Решение от 19 марта 2026 г. АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-53253/2025
20 марта 2026 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2026 года

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2026 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.В. Аверкова при ведении протокола судебного помощником судьи С.С. Чижом, рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "АРСЕНАЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказ от 14.07.2025 г. №02.12.-12/003/622 в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещение, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:41:0710032:89,


в судебном заседании участвовали

от истца ФИО1, представитель, доверенность от 11.08.2025, удостоверение адвоката

от ответчика: ФИО2, представитель, доверенность от 12.12.2024, паспорт.


Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Отводов суду не заявлено.


Истец обратился в суд с исковым заявлением к Ответчику с требованием о взыскании задолженности.

01.10.2025 от ответчика через систему «Мой Арбитр» поступил ходатайство о приостановлении производства по делу.

Ходатайство принято к рассмотрению.

Суд полагает, что рассмотрение настоящего дела (о признании незаконным отказ от 14.07.2025 г. №02.12.-12/003/622 в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещение, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:41:0710032:89) по существу невозможно до того, пока не будет разрешено дело А60-40004/2025 (о расторжении договора, о взыскании задолженности по договору).

В соответствии с п.1 ч.1 ст.143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Из смысла данной статьи следует, что основанием для приостановления производства по делу могут служить обстоятельства, которые могут быть установлены судом при разрешении другого дела, имеющие преюдициальное значение для дела, производство по которому подлежит приостановлению.

В соответствии со ст.145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу приостанавливается в случаях, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 143 и п. 5 ст. 144 настоящего Кодекса, до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд полагает, что производство по настоящему делу подлежит приостановлению до вступления в законную силу судебного акта по делу А60-40004/2025.

Определением арбитражного суда от 10.02.2026 рассмотрение вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 05.03.2026.

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, производство по делу подлежит возобновлению.

Истец в судебном заседании 05.03.2026 заявил ходатайство о приобщении акта осмотра нежилого помещения от 10.02.2026.

Ходатайство судом удовлетворено, документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 11.07.2023 г. №39000932 (далее Договор) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:41:0710032:89.

17.06.2025 г. истец подал заявление №324/003/02/021 в адрес ответчика о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению арендуемого муниципального имущества по адресу: <...>, общей площадью 356,8 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0710032:89.

Согласно ответу от 14.07.2025 г. №02.12.-12/003/622 истцу отказано в реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного имущества поскольку, по мнению ответчика, не соблюдено требование, определенное в ч.2 ст.9 ФЗ №159-ФЗ.

Изучив доводы участвующих в деле лиц, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле документов, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч.2 ст.9 ФЗ от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно Распоряжению Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 02.04.2025 г. №574-р в Свердловской области отсутствуют объекты, включенные в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В ст.3 №159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего

Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

По условиям Договора аренды от 11.07.2023 № 39000932 (пункты 3.2.2, 3.2.4, 3.2.6) арендатор обязан использовать объект в соответствии с назначением, определенным п. 1.1 Договора, а также в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации нормами и правилами использования зданий, помещений, сооружений, строений, в том числе, санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности; обеспечивать надлежащее санитарное состояние Объекта и прилегающей к нему территории в соответствии с законодательством; проводить своевременно за счет собственных средств текущий ремонт Объекта (кроме общего имущества собственников многоквартирного дома), содержание фасадов здания проводить в соответствии с Решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 № 29/61 «Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург» и другими правовыми актами.

По условиям Договора аренды от 11.07.2023 № 39000932 (пункты 3.2.2, 3.2.4, 3.2.6) арендатор обязан использовать объект в соответствии с назначением, определенным п. 1.1 Договора, а также в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации нормами и правилами использования зданий, помещений, сооружений, строений, в том числе, санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности; обеспечивать надлежащее санитарное состояние Объекта и прилегающей к нему территории в соответствии с законодательством; проводить своевременно за счет собственных средств текущий ремонт Объекта (кроме общего имущества собственников многоквартирного дома), содержание фасадов здания проводить в соответствии с Решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 № 29/61 «Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург» и другими правовыми актами.

Перечень необходимых работ по капитальному ремонту помещений, являющийся неотъемлемой частью Договора аренды от 11.07.2023 № 39000932, предусматривает, в частности, восстановление помещения антресоли или получения разрешительных документов на выполненную перепланировку, монтаж лестницы на второй этаж, установка дверей в помещениях 1 этажа №№ 2-8, 10-13, замена окон в помещениях 1 этажа №№ 1, 4-6, 8, 14, ремонт отделки стен в помещениях 1 этажа №№ 1-14, ремонт полов в помещениях 1 этажа №№ 1-14, ремонт отделки потолков в помещениях 1 этажа №№ 1-14, ремонт двух крылец, монтаж трубопроводов, систем отопления и электроснабжения.

В Акте проверки нежилого помещения (здания) от 05.08.2024 указано, что здание находится в неудовлетворительном состоянии, требуется проведение капитального ремонта в соответствии с Договором аренды от 11.07.2023 № 39000932. Фотоматериалы объекта приложены к Акту.

В Акте проверки нежилого помещения (здания) от 17.04.2025 повторно зафиксировано, что здание находится в неудовлетворительном состоянии, требуется проведение капитального ремонта в соответствии с Договором аренды от 11.07.2023 № 39000932. Фотоматериалы объекта приложены к Акту.

В связи с данным фактом ООО «АРСЕНАЛ» ДУМИ направлена Претензия от 21.05.2025 с требованием в срок до 20.06.2025 расторгнуть Договор аренды по причине нарушения пункта 6.8 Договора, освободить арендуемый объект.

Условия заключенного Договора аренды, предусматривающего перечень необходимых работ по капитальному ремонту объекта, без проведения которых не представляется возможной дальнейшая эксплуатация здания, ООО «АРСЕНАЛ» фактически не исполнялись.

Договор аренды заключен по результатам аукциона ООО «АРСЕНАЛ», принимая решение об участии в аукционе и о заключении Договора аренды, располагало исчерпывающим объемом информации о состоянии объекта и перечне работ по капитальному ремонту, которые подлежало провести для использования этого объекта в своей деятельности. Однако работы, по результатам которых объект был бы приведен в состояние, пригодное для его фактического использования, не проводились.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ).

Принимая во внимание, что положения Закона N 159-ФЗ направлены на поддержку и развитие сектора экономики, в котором деятельность осуществляется добросовестными субъектами малого и среднего предпринимательства, а в настоящем случае арендатором нарушены обязательства из договора аренды в период его действия (не проведен ремонт здания), то есть допущено недобросовестное поведение, у истца отсутствует право на приобретение здания в собственность в порядке, определенном указанным Законом.

Само по себе ежемесячное внесение арендатором платы за аренду имущества без фактического его использования и осуществления в отношении него какой-либо хозяйственной деятельности может быть расценено как попытка использования статуса субъекта малого предпринимательства путем обеспечения формального соответствия условиям реализации преимущественного права выкупа с целью приобретения здания в льготном порядке, что носит признаки недобросовестного поведения и противоречит положениям статьи 10 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из положений Федерльного закона № 159-ФЗ реализация преимущественного права выкупа возможна в отношении только арендуемого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

С учетом указанных разъяснений, ответчик подал иск о расторжении договора аренды № 39000932 и выселении из арендуемого нежилого помещения в связи с нарушением условий договора аренды, которое рассматривается в рамках дела А60-40004/2025.

Таким образом, суд полагает, что обстоятельства, установленные в рамках рассмотрения дела А60-40004/2025, будут иметь правовое значение для разрешения настоящего спора, и приостановить производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу А60-40004/2025.

В рамках рассмотрения дела А60-40004/2025 судом установлено, что в соответствии с пунктом 1.2 договор действует с 26.07.2023 по 25.07.2033.

Государственная регистрация договора проведена 18.08.2023.

В соответствии с пунктом 6.8 договора арендатор обязан привести конфигурацию здания в соответствии с технической информацией либо получить разрешительные документы на перепланировку и переустройство, провести работы по капитальному ремонту в срок до 28.02.2025.

В соответствии с пунктом 6.7 договора условие, определенное пунктом 6.8, является существенным условием договора.

Данная обязанность, предусмотренная подпунктом 6.8 Договора, истцом не исполнена, работы по приведению конфигурация помещения в соответствие с технической информацией и работы по капитальному ремонту не проведены.

Ответчику направлены претензии от 21.03.2025, 11.04.2025 об исполнении обязанности, установленной пунктом 6.8 договора. Требования, указанные в претензиях, ответчиком не исполнены.

Письмом ООО «Арсенал» от 06.08.2024 № 6754/002/02 дано согласие о направлении корреспонденции на электронную почту.

Пунктом 7.3 Договора аренды, положениями ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо неоднократно не выполнил требования пункта 6.8 Договора.

Ответчику направлена претензия от 21.05.2025 № 02.15-13/002/2978 о расторжении договора и об обязании освободить арендуемый объект. Требования, указанные в претензии, ответчиком не исполнены.

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на то, что договором не указан период, которым данная неоднократность может быть определена. Данный период можем быть определен из условий Договора: Договор заключен 11.07.2023, требования п.6.8 Договора должны были быть выполнены до 28.02.2025. Ответчик полагает, что следующий период выполнения пункта 6.8 Договора 01.04.2027.

Как установлено судом, 06.07.2023 состоялся аукцион на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, в том числе спорного объекта.

В аукционной документации на объект было указано на существенное условие заключения договора аренды приведение конфигурации помещения в соответствии с технической информацией объекта либо получения разрешительных документов на произведенную перепланировку объекта, провести работы по капитальному ремонту в срок до 28.02.2025.

11.07.2023 между Департаментом и ответчиком заключен договор аренды № 39000932 на использование нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>. Подписав договор аренды и акт приема-передачи, в котором указано на изменение конфигурации помещения и капремонт без каких-либо замечаний и возражений, арендатор согласился с состоянием принимаемого имущества и условиями договора.

Пунктом 6.8 договора предусмотрена обязанность арендатора по приведению конфигурации помещения в соответствии с технической информацией объекта либо получения разрешительных документов на произведенную перепланировку, провести работы по капитальному ремонту в срок до 28.02.2025.

В соответствии с пунктом 6.7 договора аренды условие, определенное в п. 6.8, является существенным условием договора аренды.

Как установлено материалами дела, по прошествии двух лет и по состоянию на сегодняшний день обязанность, определенная пунктом 6.8 договора аренды, ответчиком не исполнена.

Пунктом 7.3 Договора аренды, положениями ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо неоднократно не выполнил требования п. 6.8 Договора.

Суд требования истца удовлетворил, расторг договор аренды от 11.07.2023 № 39000932, заключенный между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ООО «Арсенал» (ИНН <***>, ОГРН <***>). Выселил ООО «Арсенал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 356,8 кв.м..

Решение по делу А60-40004/2025 от 19.12.2025 вступило в законную силу, сторонам не обжаловалось.

Ответчик также приобщил акт осмотра нежилого помещения от 10.02.2026, из которого следует нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 356,8 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0710032:89 свободно, имущество ООО "АРСЕНАЛ" отсутствует.

На дату обращения истца с заявлением о преимущественном выкупе имущества (17.06.2025) уже существовали обстоятельства, влекущие расторжение договора аренды данного имущества (неоднократное неисполнение условий п. 6.8 договора), вследствие чего такой выкуп не мог состояться на основании положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из вышеуказанного вытекает, что исковые требования о признании незаконным отказа в приобретении муниципального недвижимого имущества, а также об обязании ответчика заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» https://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда https://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья Ю.В. Аверков