Решение от 15 апреля 2025 г. по делу № А65-36951/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. <***>


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-36951/2024


Дата принятия решения –  16 апреля 2025 года.

Дата объявления резолютивной части –  15 апреля 2025 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Гиматдиновой Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, г. Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к  Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП от 03.02.2023, об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 16:45:040105:1012 общей площадью 500 кв.м, расположенный по адресу: <...>,

по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, г. Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Исполнительному комитету Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, г. Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительными условий договора аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП, заключенного 3 февраля 2023 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Исполнительным комитетом Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, согласованных сторонами договора аренды в пунктах 1.3, 1.4 и 3.2.1.1 договора аренды,

при участии представителей сторон:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – ФИО1 лично, паспорт;

представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2025;

от третьих лиц:

Исполнительный комитет Альметьевского муниципального района Республики Татарстан – не явился, извещен;

ФИО3 – не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности Альметьевского Муниципального района Республики Татарстан (далее – истец)  обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП от 03.02.2023, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу вернуть по акту приема передачи земельный участок с кадастровым номером 16:45:040105:1012, общей площадью 500 кв. м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Альметьевск, улица Ризы ФИО4, 57Ж.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 января 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Исполнительный комитет Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, г. Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 5 февраля 2025 года к производству принято встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1, возбуждено производство по делу, присвоен номер первоначального иска №А65-36951/2024.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 февраля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

До судебного заседания через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) от истца поступило ходатайство об участии в судебном заседании посредством систем веб-конференции, которое судом было отклонено в связи с отсутствием технической возможности его проведения.

Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, от Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан поступили возражения на встречное исковое заявление, от ФИО3 поступил отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Материалами дела установлено, что 3 февраля 2023 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер земельного участка: 16:45:040105:1012; местонахождение земельного участка: Республика Татарстан, <...> з/у 57Ж; общая площадь земельного участка: 500 кв.м; разрешенное использование: общественное питание; целевое назначение (категория): земли населенных пунктов (пункты 1.1.1-1.1.5 договора).

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что земельный участок частично расположен в охранной зоне подземного газопровода высокого давления; полностью расположен в санитарно-защитной зоне Филиала Акционерного общества «Выксунский металлургический завод» в г. Альметьевск, расположенной по адресу: <...>.

Поскольку ответчик обязательства по сносу самовольной постройки не исполнил, истец в адрес ответчика направил уведомление № 4332/ГР/211 от 08.08.2024 о расторжении договора аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП от 3 февраля 2023 года.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд, с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11 по делу N А56-1486/2010).

Согласно части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Судом установлено, что стороны, подписав договор аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП от 3 февраля 2023 года, осуществили передачу и прием предмета аренды.

Следовательно, арендатор пользуется предметом аренды в период с 03.02.2023.

Ответчик, обращаясь со встречными исковыми требованиями, считает, что ограничение на распоряжение объектом самовольного строительства, закрепленное в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, и любая сделка в отношении нее является недействительной сделкой. Как усматривается из содержания договора аренды, последний был заключен между сторонами после вступления в законную силу судебных постановлений арбитражных судов, констатирующих незаконность создания самовольных построек, указанных в пункте 1.3 договора аренды.

По мнению ответчика, поскольку самовольные постройки, поименованные в пункте 1.3 договора аренды, не являются объектами гражданских правоотношений, соответственно, стороны договора аренды не вправе были принимать на себя каких-либо обязательств по поводу указанных самовольных построек, в том числе согласованных сторонами в пунктах 1.4 и 3.2.1.1 договора аренды.

Суд, рассматривая указанные доводы ответчика, считает необходимым обратить внимание на следующее.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) к отдельным отношениям сторон по договору. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исключением из принципа свободы договора является публичный договор, под которым понимается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из разъяснений, данных в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Как видно из материалов дела, стороны, подписав договор аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП от 3 февраля 2023 года, согласовали условия о предмете договора, о сроке действия договоре и арендную плату, права и обязанности сторон, порядок изменения и расторжения договора.

Согласно пункту 1.3 договора на земельном участке расположены: двухэтажное здание общественного питания, хозяйственные постройки, деревянные беседки.

В пункте 1.4 договора установлено, что постройки, указанные в пункте 1.3 настоящего договора, признаны самовольными и подлежат сносу на основании решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 ноября 2021 года № А65-19460/2021, постановлений Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда (г. Самара) от 21 марта 2022 года № А65-19460/2021, Арбитражного суда Поволжского округа от 7 июня 2022 года № Ф06-18521/2022. Обязательства по сносу самовольных построек переходят к арендатору земельного участка.

Согласно пункту 1.5 договора арендатор вправе возводить на участке здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, исключительно в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1.4.

Пунктом 3.2.1.1 договора установлено, что арендатор обязан за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев. Снос самовольных построек осуществляется в порядке, предусмотренном статьи 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, путем подачи уведомлений о планируемом сносе и завершении сноса самовольных построек.

В данном случае стороны при заключении договора аренды закрепили обязательство арендатора по сносу постройки, признанной вступившим в законную силу судебным актом самовольной, исполнение которого необходимо для дальнейшего использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума N 54) при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора, в частности при урегулировании размера денежной суммы, подлежащей в связи с этим выплате в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение которого сторонами влечет в случае обращения одной из них за судебной защитой необходимость разрешения этого вопроса судом в каждом конкретном споре.

Суд пришел к выводу, что ответчиком не доказаны обстоятельства, свидетельствующие о недействительности пунктов 1.3, 1.4 и 3.2.1.1 договора аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП от 3 февраля 2023 года.

С учетом вышеизложенного суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

В соответствии с пунктом 5.2 договора настоящий договор может быть досрочно расторгнут по решению суда при нарушении арендатором существенных условий договора, а именно:

а) если арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земли, определенной пунктом 1.1.4 настоящего договора, а также разрешенным использованием;

б) если арендатор не вносит арендную плату в полном объеме в течение 2 месяцев подряд;

в) неисполнении арендатором других обязательств по настоящему договору;

а также, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданского кодексом Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально (пункт 8 части 2 статьи 125 и пункт 7 части 2 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Уведомление о расторжении договора аренды, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела, 9 августа 2024 года истец направил в адрес ответчика уведомление № 4332/ГР/211 от 08.08.2024 о расторжении договора аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП от 3 февраля 2023 года с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 ноября 2021 года в рамках дела №А65-19460/2021, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2022 года и Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 7 июня 2022 года, суд обязал Индивидуального предпринимателя ФИО5, г. Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) снести самовольную постройку: двухэтажное здание общественного питания, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 16:45:040105:1012, общей площадью 500 кв.м., с видом разрешенного использования «для организации кафе-закусочной», расположенном по адресу: Республика Татарстан, <...> северозападнее ООО АРПП «Юго-Восток», собственными силами в течение девяноста дней с момента вступления решения суда в законную силу; также обязал Индивидуального предпринимателя ФИО5, г. Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) демонтировать хозяйственные постройки, деревянные беседки, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 16:45:040105:1012, общей площадью 500 кв.м., с видом разрешенного использования «для организации кафе-закусочной», расположенном по адресу: Республика Татарстан, <...> северо-западнее ООО АРПП «Юго-Восток», собственными силами в течение девяноста дней с момента вступления решения суда в законную силу.

При разрешении споров, связанных с расторжением договора аренды земельного участка, существенным является установление как факта целевого (нецелевого) использования земельных участков в соответствии с условиями договора, так и устранения такого нарушения (его последствия) арендатором в разумный срок.

Из акта осмотра земельного участка № 538 от 24 октября 2024 года следует, что в результате осмотра земельного участка с кадастровым номером: 16:45:040105:1012, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, муниципальный район Альметьевский, городское поселение город Альметьевск, <...> земельный участок 57Ж, установлено, что на вышеуказанном земельном участке расположен объект капитального строительства в виде двухэтажного деревянного сруба, так же на участке расположены некапитальные деревянные постройки, вагон-бытовка.

На момент рассмотрения дела указанная обязанность истца как наследника не исполнения, условие, закрепленное сторонами в пункте 1.4 договора, не соблюдено.

Данный факт ответчиком не оспаривается, подтверждается.

При заключении договора аренды земельного участка стороны в разделе 5 договора определили перечень существенных нарушений, предусматривающих право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе неисполнение арендатором других обязательств по настоящему договору, в частности снос самовольных построек, указанных в пункте 1.3 настоящего договора (двухэтажное здание общественного питания, хозяйственные постройки, деревянные беседки).

Предусмотренные сторонами условия договора, признаваемыми ими существенными, которые предоставляют право заявить односторонний отказ от договора не противоречит, действующему пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП от 03.02.2023.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Таким образом, после расторжения договора у ответчика возникла законная обязанность по возврату спорного объекта недвижимости истцу.

Поскольку требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП от 03.02.2023 судом удовлетворено, а земельный участок общей площадью 500 кв.м с кадастровым номером 16:45:040105:1012, находится во владении ответчика, требование истца об обязании ответчика вернуть земельный участок также подлежит удовлетворению.

С учетом вышеизложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина по иску и встречному иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № МС 04-071-7223 ООП от 03.02.2023.

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Комитету земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, г. Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 500 кв.м с кадастровым номером 16:45:040105:1012, расположенный по адресу: <...>.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Судья                                                                                                            Т.Р. Гиззятов