содержания названного пункта следует, что в случае нарушения Покупателем порядка и сроков оплаты цены Договора Продавец вправе, а не обязан потребовать расторжения Договора и возврата земельного участка. Представитель ООО «ВКРК» в судебном заседании 16.012020 пояснил, что продавец по договору не воспользовался данным правом. В связи с чем, суд также приходит к выводу, что ООО «Региональная компания» вправе заявлять требование о взыскании задолженности по договору в свою пользу не смотря на вышеприведенный пункт дополнительного соглашения к договору.

В силу пункта 1 статьи 353, статьи 460 ГК РФ, статьи 38 Закона об ипотеке покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае не снимается.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Подпунктом 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ предусмотрено, что поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346).

В соответствии со статьей 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 данного Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В связи с чем, суд считает необоснованным довод ООО «АЖСК», изложенный в иске по делу, о том, что для совершения рассматриваемой по делу сделки требовалось согласие 22 участников долевого строительства, которое не было получено. Так, в силу вышеприведенных норм, указанное Обществом обстоятельство не может являться основанием для расторжения рассматриваемого по делу договора купли-продажи и не может являться основанием для отказа в иске о взыскании задолженности по данному договору. В указанном Обществом случае, в силу вышеприведенных законоположений, применяются иные последствия, которые не рассматриваются в данном деле.

Кроме того, решением Советского районного суда г. Астрахани от 30.10.2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 27.03.2019, до вступления в законную силу которого определением арбитражного суда от 15.11.2018 приостанавливалось производство по настоящему делу, было отказано в иске ФИО9 к ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат», ООО «Астраханская жилищно-строительная компания», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Службе строительного надзора, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» о признании раздела и постановки на кадастровый учет земельных участков недействительными, признании государственной регистрации права собственности на земельные участки недействительными, признании сделок по государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств (т. 2, л.д. 28 — 29, 32 -39).

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковое требование ООО «Региональная компания» по данному делу является обоснованным и подлежит удовлетворению полностью.

Поскольку ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» не оплатило госпошлину за рассмотрения его искового требования по данному делу, выделенного арбитражным судом из другого дела, а в иске Обществу отказано, то исходя из статей 103, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с указанного Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 6 000 рублей.

Поскольку встречное исковое заявление ООО «Региональная компания» по данному делу удовлетворено, а правопредшественнику данного Общества, при принятии его встречного иска по делу, была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины до рассмотрения дела, то в силу вышеприведенных норм АПК РФ с ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» (ответчика по встречному иску) в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 140 500 рублей (т. 1, л.д. 126 — 127).

Таким образом, с ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 146 500 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске Общества с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» - отказать.

Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «Региональная компания» удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Региональная компания» основной долг по договору купли-продажи земельного участка №3 от 30.03.2017 в размере 23 500 000 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 146 500 рублей

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Д.Н. Блажнов


20 января 2020 года