Постановление от 16 апреля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

17 апреля 2026 года

Дело №

А21-275/2025

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Толкунова В.М., судей Кудина А.Г., Мунтян Л.Б.,

при участии от Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области ФИО1 (доверенность от 22.12.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Лучший дом в Центральном районе» Балуновой И.В. (доверенность от 01.10.2025),

рассмотрев 13.04.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.07.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2025 по делу № А21-275/2025,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Лучший дом в Центральном районе», адрес: 236023, Калининград, Осенняя <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области, адрес: 236007, Калининград, ул. Дмитрия Донского, д. 1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Министерство), о внесении изменений в предписание от 15.10.2024 № ЖК-2/368/НМВ/24-7821/9 об устранении нарушений лицензионных требований (далее – Предписание), а именно об исключении из мероприятий (работ), подлежащих исполнению, устранение причин протечек перекрытий паркинга многоквартирного дома (далее – МКД).

Решением суда первой инстанции от 02.07.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.12.2025, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Министерство просит отменить состоявшиеся судебные акты, принять по делу новый судебный акт – об отказе в заявленных требованиях, поскольку в основу выводов судов положено заключение эксперта, отсутствовавшее на момент проверки и вынесения Предписания. Министерство не указывало на проведение капитального ремонта кровли паркинга, а указывало на обязанность Общества по надлежащему содержанию общего имущества МКД.

В судебном заседании представитель Министерства поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Общества возразила на доводы кассационной жалобы по мотивам отзыва.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании обращения граждан, решения Министерства от 10.10.2024 № ЖК1158/пр в отношении Общества в рамках лицензионного контроля проведено контрольно-надзорное мероприятие (далее – КНМ) в виде инспекционного визита по адресу: Калининград, Красная ул., д. 139В.

По результатам КНМ составлены соответствующий акт от 15.10.2024 № ЖК-1158/пр, протокол осмотра от 15.10.2024.

В ходе проверочного мероприятия, среди прочего, выявлены следы протечек в паркинге МКД по названному адресу, управление которым осуществляет Общество.

Согласно позиции Министерства данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении Обществом обязательных требований, предусмотренных статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пунктов 3.4.1, 3.4.4, 4.6.1.1, 4.6.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), пунктов 2, 7, 11 Минимального перечня работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества МКД, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее - Минимальный перечень), пунктов 10, 11 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

Согласно пункту 3 Предписания Обществу в срок до 15.12.2024 необходимо выполнить работы по устранению причин протечек перекрытий паркинга МКД.

Решением Министерства от 04.11.2024 жалоба Общества на акт инспекционного визита и Предписание оставлена без удовлетворения.

Не согласившись с Предписанием в указанной части, Общество оспорило его в суде.

Суд первой инстанции, придя к выводу, что вынесенное Предписание в части обязания Общества выполнить работы по устранению протечек паркинга (в режиме текущего ремонта) необоснованно и не приведет к действительному устранению протечек, удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции согласился с позицией суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах.

Согласно пункту 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в МКД устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ и подпунктами «е», «ж» пункта 2 Правил № 491 к общему имуществу собственников помещений в МКД отнесены, в том числе, земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен МКД.

Подпунктами «а», «б», «г» пункта 10 Правил № 491 установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Согласно подпункту «з» пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого МКД объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Пунктами 16 и 17 Правил № 491 установлено, что надлежащее содержание управляющей организацией общего имущества МКД обеспечивается путем заключения договора управления с собственниками, которые обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер финансирования.

В соответствии с пунктом 18 Правил № 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Согласно пунктам 3.4.1, 3.4.2, 4.6.1.1, 4.6.1.2 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

- температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;

- подвалы и технические подполья должны иметь температурно-влажностный режим согласно установленным требованиям, исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;

- защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования;

- воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий;

- исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка.

Следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).

Согласно Предписанию Министерство обязало Общество:

- обследовать кровлю паркинга МКД на предмет неисправностей повреждений;

- выполнить работы по устранению причин протечек перекрытия паркинга МКД.

Судами установлено, что расположенный на территории спорного МКД встроено-пристроенный паркинг для автомобилей с эксплуатируемой кровлей для детской игровой и спортивной площадок требует ремонта, о чем дополнительно дано заключение двух независимых экспертных организаций.

Согласно заключению ООО «Калининградский институт независимой оценки» № ТЗ-21.11 установлено следующее:

- на перекрытии паркинга МКД наблюдаются обширные следы увлажнения в виде темных пятен, следы высолов, ржавые пятна, растрескивания защитного бетонного слоя в местах систематических протечек;

- работы по устройству эксплуатируемой кровли были выполнены с нарушением технологии и требований стандартов;

- для дальнейшей безопасной эксплуатации обследуемых конструкций необходимо выполнить работы капитального характера по восстановлению гидроизоляции, устройству необходимого уклона и устройству водоотведения с поверхности кровли паркинга.

В соответствии с заключением Автономной некоммерческой организации «ЭКСКО» от 28.10.2024 № 352-24 (далее - Экспертное заключение), проведенной по заявке Общества от 29.08.2024, установлено также следующее:

- строительство спорного МКД (в том числе, паркинга) велось с отклонениями от проектной документации, в частности, в проектной документации ООО «Спецремстройтрест» шифр 001/13-3,4-АР.ПЗ, 2015 г. учтены следующие решения по устройству эксплуатируемой кровли, которые застройщиком (ООО «Дельта») не исполнены (финишный слой был предусмотрен слоем асфальтобетона толщиной 40 мм, по защитному покрытию из армированного бетона В15, толщиной 50 мм; проектом был предусмотрен отвод ливневых вод с поверхности асфальтобетона непосредственно через водоприемные воронки и узел устройства и гидроизоляции водоприемной воронки);

- на момент осмотра экспертом установлено, что покрытие детской площадки (эксплуатируемой кровли паркинга) представляет собой газон, засеянный по плодородному слою грунта толщиной 50 мм на песчаной подушке толщиной 200 мм; на спортивной площадке газон засеян по плодородному слою грунта на основании из щебня фр.20-40. Водоприемные воронки расположены под слоем песка; к водоприемным воронкам проложены, но не присоединены к ним перфорированные дренажные трубы диаметром 100 мм с четырех углов водосборных площадок; устройство горизонтальных деформационных швов и парапетов сооружения выполнено с нарушениями, в связи с чем наблюдаются капельные протечки деформационных швов.

Выявленные экспертом дефекты приведены в таблице № 3 Экспертного заключения, признаны экспертом значительными и подлежащими обязательному устранению. Виды работ по устранению дефектов приведены в таблице № 4 Экспертного заключения.

Обществом 29.07.2024 и 19.08.2024 были заключены договоры с ООО «МКД Мастер» на выполнение работ по ремонту внутреннего водостока водоприемной воронки и деформационного шва паркинга. Как ссылается Общество, работы в рамках договоров были выполнены, однако желаемый результат не достигнут.

Обращение к застройщику МКД (ООО «Дельта») ввиду несоблюдения им требований законодательства в части обязанности передать объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, не представляется возможным ввиду прекращения его деятельности в 2019 году (запись в Едином государственном реестре юридических лиц от 19.12.2019 № 2193926627244), то есть еще до перехода МКД на обслуживание Обществом.

На основании Экспертного заключения суды, ссылаясь на то, что работы по устранению причин протечек перекрытия паркинга МКД относятся к работам капитального характера и требуется выполнить работы по демонтажу существующего покрытия кровли паркинга до железобетонных плит перекрытия и устройству покрытия эксплуатируемой кровли согласно проектной документации ООО «Спецремстройтрест», пришли к выводу, что Общество предприняло все меры по содержанию и обслуживанию спорного МКД, возложение на него осуществления капитального ремонта кровли паркинга недопустимо, поскольку не заложено в тариф по текущему ремонту и содержанию МКД.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирным домом, по содержанию общего имущества такого дома в надлежащем состоянии.

Согласно пункту 2.3.7 Правил № 170 в зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

Неисправности системы водоотвода: наружного (загрязнение и разрушение желобов и водосточных труб, нарушение сопряжений отдельных элементов между собой и с кровлей, обледенение водоотводящих устройств и свесов) и внутреннего (протечки в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, засорение и обледенение воронок и открытых выпусков, разрушение водоотводящих лотков от здания, протекание стыковых соединений водосточного стояка, конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков) следует устранять по мере выявления дефектов, не допуская ухудшения работы системы (пункт 4.6.4.1 Правил № 170).

Пунктом 7 Минимального перечня установлено, что для надлежащего содержания крыш необходимы проведение проверки кровли на отсутствие протечек и при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Содержание общего имущества в МКД может включать в себя осуществление и текущего и капитального ремонта для соблюдения характеристик надежности и безопасности МКД. Включение в тариф по содержанию общего имущества МКД проведения лишь текущего ремонта не может само себе освобождать управляющую компанию от организации необходимых мероприятий по обеспечению надлежащего, безопасного, надежного состояния общего имущества МКД. Общество не представило надлежащих доказательств результативного вынесения на общее собрание собственников помещений спорного МКД вопроса о необходимости проведения и размера финансирования капитального ремонта кровли паркинга.

Пунктом 21 Правил № 491 предусмотрено, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций МКД, лифтов и другого оборудования).

Согласно пункту 37 названных Правил при принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта МКД в соответствии со статьей 158 ЖК РФ размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в безопасном и надежном состоянии в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания. Даже при необходимости проведения капитального ремонта кровли паркинга Общество не может быть освобождено от обязанности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества до проведения ремонтных работ капитального характера.

Спорный МКД находится в управлении Общества на основании договора управления от 11.01.2021. Как указывает сам заявитель, вопросы о протечках перекрытия паркинга возникали еще до принятия МКД в его управление.

Таким образом, на протяжении минимум 5 лет не предприняты действенные меры по устранению указанного дефекта. Для исполнения рассматриваемой части Предписания Общество может привлечь подрядные организации, что делало ранее согласно его же пояснениям.

В Экспертном заключении, представленном Обществом, указано, что при сохранении существующей ситуации объем протечек в перекрытия паркинга увеличится и усилится разрушение железобетонной плиты перекрытия паркинга.

Таким образом, при характере дефекта, наличии угрозы безопасного содержания общего имущества МКД, причинения вреда жизни, здоровью и имуществу граждан у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.

По делу не требуются дополнительное исследование и повторная оценка доказательств. Поскольку при рассмотрении дела судами установлены все обстоятельства по делу, но имеет место неправильное применение норм права применительно к обстоятельствам настоящего дела, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ находит возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, отменить вынесенные по нему решение и постановление и принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьей 286, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.07.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2025 по делу № А21-275/2025 отменить.

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью «Лучший дом в Центральном районе» отказать.

Председательствующий

В.М. Толкунов

Судьи

А.Г. Кудин

Л.Б. Мунтян