Решение от 8 сентября 2024 г. по делу № А04-4985/2024

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-4985/2024
г. Благовещенск
09 сентября 2024 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 09.09.2024.

Резолютивная часть решения объявлена 09.09.2024.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Воробьёвой В.С.,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Хаританюк А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Мегастрой» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о расторжении договора купли – продажи земельного участка, признании прекращенным права собственности, признании права собственности,

третьи лица: ПАО «Сбербанк России» (ИНН: <***>; ОГРН <***>)

при участии в заседании:

до и после перерыва:

от истца: ФИО2 по доверенности 28 АА № 1444350 от 25.07.2023, диплом, паспорт;

от ответчика:  не явился, извещен надлежащим образом (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ);

от третьего лица: ФИО3 по доверенности № ДВБ-РД/150-Д от 11.12.2023, диплом, паспорт.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Мегастрой» (далее – ответчик, ООО «СК Мегастрой»), в котором просит:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 18.01.2023 г., заключенный между истцом и ответчиком.

- признать прекращенным право собственности ответчика на земельный участок по адресу: Амурская область Благовещенский район, с.Чигири, кадастровый номер 28:10:013002:2316, мерою 46800±43,27 кв.м., на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

- признать за истцом право собственности на земельный участок по адресу: Амурская область, Благовещенский район, с.Чигири, кадастровый номер 28:10:013002:2316, мерою 46800±43,27 кв.м., на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

- взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчик, являющийся покупателем по договору купли–продажи земельного участка, не исполнил обязательство по его оплате.

Уточнив исковые требования, ИП ФИО1 просит:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 18.01.2023 г., заключенный между истцом и ответчиком.

- признать прекращенным право собственности ответчика на земельный участок по адресу: Амурская область Благовещенский район, с.Чигири, кадастровый номер 28:10:013002:2316, мерою 46800±43,27 кв.м., на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

- признать за истцом право собственности на земельный участок по адресу: Амурская область, Благовещенский район, с.Чигири, кадастровый номер 28:10:013002:2316, мерою 46800±43,27 кв.м., на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства с сохранением обременений прав на земельный участок по договору ипотеки № 700В00NRVMF от 19.10.2023 в пользу ПАО «Сбербанк России» (ИНН: <***>; ОГРН <***>), зарегистрированных 27.10.2023.

- взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца  на заявленных требованиях настаивает.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Мегастрой» не явился, в суд поступило заявление генерального директора Суй Сяодун от 24.07.2024 о признании иска в полном объеме, просит рассматривать дело в свое отсутствие.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» пояснила, что банк заинтересован только в сохранении обременений прав на земельный участок по договору ипотеки № 700В00NRVMF от 19.10.2023 в пользу ПАО «Сбербанк России» (ИНН: <***>; ОГРН <***>), зарегистрированных 27.10.2023.

На основании ст. 156 АПК РФ суд определил провести судебное заседание при данной явке.

Заслушав пояснения представителей истца и третьего лица, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи от 03.12.2021 являлась собственником земельного участка  по адресу: Амурская область Благовещенский район, с.Чигири, кадастровый номер 28:10:013002:2316, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

18.01.2023 между ИП ФИО1 (продавец)  и ООО «СК Мегастрой» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка  по адресу: Амурская область Благовещенский район, с.Чигири, кадастровый номер 28:10:013002:2316, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно п. 2.1. договора общая стоимость земельного участка составляет 15 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

03.02.2023 переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Амурской области, право собственности на земельный участок зарегистрировано за ООО «СК Мегастрой».

19.10.2023 между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Специализированный застройщик «Даймонд ДВ» заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 700В00NRVMF.

По условиям договора кредитор обязуется открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию на срок, определенный в п.6.1 договора с максимальным лимитом 2 590 917 000 рублей в целях использования на финансирование затрат на строительство «Многоквартирный жилой дом в микрорайоне «Европейский» в с. Чигири Благовещенского района Литер 3.

Согласно приложению «Состав Групп» к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №  700В00NRVMF от 19.10.2023 Перечень 1, в состав группы входит ООО «СК Мегастрой».

19.10.2023 между ПАО «Сбербанк России» и ООО «СК Мегастрой»  заключен договор ипотеки № ДИ03_700В00NRVMF, по условиям которого залогодатель передал банку принадлежащее на праве собственности залогодателю недвижимое имущество, в том числе, спорный земельный участок.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.07.2024, 27.10.2023 зарегистрировано обременение в отношении спорного земельного участка – ипотека в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки № ДИ03_ 700В00NRVMF от 19.10.2023.

Истица указывает, что обязательство по оплате земельного участка ответчиком не исполнено, денежные средства по договору купли-продажи не переданы.

01.03.2024 истцом в адрес ответчика передана претензия о погашении задолженности или добровольном расторжении договора купли-продажи от 18.01.2023 и возврате имущества. Ответ на претензию не дан.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате земельного участка по договору купли-продажи, истица обратилась в суд.

Оценив представленные по делу доказательства и установленные судом обстоятельства, суд пришел к следующим выводам.

Ответчик ООО «СК Мегастрой» в ходе судебного разбирательства представил заявление от 24.07.2024 о признании исковых требований в полном объеме. Полномочия генерального директора ООО «СК Мегастрой» Суй Сяодун на такое процессуальное действие как полное признание иска подтверждаются сведениями ЕГРЮЛ, актуальными на дату рассмотрения дела.

В силу части 3 статьи 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

В случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом (часть 4 статьи 170 АПК РФ).

Между тем, суд относится к заявлению о признании иска критически, поскольку истец ИП ФИО1 в ходе судебного разбирательства уточнила исковые требования. Сведений о признании ответчиком ООО «СК Мегастрой»  уточненных исковых требований суду не представлено. Кроме того, установлено, что в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в пользу ПАО «Сбербанк России», вследствие чего, по мнению суда, в рассматриваемом случае признание иска нарушает права третьего лица.

Таким образом, суд не принимает признание ответчиком иска на основании ч. 5 ст. 49 АПК РФ и полагает необходимым рассмотреть заявленные требования по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 1 статьи 485 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Обстоятельством, подлежащим доказыванию в настоящем деле по требованию о расторжении договора, является факт нарушения договора со стороны ответчика и существенность такого нарушения.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

При этом данная норма устанавливает право продавца по выбору способа защиты при ненадлежащем исполнении покупателем обязанности по оплате приобретенного товара.

В случае, когда, покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В случае непредставления стороной доказательств, необходимых для правильного рассмотрения дела, в том числе если предложение об их представлении было указано в определении суда, арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в материалах дела доказательствам с учетом установленного частью 1 статьи 65 АПК РФ распределения бремени доказывания (часть 1 статьи 156 АПК РФ).

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате приобретенного недвижимого имущества ответчиком ООО «СК Мегастрой» в материалы дела не представлено.

Неисполнение соответчика договора купли-продажи в части уплаты денежных средств за недвижимое имущество квалифицируются судом как существенное нарушение договорного обязательства, лишающего истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Указанная правовая позиция изложена Верховным Судом РФ в п. 8 Обзора судебной практики № 5 (2017).

С учетом изложенного доводы истицы ИП ФИО1 о нарушении ответчиком существенного условия договора купли-продажи земельного участка, а именно – неисполнение обязанности по оплате земельного участка, являются обоснованными. С учетом данного обстоятельства истица вправе требовать расторжения договора купли-продажи.

В силу пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

По смыслу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. (абз. 1 п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. (абз. 1 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").

К названным отношениям сторон могут применяться положения гл. 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (ст. 1103 ГК РФ) (абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").

Судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса) (абз. 1 п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").

При расторжении договора купли-продажи недвижимой вещи покупатель неоплаченной недвижимой вещи обязан произвести ее возврат продавцу, при этом продавец не вправе требовать оплаты стоимости объекта расторгнутого договора.

В абзаце пятом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом того, что ответчиком не представлено суду доказательств передачи ИП ФИО1 денежных средств по оплате приобретенного земельного участка по договору купли-продажи от 18.01.2023, суд считает исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 18.01.2023 земельного участка с кадастровым номером 28:10:013002:2316, расположенного по адресу: Амурская область Благовещенский район, с.Чигири, заключенного между сторонами, прекращении права собственности ответчика на спорный земельный участок и признании права собственности на спорный земельный участок за истицей с сохранением существующего обременения прав на земельный участок по договору ипотеки № 700В00NRVMF от 19.10.2023 в пользу ПАО «Сбербанк России», обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 18.01.2023 земельного участка с кадастровым номером 28:10:013002:2316, расположенного по адресу: Амурская область Благовещенский район, с.Чигири, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Мегастрой» (ОГРН <***>; ИНН <***>).

Признать прекращенным право собственности общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Мегастрой» (ОГРН <***>; ИНН <***>) на земельный участок по адресу: Амурская область Благовещенский район, с.Чигири, кадастровый номер 28:10:013002:2316, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) право собственности на земельный участок по адресу: Амурская область, Благовещенский район, с.Чигири, кадастровый номер 28:10:013002:2316, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с сохранением обременений прав на земельный участок по договору ипотеки № 700В00NRVMF от 19.10.2023 в пользу ПАО «Сбербанк России» (ИНН: <***>; ОГРН <***>), зарегистрированных 27.10.2023.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Мегастрой» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 18 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья                                                                                                   В.С. Воробьёва