Решение от 25 ноября 2021 г. по делу № А22-409/2020





АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А22-409/2020
25 ноября 2021 года
г. Элиста



Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2021 года. Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2021 года.


Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе судьи Садваева Б.Б. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Болдыревой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН 1090816005587, ИНН 0816009907) к обществу с ограниченной ответственностью «Северстрой» (ОГРН 1140816016880, ИНН 0816028530) о взыскании задолженности по арендной плате в общем размере 4 584 746 руб. 20 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя Баянова М.В., доверенность № 45-д от 20.07.2021 г.,

от ответчика – генерального директора Балабина С.А., личность удостоверена по паспорту, и представителя Церенова Б.В., доверенность от 17.02.2019 г.,

специалиста кадастрового инженера ООО «Кадастр и Право» Барышева А.В., личность удостоверена по паспорту,

в отсутствие третьих лиц Администрации г. Элисты, Управления по охране объектов культурного наследия Республики Калмыкия и ПАО «Россети Юг» в лице филиала «Калмэнерго», извещенных надлежащим образом,

установил:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Северстрой» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 29.06.2015 г. № 15/2015мс за период с 3 квартала 2016 г. по 3 квартал 2019 г. в сумме 3 966 125 руб. 81 коп., пени за период с 21.10.2016 г. по 13.01.2019 г. в сумме 618 620 руб. 39 коп., всего в общем размере 4 584 746 руб. 20 коп.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил обоснование исковых требований с учетом дополнительного соглашения № 1 от 10.10.2017 г. к договору, при этом, поскольку при расчете суммы задолженности учитывалось дополнительное соглашение, размер заявленных исковых требований остался неизменным 4 584 746 руб. 20 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик имеет задолженность по договору аренды за указанный период, договор аренды ответчиком оспорен не был, на момент заключения договора аренды ответчик знал о располагающихся на земельном участке курганах и высоковольтных линиях, при этом ответчик подписал акт приема-передачи и оплачивал задолженность за предшествовавший период. Истец полагает, что ответчик изначально не планировал на земельном участке возведение индивидуального жилья, доводы ответчика свидетельствуют о недобросовестности его действий.

Представитель истца, в судебном заседании, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Кадастровый инженер Барышев А.В., в судебном заседании, пояснил, что он принимал участие в межевании первоначального земельного участка площадью 500 449 кв.м., который в настоящее время имеет общую площадь 275 576 кв.м., земельный участок не может использоваться под жилищное строительство, так как в данную площадь входят курганы, охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и территории общего пользования.

Представители ответчика, в судебном заседании, поддержали доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, пояснили, что на момент заключения договора аренды им не было известно, что на земельном участке имеются охранные зоны, данный факт стал известен ответчику при разработке проекта планировки территории на земельном участке, утвержденного 01.12.2015 г. Представители пояснили, что ООО «Северстрой» обращался в Управление Росреестра по Республике Калмыкия с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на земли общего пользования, но ему было отказано во внесении изменений в ЕГРН.

В представленном отзыве ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку непосредственно под жилищную застройку пользоваться земельным участком нельзя, так большая часть участка занята охранными зонами объектов электросетевого хозяйства и объектов культурного наследия (4 кургана), а оставшаяся часть является согласно проекту планировки землями общего доступа и предназначена для дорог и коммуникаций. Полагает, что площадь асфальтового покрытия дорог, площадь покрытия переходных путей и площадь охранной зоны 4-х курганов подтверждена утвержденными уполномоченными органами проектом планировки территории на земельном участке и корректировкой проекта планировки и проекта межевания по комплексному освоению «Своя Усадьба» в северо-восточной части города Элисты. Ответчик пояснил, что в 2018 г. обращался в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, ответчик заявил также о пропуске истцом срока исковой давности

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, ходатайств суду не заявили.

Третье лицо ПАО «Россети Юг» в лице филиала «Калмэнерго» представило отзыв на исковое заявление, пояснило, что на земельном участке с кадастровым номером 08:14:000000:41 частично установлены охранные зоны воздушных линий электропередачи, также указанный земельный участок расположен в охранной зоне ВЛ 10кВ Батальон от ПС 220 кВ Элиста Северная, которая не состоит на балансе Элистинского РЭС филиала ПАО «Россети Юг» - «Калмэнерго».

Третье лицо Управление по охране объектов культурного наследия Республики Калмыкия представило письменные пояснения, согласно которым Управлением принят приказ от 17.11.2021 г. № 68-п «Об утверждении границ территории на выявленные объекты культурного наследия (археология), расположенных на территории города Элиста Республики Калмыкия». Указанный приказ направлен в Управление Росреестра по Республике Калмыкия для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости и наложения обременения за земельные участки, на которых располагаются границы выявленного объекта культурного наследия. Управление не располагает сведениями о точном местоположении границы выявленного объекта культурного наследия по отношению к спорному земельному участку. Границы территории выявленного объекта культурного наследия представляют собой координатные точки в системе координат и не имеют привязки к конкретным земельным участкам до внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Также Управление сообщило, что площадь выявленного объекта культурного наследия «Курганный могильник «Гашунский» (9 курганов) составляет 28 606 кв.м.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении уточненных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из представленных материалов дела, по результатам проведенного аукциона 29.06.2015 г. между Управлением по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, № 15/2015мс (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в муниципальной собственности города Элисты, предназначенный под комплексное освоение территории в целях жилищного строительства, с кадастровым номером 08:14:000000:41, местоположение: Республика Калмыкия, город Элиста, северо-восточнее Элистинского мясокомбината, с разрешенным использованием – под жилую застройку, общей площадью 500 449 кв.м. сроком на 10 лет.

Пунктом 2.1. договора срок аренды участка установлен с 29 июня 2015 года по 28 июня 2025 года.

В силу главы 3 договора аренды арендная плата устанавливается из двух частей – первый арендный платеж и периодическая арендная плата. Периодическая арендная плата определяется согласно расчету, прилагаемому к договору. Платежи по арендной плате за использование земельного участка вносятся в следующем порядке: за первый, второй, третий кварталы - до 20 числа месяца, следующего за истекшим периодом; за четвертый квартал - до 25 декабря текущего года.

Арендодателем обязательства по передаче в аренду земельного участка исполнены в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 29.06.2015 г., подписанным сторонами.

Договор аренды прошел установленную законом государственную регистрацию.

По сведениям истца ответчик имеет задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2016 г. по 3 квартал 2019 г. в размере 3 966 125 руб. 81 коп.

Согласно пункту 6.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

В этой связи истцом на основании пункта 6.2. договора аренды ответчику были начислены пени за период с 21.10.2016 г. по 13.11.2019 г. в размере 618 620 руб. 39 коп.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец представил копии уведомлений от 13.06.2019 № АТ-06/4764 и от 14.11.2019 № АТ-06/8232, направленных в адрес ответчика, о необходимости погашения им суммы задолженности по арендной плате в 30-дневный срок с момента получения данных уведомлений.

Поскольку в установленный срок сумма задолженности ответчиком не погашена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Установленные фактические обстоятельства по делу нашли свое полное подтверждение в исследованных материалах дела.

Вместе с тем установлено, что 29.06.2015 г. во исполнение пункта 5.2.1. договора аренды между Управлением по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты Республики Калмыкия (уполномоченный орган) и ООО «Северстрой» (застройщик) заключен договор о комплексном освоении территории, согласно которому уполномоченный орган обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а застройщик обязуется принять земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в муниципальной собственности города Элисты, с кадастровым номером 08:14:000000:41, местоположение: Республика Калмыкия, г. Элиста, северо-восточнее Элистинского мясокомбината, разрешенное использование – под жилую застройку, общей площадью 500 449 кв.м. сроком на 10 лет. Участок предоставляется застройщику для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

01.12.2015 г. постановлением Администрации города Элисты № 6062 был утвержден проект планировки территории на земельном участке (500449 кв.м.) по адресу: Республика Калмыкия, город Элиста, северо-восточная часть, с основными технико-экономическими показателями согласно приложению, в составе проекта планировки территории был утвержден чертеж красных линий застройки и проект межевания территории.

08.09.2016 г. Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия распоряжением № 2006-р приняло в собственность Республики Калмыкия из муниципальной собственности муниципального образования города Элисты Республики Калмыкия спорный земельный участок.

На момент перехода права собственности границы земельного участка имели статус декларированных (не были уточнены).

10.10.2017 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 29.06.2015 г. № 15/2015мс, которым в частности общая площадь земельного участка была установлена в размере 275 576 кв.м., поскольку из предоставленного изначально земельного участка в соответствии с условиями договора комплексного освоения территории были образованы новые земельные участки, на которые заключены договоры аренды.

10.07.2020 г. постановлением № 968 Администрация города Элисты Республики Калмыкия утвердила корректировку проекта планировки и проекта межевания территории по комплексному освоению «Своя Усадьба» в Северо-Восточной части города Элисты с основными технико-экономическими показателями, согласно которому территория проектируемого участка для объекта планировки жилой группы «Своя усадьба» составляет 50,5 га, из них площадь асфальтового покрытия дорог – 56 800 кв.м., площадь твердого покрытия дорог – 135 000 кв.м., площадь охранной зоны 4-х курганов – 109 900 кв.м.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 25 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021 г.

Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г.).

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 08:14:000000:41, предоставленный ответчику по договору аренды имеет общую площадь 275 576 кв.м., вид разрешенного использования под жилую застройку.

В статье 105 Земельного кодекса Российской Федерации среди видов зон с особыми условиями использования территорий помимо прочих указаны зоны охраны объектов культурного наследия и охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии).

Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» утверждены Правила, которые определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства (далее - охранные зоны), а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон (далее - земельные участки), обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов.

В охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

При этом из представленных материалов дела следует, что на земельном участке частично установлены следующие охранные зоны воздушных линий электропередач:

- ВЛ 110 кВ «Элиста – Северная – Красненская»;

- ВЛ 110 кВ «Элиста Северная – Элиста Восточная с отпайкой на ПС Джуракская;

- ВЛ 10 кВ Аранзал от ЦРП;

- ВЛ 10 кВ АБЗ от ЦРП.

Так согласно разделу 4.1 выписки из ЕГРН на земельный участок ограничение (обременение) наложено на часть земельного участка площадью 45 961,72 кв.м.

Также главой VI Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) урегулирована государственная охрана объектов культурного наследия в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Согласно сведениям Управления по охране объектов культурного наследия Республики Калмыкия в соответствии с пунктами 5 и 16 статьи 16.1 Закона № 73-ФЗ объект культурного наследия курганный могильник «Гашунский» считается выявленным объектом археологического наследия со дня обнаружения лицом, получившим разрешение (открытый лист) на проведение работ по выявлению и изучению объектов археологического наследия и подлежит государственной охране.

Данный объект культурного наследия выявлен в ходе выполнения договора от 21.11.2016 № б/н между Аппаратом Правительства Республики Калмыкия и Ростовской региональной общественной организацией «Донское археологическое общество», на основании открытого листа, выданного Министерством культуры Российской Федерации от 22.12.2016 г. № 2284 на имя Цыбрия В.В.

Приказом Аппарата Правительства Республики Калмыкия от 27.03.2017 г. № 62/1-п «О выявленных объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Республики Калмыкия» выявленный объект культурного наследия курганный могильник «Гашунский» (9 курганов) включен в перечень выявленных объектов культурного наследия Республики Калмыкия.

В ходе проведения археологических полевых работ представителем РРОО «Донское археологическое общество» разработан проект границ территории на выявленный объект археологического наследия курганный могильник «Гашунский» (9 курганов), на основании «Методики определения границ территорий объектов археологического наследия», рекомендованной к применению письмом Министерства культуры Российской Федерации от 27.01.2012 № 12-01-39/05-АБ, в котором к территории объекта археологического наследия, помимо курганной насыпи в связи с топографической особенностью местности было отнесено прикурганное пространство курганов в радиусе 25 метров от их полы.

На настоящий момент невозможно установить точное местоположение границ выявленного объекта культурного наследия.

В силу части 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Градостроительным кодексом Российской Федерации определено, что красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории; территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно плану красных линий проекта планировки территории на земельном участке площадь охранной зоны 4-х курганов указана в размере 109 900 кв.м., площадь асфальтового покрытия дорог – 56 800 кв.м., площадь покрытия пешеходных путей – 135 000 кв.м.

Аналогичные данные содержит приложение с основными технико-экономическими показателями к корректировке проекта планировки и проекта межевания территории по комплексному освоению «Своя Усадьба» в Северо-Восточной части города Элисты.

Ответчик обращался в Управление Ростреестра по Республике Калмыкия с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, но уведомлением от 25.03.2020 г. ему было отказано, так как собственником земельного участка является Республика Калмыкия и решение Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия об изменении характеристик земельного участка не представлено.

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с правилами статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Таким образом, учитывая, что ввиду указанных причин ответчик не может использовать предоставленный в аренду земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования под жилую застройку, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН 1090816005587, ИНН 0816009907) к обществу с ограниченной ответственностью «Северстрой» (ОГРН 1140816016880, ИНН 0816028530) о взыскании задолженности по арендной плате в общем размере 4 584 746 руб. 20 коп. – отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (г. Краснодар) через Арбитражный суд Республики Калмыкия в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Б.Б. Садваев