Решение от 30 октября 2019 г. по делу № А07-16309/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-16309/2019
г. Уфа
30 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2019

Полный текст решения изготовлен 30.10.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Привилегия" доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Лидер Девелопмент»ИНН (<***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании ООО "Элемент-Трейд" подписать дополнительное соглашение №2 к договору аренды №52-НМЮ аренды нежилого помещения от 17.10.2016 об изменении размера постоянной части арендной платы, взыскании 180 434 руб. 46 коп. суммы долга

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, дов. от 15.01.2019;

от ответчика – ФИО3, дов. от 09.09.2019.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Привилегия" действующего в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Лидер Девелопмент» (далее – ООО «УК «Привилегия» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Лидер Девелопмент», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (далее – ООО «Элемент-Трейд», ответчик) об подписать дополнительное соглашение №2 к договору аренды нежилого помещения №52-НМЮ от 17.10.2016 об изменении размера постоянной части арендной платы, установив с 01.08.2018г. размер постоянной части арендной платы в размере 193 196 руб. 24 коп., взыскании 180 434 руб. 46 коп.

Истец в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил с 01.08.2018г. установить размер постоянной части арендной платы по договору аренды №52-НМЮ нежилого помещения от 17.10.2016г. в размере 193 196 руб. 24 коп., в том числе НДС за один месяц аренды; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 152 617 руб. 36 коп., договорную неустойку в размере 31 689 руб. 91 коп.

Уточнение иска судом принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнения иска.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласился по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.10.2016 г. между ООО «УК «Привилегия» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Лидер Девелопмент» (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) был заключен договор № 52-НМЮ аренды нежилого помещения, в соответствии с п.1.1. которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 405,1 кв.м. м (номера помещений на 1-м этаже № 5-9, в подвале № 7,8,11-15, часть пом. 4 площадью 9,1 кв.м.) в здании, назначение: нежилое здание, 4-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 1331,9 кв.м., расположенном по адресу: РБ, <...> (кадастровый номер здания 02:63:011508:83).

По акту приема - передачи к Договору от 18.10.2016 г. помещение передано арендатору.

Согласно п. 4.4. договора, арендатор обязан не позднее 20 числа месяца выплачивать арендодателю постоянную часть арендной платы за последующий месяц аренды, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что постоянная часть арендной платы составляет:

-первые 60 дней с момента подписания Акта приема-передачи нежилых помещений - 51 073, руб., в том числе НДС 18%, ежемесячно;

-по истечении 60 дней с момента подписания Акта приема-передачи нежилых помещений - 182 295 руб., в том числе НДС 18% ежемесячно.

Пунктом 4.5. договора стороны согласовали, что арендодатель может увеличивать постоянную часть арендной платы в соответствии с изменением рыночных условий, но не более одного раза в год и не более чем на 8 %. О корректировке арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора за 45 календарных дней вступления в силу этих изменений с оформлением дополнительного соглашения к настоящему договору.

Письмом от 06.06.2018 г. истец уведомил ответчика о повышении постоянной части арендной платы с 01.08.2018 г. до суммы 196 878 руб. с приложением дополнительного соглашения № 2 к договору аренды, которое получено ответчиком 15.06.2018г.

24.08.2018 г. истец повторно направил письмо ответчику с приложением подписанного со стороны арендодателя дополнительного соглашения № 2, а также счета на доплату постоянной части арендной платы.

В целях досудебного урегулирования спора истцом была направлена претензия исх. № 2304/02 от 23.04.2019 г. о необходимости подписать дополнительное соглашение № 2 и погасить задолженность по договору аренды.

Ответчик претензию получил 29.04.2019 г., оставив ее без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

С учетом уточнения иска истец просит внести изменение в условия договора аренды, определив размер постоянной части арендной платы с 01.08.2018г. по договору аренды №52-НМЮ аренды нежилого помещения от 17.10.2016г. в размере 193 196 руб. 24 коп., в том числе НДС за один месяц аренды, а также взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 152 617 руб. 36 коп. и договорную неустойку в размере 31 689 руб. 91 коп.

Повышение размера постоянной части арендной платы истец связывает с изменением рыночных условий по данным Росстата об изменения индекса потребительских цен в периода с момента заключения договора и до 31.07.2018г. на 5,98%. По расчету истца с учетом того, что с 01.08.2018г. размер постоянной части арендной платы составляет 193 196,24 руб. в месяц задолженность ответчика за период с 01.08.2018г. по 30.09.2019г. составила 152 617 руб. 36 коп. (193 196 руб. 24 коп. -182 295 руб.) х14 месяцев).

Ответчик с требованиями истца не согласен, ссылаясь на то, что истцом не представлены доказательства изменения рыночных условий, а также не соблюдены условия, позволяющие проиндексировать арендную плату. Увеличение арендной платы на индекс потребительских цен, в соответствии с официальными данными Ростата, по мнению ответчика, не соответствуют условиям п.4.5. договора, так как стороны, безусловно определили, что арендная плата подлежит увеличению в соответствии с рыночными условиями.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично на основании следующего.

Гражданско-правовые отношения сторон возникли договора № 52-НМЮ аренды нежилого помещения от 17.10.2016г.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует (абзац второй п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73).

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (абзац третий п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73).

Таким образом, диспозитивный характер указанной нормы позволяет изменять размер арендной платы вне заключенного сторонами соглашения об изменении арендной платы, то есть в одностороннем порядке, что соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Согласно изложенным разъяснениям, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в силу чего изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Согласно абзацу первого ст. 431 Гражданского кодекса Российской федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из текста п. 4.5 договора аренды буквально следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в связи с изменением рыночных условий, но не более чем на 8% по отношению к предыдущей ставке размера арендной платы. О корректировке арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора за 45 календарных дней вступления в силу этих изменений с оформлением дополнительного соглашения к настоящему договору.

То есть, буквальное значение этого пункта говорит о том, что повышение размера арендной платы возможно в связи с изменением рыночных условий в принципе как таковой, а не на размер (процент) официальной инфляции, как ошибочно полагают стороны.

При этом оценка условий пункта 4.5 договора аренды позволяет суду прийти к выводу о том, что сторонами согласован уведомительный, а не обоюдно согласованный порядок изменения арендной платы путем заключения соглашения об изменении арендной платы, что не требует заключения дополнительного соглашения.

Таким образом, стороны согласовали условие об одностороннем увеличении размера арендной платы арендодателем и способ ее расчета, а именно в связи с изменением рыночных условий, не более одного раза в год и не более чем на 8%.

При указанных обстоятельствах, учитывая разъяснения Верховного суда Российской Федерации, суд пришел к выводу, что одностороннее изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Из обстоятельств дела, следует, что арендодатель принял решение об увеличении размера постоянной части арендной платы и изменения п. 4.2. договора, посредством заключения дополнительного соглашения N 2 к договору № 52-НМЮ аренды нежилого помещения от 17.10.2016г., установив с 01.08.2018г. размер постоянной части арендной платы в размере 196 878 руб.

Из заявленных истцом требований с учетом уточнений следует, что истец просит с 01.08.2018г. установить размер постоянной части арендной платы по договору аренды №52-НМЮ аренды нежилого помещения от 17.10.2016г. в размере 193 196 руб. 24 коп.

С учетом уточнения иска истец просит внести изменение в условия договора аренды, определив размер постоянной части арендной платы в сумме 193 196 руб. 24 коп., увеличение составляет 5,98% от последней установленной арендной платы, что не противоречит п. 4.5 договора.

Как установлено выше, истец реализовал право на корректировку арендной платы с учетом изменения рыночных условий, направив в адрес арендатора уведомление от 06.06.2018 № 0606/01 о повышении суммы арендной платы с 01.08.2018г. до суммы 196 878 руб.

При изложенных обстоятельствах учитывая получение ответчиком уведомления об увеличении арендной платы, с 01.08.2018г. подлежит применению новый размер арендной платы, определенный по правилам п. 4.5 договора аренды с учетом уточнения исковых требований в размере 193 196 руб. 24 коп.

Суд не усматривает нарушений со стороны арендодателя при повышении арендной платы, его действия соответствуют условиям договора, согласованных сторонами при подписании договора аренды.

При этом суд исходит из того, что при согласовании условия о возможной индексации арендной платы с учетом изменения рыночных условий, ответчик действовал в соответствии со своей волей и в своем интересе, был свободен в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условие пункта 4.5 договора аренды недействительным по каким-либо основаниям в установленном законом порядке не признано, доказательств понуждения общества к заключению договора со стороны истца в материалы дела не представлено.

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, указывает, что обязанность по уплате арендных платежей ответчиком за период с 01.08.2018г. по сентябрь 2019 года исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 152 617 руб. 36 коп.

Поскольку арендная плата за указанный период оплачена ответчиком в прежнем размере, разница в размере недоплаченной арендной платы в сумме 152 617 руб. 36 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в спорной сумме 152 617 руб. 36 коп. ответчиком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

С учетом отсутствия доказательств внесения ответчиком платы за пользование недвижимым имуществом, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика 152 617 руб. 36 коп. задолженности.

Довод ответчика о проведении истцом оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» судом отклоняется, поскольку истец не является субъектом, на который распространяются положения данного федерального закона, при заключении договора стороны не согласовали такой возможности.

В силу ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Неустойка – это акцессорное (дополнительное) требование к основному обязательству.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8.6. договора истец просит взыскать с ответчика пени в размере неустойки из расчета 0,1% в день за период с 21.07.2018г. по 30.08.2019г. составляет 31 689 руб. 91 коп.

Поскольку обязанность по уплате арендных платежей своевременно не исполнена, требование об уплате неустойки предъявлено обоснованно.

Ответчик ходатайство об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявил.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании пени в размере 31 689 руб. 91 коп. подлежит судом удовлетворению.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате изменения рыночных условий не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, указанного в пункте 4.5. договора аренды, необходимость установления нового размера арендной платы по постоянной части в судебном порядке, отсутствует.

При названных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований в части установления размера арендной платы с 01.08.2018г.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на стороны пропорционально удовлетворённых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «УК «Привилегия» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Лидер Девелопмент» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Элемент-Трейд» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «УК «Привилегия» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Лидер Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 152 617 руб. 36 коп. сумм ы долга, 31 689 руб. 91 коп. суммы пени, 6 529 руб. суммы расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Привилегия" (ИНН <***>, ОГРН <***>) доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Лидер девелопмент» в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 116 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова