Решение от 17 апреля 2024 г. по делу № А33-30003/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


17 апреля 2024 года


Дело № А33-30003/2023

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03 апреля 2024 года.

В полном объёме решение изготовлено 17 апреля 2024 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Этака" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды,

в присутствии:

от истца (посредством сервиса «Онлайн-заседания» информационной системы «Картотека арбитражных дел»): ФИО1 – представителя по доверенности от 29.12.2023,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цысарь А.В.,



установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Этака" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды № 2023.21343 от 23.06.2023, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска и обществом с ограниченной ответственностью «Этака».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 04.12.2023 возбуждено производство по делу.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие. Информация о дате и месте проведения судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru (портал Федерального Арбитражного Суда Российской Федерации: http: www.arbitr.ru/grad/).

В судебном заседании истец исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Этака» подало заявку в аукционную комиссию об участии в аукционе в электронной форме.

23.06.2023 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Этака» (арендатор) заключили договор аренды № 2023.21343 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает муниципальное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 180 кв.м, состоящего из 5 жилых помещений: квартира 1 площадью 44,3 кв.м.; квартира 2 площадью 25,3 кв.м.; квартира 3 площадью 21,3 кв.м.; квартира 4 площадью 42 кв.м.; квартира 5 площадью 47,1 кв.м неиспользуемый объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии (далее по тексту - «ОКН»), с целью сохранение объекта культурного наследия – реконструкция, реставрация, приспособление объекта культурного наследия для современного использования путем перевода жилых помещений расположенных в здании в нежилые (торгового, офисного, административного назначения, общественное питание), сроком на 49 лет.

В соответствии с пунктом 1.2 договора объект аренды передаётся по акту приема-передачи с приложением технического плана и указанием недостатков сданного в аренду имущества. Акт приема-передачи и технический план объекта аренды являются неотъемлемыми частями договора.

В соответствии с разделом 2.2 договора арендатор обязан:

- использовать объект аренды исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора (пункт 2.2.1 договора).

-содержать объект аренды в технической исправности и санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных, строительных норм и правил, обеспечивать сохранность и пожарную безопасность объекта аренды (пункт 2.2.2. договора).

-вносить арендную плату в установленный срок, в размере и на расчетные реквизиты, предусмотренные пунктами 5.2, 6.1. настоящего договора (пункт 2.2.4 договора).

-производить за счет собственных средств текущий ремонт объекта аренды по мере необходимости его проведения, но не реже одного раза в год, производить работы по ремонту фасадов зданий и сооружений, в соответствии с утвержденными правилами благоустройства города Ачинска, с учетом особенностей установленных Федеральным законом № 73-ФЗ, регулирующим отношения в области охраны ОКН. (пункт 2.2.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.19 существенным условием договора аренды ОКН, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к муниципальной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого ОКН в соответствии с охранным обязательством, предусмотренном статьей 47.6 Федерального закона, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного ОКН в аренду, включая подготовки и согласования проектной документации по сохранению ОКН, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду.

В соответствии с п. 7.1 договора, по требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора:

- использование помещения в целом или его части не в соответствии с условиями Договора аренды (пункт 7.1.1 договора),

- передача объекта аренды или его части в субаренду, передача своих прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, передача арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, использование объекта аренды в качестве вклада по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), без наличия письменного согласия арендодателя (пункт 7.1.2 договора),

- умышленное или по неосторожности ухудшение состояния объекта аренды вследствие нарушения условий его эксплуатации, неисполнение арендатором обязательств по осуществлению текущего ремонта объекта аренды и по получению письменного согласия Арендодателя на его перепланировку, переустройство или реконструкцию в порядке, предусмотренном пунктами 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7 настоящего договора (пункт 7.1.3 договора),

-неуплата (неполная уплата) арендных платежей в сроки, предусмотренные настоящим договором, более двух раз подряд, независимо от их последующего внесения (пункт 7.1.4 договора)

- не предоставление страхового полиса на объект аренды в срок, предусмотренный пунктом 2.2.10 настоящего Договора (пункт 7.1.5 договора);

- неисполнение обязательств по заключению договоров по техническому обслуживанию, эксплуатации, содержанию, оказанию коммунальных услуг объекта аренды, по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположен объект аренды, соразмерно занимаемой площади (включая места общего пользования), в срок, предусмотренный пунктом 2.2.11 настоящего договора, а также несвоевременное внесение оплаты по указанным обязательствам более двух раз подряд, независимо от их последующего внесения (пункт 7.1.6 договора);

В соответствии с пунктом 7.3 договора изменение условий договора, за исключением условий, предусмотренных пунктом 7.4. договора, и его досрочное расторжение допускаются по соглашению сторон.

Предложения по изменению условий договора и его расторжению рассматриваются сторонами в 30 дней срок и оформляются дополнительным соглашением.

В соответствии с п. 7.4. договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4, 2.2.11, 2.2.13, 2.2.22, 2.2.23, 2.2.28 договора.

Письмом от 30.06.2023 №К-04-19-2950 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска направил к обществу с ограниченной ответственностью «Этака» заключение о рыночной стоимости объекта оценки для целей страхования.

Письмом от 20.07.2023 №К-04-19-3142, указывая на факт заключения по результатам электронного аукциона договора аренды неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Этака» с просьбой подписать акт приема-передачи.

В письме от 21.07.2023 №К-04-19-3142/2 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска предложил обществу с ограниченной ответственностью «Этака» расторгнуть договору аренды.

Ссылаясь на уклонение арендатора от принятия арендованного имущества в аренду и от подписания акта приема-передачи, считая свои права нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды, подлежат регулированию нормами главы 34, разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 ГК РФ).

Согласно пунктам 1,2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В силу пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Подписание договора аренды на аукционе, протокола о результатах аукциона, а также правовые последствия определения победителя аукциона исключают возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий договора аренды.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Общество с ограниченной ответственностью «Этака» подало заявку в аукционную комиссию об участии в аукционе в электронной форме.

По результатам проведенного аукциона 23.06.2023 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Этака» (арендатор) заключили договор аренды № 2023.21343.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1.2 договора, объект аренды передаётся по акту приема-передачи с приложением технического плана и указанием недостатков сданного в аренду имущества. акт приема-передачи и технический план объекта аренды являются неотъемлемыми частями договора.

В соответствии с п. 12.2.19 договора существенным условием договора аренды ОКН, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к муниципальной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого ОКН в соответствии с охранным обязательством, предусмотренном статьей 47.6 Федерального закона, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного ОКН в аренду, включая подготовки и согласования проектной документации по сохранению ОКН, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду.

Письмом от 20.07.2023 №К-04-19-3142, указывая на факт заключения по результатам электронного аукциона договора аренды неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Этака» с просьбой подписать акт приема-передачи.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В данном случае, согласно условиям договора аренды арендодатель готов исполнить обязанность по передаче арендатору недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 180 кв.м, состоящего из 5 жилых помещений, однако встречная обязанность арендатора по принятию помещение по акту приема-передачи не исполнена, акт приема-передачи недвижимого имущества со стороны арендатора не подписан, арендатор уклонился от принятия помещения.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение арендатором условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Истец в адрес ответчика направил письмо от 21.07.2023 №К-04-19-3142/2 о расторжении договора аренды. Предложение оставлено без удовлетворения.

Проанализировав условия договора, руководствуясь положениями Гражданского законодательства Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что арендатор, уклонившись от принятия помещения по акту приема передачи, нарушил условия договора, данные нарушения являются существенными для второй стороны договора по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, в связи с чем, требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 2023.21343 от 23.06.2023, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Этака" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Этака" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

М.А. Альтергот