Решение от 19 июня 2018 г. по делу № А63-20484/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-20484/2017
г. Ставрополь
19 июня 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 10 мая 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 19 июня 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Петровского городского округа Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Светлоград,

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, ОГРН <***>, г. Светлоград,

о сносе объектов,

и встречному иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к администрации Петровского городского округа Ставропольского края о признании права собственности на объекты,

при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 09.01.2018 и ФИО3 по доверенности от 09.01.2018, представителей ответчика ФИО4 по доверенности от 14.12.2017 и ФИО5 по доверенности от 19.10.2015,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Светлограда обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – предприниматель, глава КФХ) о сносе незаконно возведенных объектов:

- склад, литер С, общей площадью 860,3 кв.м, с кадастровым номером 26:08:040201:239;

- склад, литер П, общей площадью 54,3 кв.м, с кадастровым номером 26:08:000000:948;

- здание мастерских, литер М, общей площадью 424,3 кв.м, с кадастровым номером 26:08:000000:949;

- склад, литер З, общей площадью 1625,9 кв.м, с кадастровым номером 26:08:000000:926;

- бытовой корпус, литер Б, общей площадью 66,7 кв.м, с кадастровым номером 26:08:000000:925;

- весовая, литер В, общей площадью 31,3 кв.м, с кадастровым номером 26:08:0000001028;

- административное здание, литер К, общей площадью 65,8 кв.м, с кадастровым номером 28:08:000000:1482,

расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:51 в течение 6 месяцев со дня вступления решения в законную силу (с учетом уточнений).

Определением суда от 22.01.2018 произведена замена истца – администрации города Светлограда, на правопреемника – администрацию Петровского городского округа Ставропольского края.

Ответчиком заявлен встречный иск о признании права собственности на:

1) нежилое здание мастерской, этажность — 1, общей площадью — 424,3 кв.м, год постройки — 1992, расположенное по адресу: Ставропольский край, р-н Петровский, г. Светлоград, территория в границах землепользования колхоза-племзавода «Колхоз», кадастровый номер: 26:08:000000:949;

2) нежилое здание бытовой корпус, этажность — 1, общей площадью — 66,7 кв.м., год постройки — 1991, расположенное по адресу: Ставропольский край, р-н Петровский, г. Светлоград, территория в границах землепользования колхоза-племзавода «Колхоз», кадастровый номер: 26:08:000000:925;

3) нежилое административное здание, этажность — 1, общей площадью — 65,8 кв.м., год постройки — 1993, расположенное по адресу: Ставропольский край, р-н Петровский, г. Светлоград, территория в границах землепользования колхоза-племзавода «Колхоз», кадастровый номер: 26:08:000000:1482;

4) нежилое здание весовой, этажность — 1, общей площадью — 31,3 кв.м., год постройки — 1992 г., расположенное по адресу: Ставропольский край, р-н Петровский, г. Светлоград, территория в границах землепользования колхоза-племзавода «Колхоз», кадастровый номер: 26:08:000000:1028;

5) нежилое здание склада, этажность — 1, общей площадью — 1625,9 кв.м., год постройки — 1993, расположенное по адресу: Ставропольский край, р-н Петровский, г. Светлоград, территория в границах землепользования колхоза-племзавода «Колхоз», кадастровый номер: 26:08:000000:926;

6) нежилое здание склада, этажность — 1, общей площадью — 860,3 кв.м., год постройки — 1992 г., расположенное по адресу: Ставропольский край, р-н Петровский, г. Светлоград, территория в границах землепользования колхоза-племзавода «Колхоз», кадастровый номер: 26:08:040201:239;

7) нежилое здание склада, этажность — 1, общей площадью — 54,3 кв.м., год постройки — 1992, расположенное по адресу: Ставропольский край, р-н Петровский, г. Светлоград, территория в границах землепользования колхоза-племзавода «Колхоз», кадастровый номер: 26:08:000000:948.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Решением малого Совета Петровского районного Совета народных депутатов от 11.12.1991 № 168 из спецфонда колхоза «Колос» ФИО1 для организации крестьянского хозяйства «Алекс» зернового направления предоставлен участок общей площадью 75 га пашни, из них 6 га пашни в собственность и 69 га пашни в аренду на 50 лет с последующим выкупом.

12 марта 1992 года администрацией Петровского района Ставропольского края и крестьянским хозяйством «Алекс» заключен договор аренды земли, согласно которому крестьянскому хозяйству переданы в аренду земельные угодья площадью 69 га (пашня) для сельскохозяйственного использования сроком на 50 лет.

Указанный договор зарегистрирован в комитете по земельной реформе и земельным ресурсам администрации Петровского района 12.03.1992 за номером 19.

На земельный участок пашни площадью 6 га выдано свидетельство о праве собственности на землю от 12.03.1992 № 19.

28 августа 1998 года на основании постановления от 28.08.1998 № 321 Петровская районная государственная администрация и крестьянское хозяйство «Алекс» заключили договор аренды земельных угодий общей площадью 10 га (согласно прилагаемой к договору экспликации – пастбища) для сельскохозяйственного использования сроком на 10 лет.

Данный договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Петровского района 29.09.1998 за номером 385.

Постановлением главы администрации Петровского района Ставропольского края от 06.10.1992 № 312 крестьянскому хозяйству «Алекс» предоставлен в аренду сроком на 50 лет земельный участок из специального земельного фонда района на землепользовании колхоза-племзавода «Колос» общей площадью 0,5 га для размещения производственных баз и объектов соцкультбыта.

Впоследствии крестьянское хозяйство «Алекс» прекратило деятельность ввиду приобретения главой крестьянского хозяйства ФИО1 статуса индивидуального предпринимателя. Изменения правового статуса крестьянского хозяйства зарегистрированы постановлением главы Петровской районной государственной администрации от 28.08.2002 № 179.

В 2006 году на основании межевых работ (землеустроительное дело от 03.11.2006) на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок единое землепользование с кадастровым номером 26:08:041601:51 общей площадью 795 000 кв.м. Согласно землеустроительного дела расчет на земельный участок произведен исходя из вышеуказанных участков площадью 69 га пашни, 10 га пастбищ и 0,5 га под производственной базой, находящихся в аренде КХ «Алекс».

В связи с истечением сроков договоров аренды от 28.08.1998 и от 12.03.1992 администрация Петровского муниципального района и предприниматель заключили соглашение от 16.01.2012, изложив договор в новой редакции, в соответствии с которой предпринимателю передан в аренду земельный участок единое землепользование с кадастровым номером 26:08:041601:51 общей площадью 795 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства , состоящий из частей: с кадастровым номером 26:08:041601:47 площадью 81 000 кв.м пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:48 площадью 7 000 кв.м пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:49 площадью 12 000 кв.м пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:46 площадью 690 000 кв.м пашни; с кадастровым номером 26:08:041601:50 площадью 5 000 кв.м пастбищ (зарегистрировано 17.08.2012 за № 26-26-26/006/2012-416). С учетом дополнительного соглашения от 26.07.2012 срок аренды земельного участка установлен до 01.01.2042.

28 января 2016 года глава КФХ обратился в администрацию города с заявлением о выкупе вышеуказанного земельного участка.

В уведомлении от 12.02.2016 № 01/160 администрация города отказала заявителю в предоставлении земельного участка в собственность за плату ввиду того, что к заявлению не приложены документы, подтверждающие надлежащие использование земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2016 по делу № А63-4413/2016 отказ, выраженный в уведомлении от 12.02.2016 № 01/160, признан незаконным, на администрацию города Светлограда возложена обязанность подготовить и направить в адрес главы КФХ подписанный проект договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:08:041601:51 площадью 795 000 кв.м для сельскохозяйственного производства, состоящего из следующих частей: с кадастровым номером 26:08:041601:47 площадью 81 000 кв.м пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:48 площадью 7 000 кв.м пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:49 площадью 12 000 кв.м пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:46 площадью 690 000 кв.м пашни; с кадастровым номером 26:08:041601:50 площадью 5 000 кв.м пастбищ.

Решение суда мотивировано тем, что предприниматель осуществлял пользование спорным земельным участком на праве аренды более 15 лет, что подтверждается договорами аренды от 12.03.1992, от 28.08.1998, постановлением от 06.10.1992 № 312.

При этом суд указал, что администрацией был представлен акт обследования спорного земельного участка от 28.09.2016, согласно которому на части с кадастровым номером 26:08:041601:47 расположено одноэтажное здание с мансардой размерами примерно 12 х 4 м, за зданием имеются пристройки в виде навесов, выполненные из деревянных балок и листов шифера высотой около 1,5 м, шириной около 13 м и длиной около 20 м, также на земельном участке расположено двухэтажное здание размерами 9 х 8 м, здание из кирпича красного цвета размерами 1,5 х 1,5 м и высотой около 2,5 м. По мнению администрации, названные объекты должны были быть расположены на части с кадастровым номером 26:08:041601:50, так как площадь данного участка составляет 0,5 га и совпадает с площадью земельного участка, предоставленного главе КФХ для размещения объектов соцкультбыта. Отклоняя данный довод администрации города, суд указал, что из постановления от 06.09.1992 № 312 не следует, что для размещения названных объектов предоставлена именно часть с кадастровым номером 26:08:041601:50, в связи с чем довод об использовании данной части участка не по целевому назначению признан судом необоснованным.

Во исполнение решения суда по делу № А63-4413/2016 администрация города Светлограда направила главе КФХ проект договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2017 № 01-к/17.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.08.2017 по делу № А63-6444/2017 урегулированы разногласия по условиям указанного договора купли-продажи, а именно: из текста договора исключены пункты 1.2 и 3.2.2, согласно которым покупатель (глава КФХ) должен был до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, произвести регистрацию объектов капитального строения: одноэтажного здания с мансардой размерами примерно 12 x 4 м и двухэтажного здания из кирпича красного цвета размерами 1,5 x 1,5 м и высотой около 2,5 м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:47. Решение суда мотивировано тем, что условие для осуществления продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений, предусмотрено пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ, Тогда как глава КФХ обосновывал свое обращение о выкупе земельного участка на пункте 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ, то есть реализация права на выкуп земельного участка не основана на исключительном праве в порядке пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

07 декабря 2017 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 26:08:041601:51 (регистрационная запись № 26:08:041601:51-26/017/2017-3).

Ссылаясь на незаконное строительство предпринимателем капитальных объектов на вышеуказанном земельном участке, администрация города Светлограда (правопреемником которой является администрация Петровского городского округа) обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с частью 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

Согласно пункту 2 статьи 77 ЗК РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (статья 79 Земельного кодекса).

В обоснование правомерности возведения спорных объектов ответчик ссылается на постановление от 06.10.1992 № 312, по которому предпринимателю предоставлено 0,5 га для размещения производственных баз и объектов соцкультбыта.

Как видно из решения суда по делу № А63-4413/2016, рассмотренному по правилам главы 24 АПК РФ, администрация в рамках указанного дела не доказала, что объекты капитального строительства расположены не в границах указанной площади, предоставленной крестьянскому хозяйству под застройку, тем самым не доказала законность оспариваемому по указанному делу отказа.

Однако в настоящем исковом производстве бремя доказывания распределяется иным образом: ответчик должен доказать, что спорные объекты расположены на земельном участке, предоставленном под их строительство.

Имеющиеся в деле доказательства не позволяют установить местоположение земельного участка, предоставленного постановлением от 06.10.1992 № 312.

В то же время, к экземпляру договора аренды от 28.08.1998, хранящемуся в Государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства, приложен план земель, предоставленных в аренду, содержащий чертеж границ земельного участка с описанием смежных землепользователей.

Исследование данного плана в совокупности с иными доказательствами по делу свидетельствует о том, что спорные постройки расположены на земельном участке пастбищ (указанных в плане к договору от 28.08.1998).

На момент подачи иска существовавшие в Едином государственном реестре недвижимости сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 26:08:041601:51 включали лишь часть спорных объектов.

В дальнейшем по заказу главы КФХ выполнены кадастровые работы (межевой план от 11.12.2017) и осуществлен кадастровый учет изменений границ земельного участка, в результате чего, в частности, северная граница участка сместилась в северном направлении до смежного земельного участка, по данным кадастровой карты имеющего кадастровый номер 26:08:041601:9. С учетом изменений все спорные объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 26:08:041601:51, что подтверждается заключением кадастрового инженера ФИО6 от 20.12.2017).

Оценив данные изменения в сопоставлении с планом к договору аренды от 28.08.1998 и иными материалами дела (схемой границ участка к землеустроительному делу от 03.11.2006 и приложенной к имеющемуся в составе землеустроительного дела экземпляру договора от 12.03.1992 выкопировке с плана землепользования к-за «Колос» с указанием земельного участка, выделенного для организации КХ «Алекс»), суд пришел к выводу, что земельный участок площадью 10 га пастбищ являлся смежным с землями пашни, предоставленными крестьянскому хозяйству «Алекс» (в описании смежеств плана: между точками «Б» и «В»).

Внесенные в Государственный кадастр недвижимости сведения о координатах границ земельного участка с кадастровым номером 26:08:041601:51 были таковы, что между этим участком пастбищ и участком пашни (26:08:041601:9) имелась чересполосица.

Иными словами вышеназванные изменения, внесенные в сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:51, в результате которых его границы охватили все спорные объекты, не противоречат описанию границ по первоначальным правоустанавливающим документам.

Вместе с тем, данный вывод не влияет на тот факт, что спорные объекты возведены на землях пастбищ, то есть на сельскохозяйственных угодьях, не предназначенных для строительства зданий и сооружений.

Пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности отнесено утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.

В соответствии с подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

Исходя из пункта 3 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации, объектами муниципального земельного контроля являются все объекты земельных отношений в границах соответствующего муниципального образования вне зависимости от формы собственности.

Таким образом в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляют органы местного самоуправления.

Следовательно администрация Петровского городского округа обладает правом на предъявление иска о сносе спорных построек.

Несостоятельны доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку до 2017 года земельный участок с кадастровым номером 26:08:041601:51 находился в аренде предпринимателя, то есть не выбывал из владения публичного собственника в лице органа местного самоуправления (опосредованное владение).

С момента выкупа ответчиком земельного участка срок исковой давности не истек.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В качестве доказательств отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан ответчиком представлены заключения специалиста ООО «Центр правового и кадрового обслуживания» от 18.05.2017 №№ 15-173С, 16-173С, 17-173С, 18-173С, 19-173С, 20-173С, 21-173С, согласно которым несущие элементы зданий (фундаменты, стены, колонны, перекрытия) находятся в удовлетворительном работоспособном состоянии, здания соответствуют нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП, СП, ГОСТ), санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПиН), экологическим требованиям, требованиям норм пожарной безопасности, не оказывают негативного влияния на окружающую среду, сохранение объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан; дальнейшая безопасная эксплуатация зданий возможна в полном объеме в соответствии с их назначением.

Земельный участок, на котором расположены спорные объекты, в настоящее время находится в собственности предпринимателя.

Однако, сами объекты возведены на землях пастбищ и задолго до передачи участка в собственность.

При таких обстоятельствах признание права собственности ответчика на спорные объекты нарушит принцип недопустимости злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) и режим использования сельскохозяйственных угодий, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении встречного иска.

Соответственно первоначальный иск подлежит удовлетворению.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

Государственную пошлину, от уплаты которой истец освобожден, согласно статьи 110 АПК РФ следует взыскать с ответчика.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края



РЕШИЛ:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу снести следующие самовольные постройки, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:51:

- склад, литер С, общей площадью 860,3 кв.м, с кадастровым номером 26:08:040201:239;

- склад, литер П, общей площадью 54,3 кв.м, с кадастровым номером 26:08:000000:948;

- здание мастерских, литер М, общей площадью 424,3 кв.м, с кадастровым номером 26:08:000000:949;

- склад, литер З, общей площадью 1625,9 кв.м, с кадастровым номером 26:08:000000:926;

- бытовой корпус, литер Б, общей площадью 66,7 кв.м, с кадастровым номером 26:08:000000:925;

- весовая, литер В, общей площадью 31,3 кв.м, с кадастровым номером 26:08:000000:1028;

- административное здание, литер К, общей площадью 65,8 кв.м, с кадастровым номером 28:08:000000:1482.

Во встречном иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 42 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский