Решение от 7 ноября 2024 г. по делу № А75-13014/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-13014/2024
07 ноября 2024 г.
г. Ханты-Мансийск



Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2024 г.

В полном объеме решение изготовлено 07 ноября 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кокориной К.А., рассмотрев в судебном заседании, дело по исковому заявлению администрации города Сургута (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 11.12.2002, адрес: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Стройинвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 26.02.2013, адрес: 628611, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

без участия представителей сторон,

установил:

администрация города Сургута (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Стройинвест» (далее – ответчик) с требованием изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101192:288, принадлежащий на праве собственности ООО Строительная компания «Стройинвест», расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Определением от 05.07.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное и судебное заседания назначены на 19.09.2024.

Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором требования истца не признал.

Третье лицо представило отзыв, в котором просило решение принять на усмотрение суда, дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Определением от 19.09.2024 судебное заседание по делу назначено на 28.10.2024.

Судом удовлетворены ходатайства истца и ответчика об участии представителей в судебном заседании посредством веб-конференции.

При открытии судом судебного заседания в режиме онлайн-заседания посредством использования системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» истцом и ответчиком не обеспечено подключение к каналу связи.

Установив, что средствами связи суда воспроизведены видео- и аудиосигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют, истцу и ответчику обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не реализована последними по причинам, находящимся в сфере его контроля (на его стороне отсутствовали аудио- и видеосигнал), суд, руководствуясь статьями 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, провел судебное заседание в отсутствие представителей истца, ответчика, а также третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из искового заявления, предметом спора является объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 86:10:0101192:288, площадь застройки 456,8 кв.м., степень готовности 3%, проектируемое назначение «магазин», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101022:10, площадью 919 кв.м., разрешенное использование - для окончания строительства магазина, расположенного по адресу: <...>..

Правообладателем спорного объекта является общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Строинвест», основанием регистрации права послужило договор купли продажи объекта незавершенного строительства №1 от 22.05.2020.

11.01.2021 между Администрацией города Сургута и ООО Строительная компания «Стройинвест» был заключен договор аренды земельного участка № 161 от 11.01.2021, с кадастровым номером 86:10:0101022:10, по условиям которого, арендодатель предоставляет земельный участок для завершения строительства магазина, приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным. Изменение названных условий использования не допускается, срок аренды устанавливается - с 12.11.2020 по 11.11.2023. По истечении указанного срока действие договора прекращается.

15.03.2021 в отношении объекта недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101022:10 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде аренды в пользу ООО Строительная компания «Стройинвест».

Как указывает истец, на дату обращения с исковым заявлением в суд, запись об аренде земельного участка погашена (27.11.2023).

Специалистом отдела муниципального регулирования градостроительной деятельности департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Сургута на сновании положения о департаменте архитектуры и градостроительства, утверждённого решением Думы города Сургута от 26.12.2013 № 452-V ДГ, распоряжением Администрации города Сургута от 22.02.2018 № 298 «Об утверждении порядка взаимодействия структурных подразделений Администрации города при истечении срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства» в соответствии с функциональными обязанностями проведён осмотр объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101192:288, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101022:10 по адресу: ХМАО-Югра, г. Сургут, мкр. 16А.

Осмотр проводился в отсутствие собственника (правообладателя) объекта незавершенного строительства, о предстоящем осмотре собственник не уведомлялся ввиду свободного доступа на земельный участок.

Согласно акту осмотра от 15.12.2023 № 05-К/2023, установлено, что готовность объекта незавершенного строительства ориентировочно составляет 3%.

Для осуществления строительства на указанном земельном участке 20.08.2010 обществу с ограниченной ответственностью «Оберон» было выдано разрешение на строительство объекта «Магазин» № ru86310000-109 сроком действия до 19.10.2012. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.07.2024 в пределах указного земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101192:288 степенью готовности 3%, собственником которого является общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «СтройИнвест».

Таким образом, истец считает, что поскольку в настоящее время строительство объекта недвижимости не закончено, ответчиком объект незавершенного строительства не введён в эксплуатацию и права на него как объект недвижимости, завершенный строительством не зарегистрированы, договор аренды земельного участка № 161 от 11.01.2021 был заключен по 11.11.2023 и на момент обращения с иском срок его действия истек, в связи с чем, необходимо организовать процедуру продажи вышеуказанного объекта незавершенного строительства с публичных торгов

Полагая, что принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» - далее Закон № 171-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 той же статьи предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из искового заявления, позиция истца основана на том, что срок действия договор аренды земельного участка истек, объект, расположенный на земельном участке не завершен строительством, не введен в эксплуатацию и права на него как объект недвижимости, завершенный строительством не зарегистрированы.

В соответствии с нормой статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзац 5 пункта 38 Постановления № 25).

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

Судом сторонам было предложено провести осмотр земельного участка на факт выявления наличия/отсутствия объекта незавершенного строительства на нем, представив в материалы дела акт осмотра.

Как следует из представленного истцом акта осмотра земельного участка от 24.10.2024 № 08-К/2024, в ходе визуального осмотра наличие каких-либо капитальных конструкций объекта незавершенного строительства на земельном участке не выявлено.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101022:10 объекты недвижимости отсутствуют.

При этом, государственная регистрация права собственности сама по себе не является бесспорным доказательством отнесения спорного объекта к недвижимости; при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (например, п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, определения Верховного Суда РФ от 29.09.2021 № 304-ЭС21-17622(1) по делу № А67-4275/2019, от 28.02.2020 № 309-ЭС19-28629 по делу № А76-25053/2018).

С учетом изложенного, поскольку удовлетворение исковых требований Администрации об изъятии объекта незавершенного строительства приведет к легализации конструкции, которая фактически не является объектом недвижимости, в удовлетворении исковых требований Администрации суд отказывает.

На основании изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

При подаче иска государственная пошлина не уплачена, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.07.2024 по делу № А75-13014/2024 приняты обеспечительные меры, которые подлежат отмене ввиду отказа в удовлетворении исковых требований после вступления решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования администрации города Сургута оставить без удовлетворения.

После вступления решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.07.2024 по делу № А75-13014/2024.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.Ю. Яшукова