Решение от 15 февраля 2024 г. по делу № А76-26517/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-26517/2023
15 февраля 2024 года
г. Челябинск



Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Управления имущественных отношений администрация Озерского городского округа, ОГРН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Технопроект», ОГРН <***>, г. Озерск Челябинской области, об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 27.12.2023, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрация Озерского городского округа (далее – истец) 20.06.2023 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Технопроект» (далее – ответчик), о взыскании задолженности по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 08.04.2016 № 11153 за период с 08.4.2016 по 31.03.2023 в размере 95 928 руб. 94 коп., пени за период с 16.07.2016 по 24.04.2023 в размере 57 004 руб. 89 коп., просит продолжить начисление пени исходя из ставки 0,1% в день от суммы задолженности 95 928 руб. 94 коп., начиная с 25.04.2023 до фактического исполнения обязательства, а также об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0101056:1216, площадью застройки 1 245,4 кв.м, степенью готовности 5% в 4 м. на восток от ориентира – нежилое здание, расположенного по адресу: <...>.

Определение от 03.07.2023 исковое заявление принято к производству для рассмотрения в порядке упрощённого производства.

Определением от 21.08.2023 в отдельное производство выделено требование Управления имущественных отношений администрация Озерского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «Технопроект» об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0101056:1216, площадью застройки 1 245,4 кв.м, степенью готовности 5% в 4 м. на восток от ориентира – нежилое здание, расположенного по адресу: <...>.

Определением от 15.09.2023 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В судебном заседании истец поддержал требования в полном объеме. Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке ст. 121-123 АПК РФ. В письменном отзыве возражал против удовлетворения требований.

В судебном заседании 07.02.2024 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 15.02.2024. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, Администрацией Озерского городского округа ответчику было выдано разрешение № 74-309-56-2015 от 26.10.2015 на строительство объекта капитального строительства, в 4 м на восток от ориентира – нежилое здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, <...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 13.04.2023 № КУВИ-001/2023-87714060 10.12.2015 ООО «Технопроект» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0101056:1216, площадью застройки 1245,4 кв.м, степенью готовности 5%, в 4 м на восток от ориентира – нежилое здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, <...>, расположенный на арендуемом ООО «Технопроект» земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101056:545.

Постановлением Администрации Озерского городского округа от 28.01.2016 № 161 земельный участок с кадастровым номером 74:41:0101056:545, площадью 0,5883 га, в 4 м на восток от ориентира – нежилое здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, <...>, был предоставлен ООО «Технопроект» в аренду сроком на 3 года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

На основании постановления Администрации Озерского городского округа от 28.01.2016 № 161 между Управлением имущественных отношений и ООО «Технопроект» был заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 08.04.2016 № 11153, сроком по 28.01.2019.

В заявлении истец указал, что договором от 08.04.2016 № 11153 установлен срок действия договора до 28.01.2019. П. 2.2 договора стороны определили, что по истечении срока аренды договор прекращает свое действие. По мнению истца, 28.01.2019 действие договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 08.04.2016 № 11153 было прекращено. Земельный участок с кадастровым номером 74:41:0101056:545 Управлению имущественных отношений по акту приема-передачи не возвращался

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 13.04.2023 № КУВИ-001/2023-87714060 степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0101056:1216, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101056:545, ранее предоставленном в пользование на условиях аренды ООО «Технопроект», составляет 5%.

Согласно информации, предоставленной Управлением архитектуры и градостроительства администрации Озерского городского округа (письмо от 10.05.2023 № 29-01-24/910) срок действия разрешения на строительство от 26.10.2015 № 74-309-56-2015, не продлевался, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта с кадастровым номером 74:41:0101056:1216 не выдавалось.

Актом осмотра земельного участка от 25.04.2023 № 68, подготовленным отделом муниципального контроля Управления имущественных отношений, установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101056:545 наблюдаются фрагменты бетонных конструкций.

Учитывая изложенное, а также степень готовности объекта незавершенного строительства согласно сведениям из ЕГРН 5%, истец считает, что строительство объекта с кадастровым номером 74:41:0101056:1216 ООО «Технопроект» не было завершено.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект, относится к числу участков, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно п. 2 ст. 3.3 Федеральный закон от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Ссылаясь на положения ст. 239.1 ГК РФ, на прекращение действия договора аренды земельного участка от 08.04.2016 № 11153, который был заключен для завершения строительства объекта незавершенного строительства, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик в письменном отзыве указал, что планирует обратиться с заявлением о заключении договора аренды для завершения строительства на основании п/п 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подп. 3.1 п. 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 ГК РФ).

П. 1 ст. 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Как следует из п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании ст. 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и Гражданский кодекс, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 08.04.2016 № 11153 прекратил свое действие в связи с истечением срока аренды, запись о праве аренды ответчика в ЕГРН погашена.

Доказательств, что строительство объекта завершено в настоящее время, доказательств ввода в эксплуатацию объекта недвижимости суду не представлено. При этом представлен два акта осмотра территории, согласно которому на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, состоящий из фрагментов фундамента.

Из акта осмотра земельного участка следует, что на спорном земельном участке размещен объект незавершенного строительства.

Данный объект относятся к недвижимым объектам, доказательств обратного в деле не имеется. Перенос объекта незавершенного строительства невозможен без причинения существенного ущерба его целевому назначению.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, при этом строительство объекта недвижимости не закончено.

Фактически на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства степенью готовности 5% (согласно выписке из ЕГРН, иного в материалы дела не представлено), а договор аренды земельного участка от 08.04.2016 № 11153 на момент обращения с настоящим иском прекращен. Следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ, а требования истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – удовлетворению.

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абз.2 п. 1 ст. 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

В соответствии с п. 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подп. «з» п. 7 Правил). Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено Правилами № 1299.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 НК РФ с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

Истец в силу ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты госпошлины.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

2. Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Технопроект» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0101056:1216, площадью застройки 1 245,4 кв.м, степенью готовности 5% в 4 м на восток от ориентира – нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Технопроект» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

5. Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме)


Судья Д.М. Холщигина