Решение от 20 апреля 2021 г. по делу № А11-2530/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-2530/2020
г. Владимир
20 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.04.2021.

Полный текст решения изготовлен 20.04.2021.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600025, <...>, дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (Владимирская область, г.Александров, ОГРНИП 318332800031156) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области (601650, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании сделки недействительной; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3 (601650, <...>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (600033, <...>); при участии: от истца ФИО4- адвокат по ордеру от 12.05.2020 №000068, от ответчика не явились, от третьих лиц не явились, установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области о признании недействительной сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 05.11.2014 и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.03.2015 в одностороннем порядке, оформленной уведомлением от 18.04.2018 № 01-16-786, применении последствий недействительности сделки путем восстановления в ЕГРН записи о государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 33:01:001230:2366 в виде договора аренды земельного участка.

В обоснование своего требования истец сослался на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пояснил, что не получал уведомление арендодателя об отказе от договора аренды (с учетом договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды). Полагает, что одностороннее прекращение договора аренды земельного участка является незаконным и нарушает его права как арендатора земельного участка, поскольку на данном земельном участке расположен принадлежащий ему вспомогательный объект (объект нестационарной торговли).

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области в отзыве на исковое заявление с требованием истца не согласился, пояснив, что после 01.03.2015 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, в связи с чем земельный участок может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора только на торгах, проводимых в форме аукциона. Ответчик указал, что срок действия договора аренды от 05.11.2014 № 3625 истек 08.12.2016 и не мог быть продлен на неопределенный срок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, которые заключения по иску не представили.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между КУМИ администрации Александровского района (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) 05.11.2014 на основании протокола о результатах аукциона от 31.10.2014 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для размещения объектов нестационарной торговли заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 33:01:001230:2366, местоположение: Владимирская область, Александровский район, МО Андреевское (сельское поселение), 2 150 м на запад от д.Елькино, для размещения объектов нестационарной торговли, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 174 кв.м (пункт 1.1 договора).

Согласно пункт 2.1 договора срок аренды участка установлен 2 года.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.11.2014.

Договор аренды от 05.11.2014 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 08.12.2014 за № 33-33-19/045/2014-144.

10.03.2015 между ФИО5 (правообладатель) и ФИО2 (правопреемник) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору арены земельного участка, согласно пункту 1.1 которого правообладатель передает, а правопреемник принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: Владимирская область, Александровский район, МО Андреевское (сельское поселение), 2 150 м на запад от д.Елькино, с кадастровым номером 33:01:001230:2366, общей площадью 1 174 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для размещения объектов нестационарной торговли в соответствии с договором аренды от 05.11.2014, заключенным между КУМИ администрации Александровского района Владимирской области и ФИО5, зарегистрированным в ЕГРП 08.12.2014 за № 33-33-19/045/2014-144.

Администрация Александровского района Владимирской области и администрация Андреевского сельского поселения Александровского района Владимирской области согласовали уступку прав и обязанностей по договору аренды от 08.12.2014 (отметка на заявлении от 19.03.2014, письмо от 23.05.2015 № 01-12-195, соответственно).

Договор о передаче прав и обязанностей от 10.03.2015 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Владимирской области 04.04.2015 за № 33-33/016-33/016/002/2015-4946/1.

Как пояснил истец, в феврале 2020 года ему стало известно о предписании администрации Александровского района, в котором предложено в срок до 21.02.2020 освободить незаконно занимаемую территорию (земельный участок с кадастровым номером 33:01:001230:2366) от самовольно установленного вспомогательного объекта. После обращения истца в Алексадровский отдел Росреестра по Владимирской области ему стало известно, что в отношении спорного земельного участка отсутствует ограничение в виде аренды.

Полагая, что сделка по расторжению договора аренды земельного участка, оформленная уведомлением от 18.04.2018 № 01-16-786 является недействительной, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 19.04.2018 КУМИ администрации Александровского района Владимирской области направил в адрес ФИО5 (прежнего арендатора) уведомление № 01-16-786, в котором указал, что срок действия договора аренды земельного участка от 05.11.2014 истек 07.04.2017, уведомил об отказе от договора аренды и о прекращении его действия, предложил возвратить земельный участок по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления.

По состоянию на 13.02.2020 Управлением Росреестра по Владимирской области произведена государственная регистрация на основании заявления о внесении в ЕГРП записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) от 02.10.2018 № 33/017/001/2018-14316 администрации Александровского района Владимирской области.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015. Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Статья 17.1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, регулирующая особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предусматривающая проведение конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступила в силу с 02.07.2008.

Согласно части 1 названной нормы заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов (абзац 1).

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора (абзац 2).

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) (абзац 3).

Поскольку на момент заключения договора аренды от 05.11.2014 существовало требование о проведении торгов при предоставлении в аренду муниципального имущества, договор фактически был заключен с первоначальным арендатором по результатам аукциона, проведенного 31.03.2014 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для размещения объектов нестационарной торговли, хотя новый арендатор и продолжал пользоваться имуществом (доказательства возврата арендодателю арендуемого имущества материалы дела не содержат), однако действие договора не могло возобновиться после окончания срока его действия на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, срок действия договора аренды от 05.11.2014 истек.

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Исходя из вышеприведенных норм, после истечения срока действия договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен такой способ как заключение нового договора как проведение торгов в форме аукциона.

Таким образом, на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском договор аренды от 05.11.2014 прекратил свое действие. Поэтому само по себе уведомление от 18.04.2018 № 01-16-786, а также принятие ответчиком мер по снятию в ЕГРН обременения в виде аренды, не нарушает прав и законных интересов истца.

Кроме того, суд учитывает, что уведомление от 18.04.2018 № 01-16-786 было адресовано арендодателем не истцу, а прежнему арендатору, следовательно, не могло нарушить прав и законных интересов истца.

С учетом изложенного доводы истца отклоняются как несостоятельные.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца и третьего лица.

Руководствуясь статьями 17, 65, 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Романова