Решение от 6 августа 2020 г. по делу № А05-5640/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-5640/2020
г. Архангельск
06 августа 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2020 года

Полный текст решения изготовлен 06 августа 2020 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316290100093392; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163002, <...>)

о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений № 4-18 от 06.11.2018

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании 356 032 руб. долга за период с 01.04.2020 по 29.05.2020 по договору аренды №4-18 от 06.11.2018

при участии представителей:

истца - ФИО3 (по доверенности от 19.05.2020)

ответчика - ФИО4 (директор), ФИО5 (по доверенности от 29.06.2020)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» (далее –ответчик, Общество) о внесении изменений в условия договора аренды нежилых помещений № 4-18 от 06.11.2018, связанные с уменьшением размера арендной платы за период с марта по май 2020 года и предоставлением отсрочки в её уплате.

В обоснование исковых требований Предприниматель указал, что арендовал у Общества помещения для размещения столовой «Ромштекс», с 28.03.2020 деятельность по оказанию услуг общественного питания в арендованных помещениях истцом не осуществлялась в связи с ограничениями, введенными в целях предупреждения распространения коронавирусной инфекции. Принятое в качестве мер поддержки наиболее пострадавших отраслей экономики законодательство предоставляет арендаторам право на отсрочку и уменьшение размера арендной платы по причине невозможности использования арендованного имущества.

Общество с исковыми требованиями не согласно, считает, что уменьшение размера арендной платы было бы возможно в случае, если бы договорные отношения между сторонами сохранились, договор аренды прекратился 29.05.2020. Внесение изменений в расторгнутый договор недопустимо в силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ.

Общество предъявило встречное исковое заявление, в котором просит взыскать с Предпринимателя 356 032 руб. долга по арендной плате, в том числе 183 950 руб. за апрель 2020 года и 172 082 руб. за период с 01.05.2020 по 29.05.2020.

Определением от 07.07.2020 встречное исковое заявление принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Заявлением от 23.07.2020 истец ходатайствовал об изменении предмета исковых требований, просит уменьшить арендную плату за март 2020 года на 53 404 руб. 85 коп. (из расчета за период с 18.03.2020 по 27.03.2020 на 50%, с 28.03.2020 по 31.03.2020 на 100%), за апрель 2020 года - на 100%, за май 2020 года – на 148 346 руб. 77 коп (из расчета за период с 01.05 по 08.05.2020 – на 100%, с 09.05.2020 по 13.05.2020- на 50%, с 14.05.2020 по 22.05.2020 – на 100%, с 23.05.2020 по 29.05.2020 – на 50%).

Изменение предмета исковых требований принято судом, поскольку исковые требования обосновываются теми же обстоятельствами, которые заявлялись при подаче иска (основание иска не изменено).

В судебном заседании истец поддержал свои требования (с учетом изменения их предмета), возражает против встречного иска. Ответчик возражает против требований истца, поддерживает встречные исковые требования.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

06.11.2018 между сторонами заключен договор аренды №4-18, согласно условиям которого ответчик (арендодатель) предоставляет истцу (арендатору) нежилые помещения общей площадью 367,9 кв.м., расположенные на 2-м этаже в здании по ул. Урицкого, д. 1 в г. Архангельске, для оказания услуг общественного питания.

В предоставленных в аренду помещениях истец организовал размещение столовой «Ромштекс», состоящей, в том числе из двух залов обслуживания посетителей и подсобных помещений, что сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 5.1. договор аренды заключается на срок по 31.10.2028, государственная регистрация договора аренды не производилась.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды размер арендной платы за помещения составляет 183 950 руб. в месяц.

Арендная плата в указанном размере уплачивается с 5-го месяца аренды (с марта 2019 года), до этого на период проведения ремонтно-отделочных работ аренная плата уплачивается в меньшем размере, согласованном сторонами в пункте 3.2. договора.

В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии и водоснабжения (пункт 3.3 договора).

Оплата электроэнергии и услуг водоснабжении производится арендатором согласно показаниям приборов учета, установленным для арендуемых помещений, на основании счета арендодателя.

Согласно пункту 3.4. договора оплата аренды производится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

По платежному поручению от 06.03.2020 №350 Общество перечислило арендную плату за март 2020 года в сумме 183 950 руб.

11.03.2020 Всемирная Организация Здравоохранения (ВОЗ) сделала сообщение, что распространение коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит характер пандемии.

Указом Губернатора Архангельской области от 17.03.2020 №28-у на территории Архангельской области с 00 час. 00 мин. 18 марта 2020 года введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Архангельской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций (далее- режим повышенной готовности).

В соответствии с пунктом 2 Указа от 17.03.2020 №28-у на период действия режима повышенной готовности запрещено: 1) проведение на территории Архангельской области спортивных, развлекательных, деловых, публичных и иных массовых мероприятий в зданиях, строениях, сооружениях с числом участником более 50 человек одновременно, 2) проведение на территории Архангельской области спортивных, развлекательных, деловых, публичных и иных массовых мероприятий, проводимых на открытых пространствах с числом участников более 100 человек одновременно.

Согласно пункту 10 Указа от 17.03.2020 №28-у руководителям организаций, предпринимателям рекомендовано: 1) обеспечить измерение температуры тела работников на рабочих местах 2) вести журнал учета температуры тела работников, 3) организовать проведение уборки помещений с применением дезинфицирующих средств, 4) воздержаться от направления работников в служебные командировки и другие меры.

Указом Губернатора Архангельской области от 21.03.2020 №30-у внесены изменения в Указ от 17.03.2020 №28-у, который, в частности, дополнен следующими мерами в целях предотвращения распространения коронавирусной инфекции: 1) ограничено проведение спортивных, развлекательных, публичных и иных массовых мероприятий, 2) руководителям организаций, предпринимателем предписано, помимо ранее перечисленных мер, обеспечить выполнение рекомендаций Росздравнадзора по организации питания работников, усилены требования к проведению дезинфекционного режима. Министерству агпромышленного комплекса и торговли Архангельской области предписано обеспечить мониторинг выполнения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в сфере организации общественного питания и торговли, мероприятий по обеспечению усиленного дезинфекционного режима, включая дезинфекцию оборудования и инвентаря, обеззараживание воздуха, обеспечение дезинфекционными средствами для обработки рук, поверхностей и инвентаря.

Указом Губернатора Архангельской области от 25.03.2020 №35-у приостановлена деятельность по показу кинофильмов или видеороликов в кинотеатрах, на открытых площадках или в прочих местах, предназначенных для просмотра фильмов, предоставление услуг в сфере культурно-развлекательного досуга клиентов, деятельность в области спорта, отдыха и развлечений

Указом Губернатора Архангельской области от 27.03.2020 №38-у с 28 марта 2020 по 05 апреля 2020 года приостановлена работа организаций общественного питания, за исключением предоставления услуг по доставке годовой еды, по предоставлению еды на вынос.

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 №206, от 02.04.2020 №239 и от 28.04.2020 №294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 апреля по 08 мая 2020 года были установлены нерабочие дни.

Указом Губернатора Архангельской области от 03.04.2020 №44-у, а в последующем Указами от 29.04.2020 №62-у, от 10.05.2020 №67-у, от 28.05.2020 №75-у приостановление работы организации общественного питания продлевалось до 10.06.2020. На момент рассмотрения настоящего спора ограничительные меры (запрет) на оказание услуг общественного питания в закрытых помещениях сохраняется, за исключением доставки, предоставлении еды на вынос, организации питания на летних верандах, кафе и т.п.

Из материалов дела следует, что Предприниматель обратился к Обществу с письмом от 24.04.2020 №15 (том 1 л.д. 98), в котором просил предоставить арендные каникулы с 01.04.2020 до окончания пандемии коронавируса, указав, что в случае отказа в их предоставлении будет вынужден покинуть помещения.

Письмом от 27.04.2020 №17 (том 1 л.д. 164) Предприниматель обратился к Обществу с просьбой расторгнуть договор аренды с 30.04.2020.

Письмом от 29.04.2020 №18 (том 1 л.д. 159-161) Предприниматель, ссылаясь на ограничительные меры, принятые в целях предотвращения угрозы распространения коронавируса и невозможность использования арендованных помещений для организации услуг общественного питания, принятие в рамках мер господдержки арендаторов Закона №98-ФЗ от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее- Закон №98-ФЗ от 01.04.2020) обратился к Обществу с предложением произвести перерасчет арендной платы за март, апрель, май 2020 года, уменьшив её размер на 50%, а также предоставить отсрочку по уплате арендных платежей, начиная с 28.03.2020 до 01.10.2020 путем подписания дополнительного соглашения от 27.04.2020 к договору аренды от 06.11.2018 на следующих условиях:

«1 . На период с 28.03.2020 по 31.05.2020 общий размер арендной платы за помещение составляет 91 975, 00 (девяносто одна тысяча девятьсот семьдесят пять) рублей 00 копеек в месяц (НДС не облагается)».

2. Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439 отсрочка оплаты арендной платы предоставляется арендатору на срок до 01 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности на территории Архангельской области 18 марта 2020 года на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Архангельской области в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Архангельской области до 01 октября 2020 года;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) арендодатель дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не устанавливает».

Одновременно с предложением внести изменения в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения от 27.04.2020 Предприниматель направил Обществу уведомление от 29.04.2020 №19 (том 1 л.д. 157-158) о расторжении договора аренды с 29.05.2020, освобождением помещений и передаче ключей до 31.05.2020. Уведомление о расторжении договора аренды мотивировано несогласием арендодателя на предоставление арендных каникул, а также ссылкой на пункт 6.3. договора аренды, согласно которому арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке в любое время отказаться от исполнения договора аренды, письменно уведомив арендодателя не позднее, чем за один календарный месяц.

Общество дополнительное соглашение от 27.04.2020 не подписало, письменных ответов, которые были бы даны Обществом на обращения Предпринимателя от 24.04.2020, от 27.04.2020 и от 29.04.2020, в материалы дела не представлено. В судебном заседании представители Общества пояснили, что неподписание дополнительного соглашения от 27.04.2020 со стороны Общества обусловлено тем, что Предприниматель одновременно заявил об отказе от договора аренды в одностороннем порядке, что является его правом в соответствии с условиями договора. По утверждению Общества, оно желало сохранить арендные отношения, поскольку заключенный договор аренды являлся долгосрочным, для организации столовой при заключении договора арендатору предоставлялись льготные условия по арендной плате.

Впоследствии, как усматривается из материалов дела, при принятии Предпринимателем в середине мая 2020 года мер по освобождению помещений между сторонами возникла конфликтная ситуация на предмет составления совместного акта приема-передачи помещений, проведения их осмотра перед сдачей помещений арендодателю.

Акт возврата помещений (том 1 л.д. 58-59) датирован 29.05.2020, в нем указано на возврат помещений, описано их состояние, акт направлен Обществу с сопроводительным письмом от 29.05.2020 №32 (том 1 л.д. 81). С сопроводительным письмом от 29.05.2020 №33 (том 1 л.д. 60, 82) Предприниматель направил Обществу 2 комплекта ключей в количестве 4 штук от дверей в помещения.

В судебном заседании стороны подтверждают, что договор аренды от 06.11.2018 прекратил свое действие 29.05.2020, ответчик с этим также согласен.

На момент обращения в суд с иском и рассмотрения спора судом договор аренды прекратил свое действие.

Общество направило Предпринимателю претензию от 15.05.2020 №102 (том 1 л.д. 87) о внесении арендной платы за апрель и май 2020 года в полном размере.

Таким образом, несмотря на прекращение договорных отношений между сторонами остался неурегулированным вопрос об арендных платежах, в том числе их размере, подлежащих внесению за апрель, май 2020 года.

Предприниматель просит уменьшить их размер согласно заявлению об изменении предмета иска (том 1 л.д. 126-129), Общество во встречном иске настаивает на взыскании арендной платы за период с 01.04.2020 по 29.05.2020 в размере 356 032 руб., т.е. в полной сумме 183 950 руб. за апрель 2020 года и 172 082 руб. за период с 01.05.2020 по 29.05.2020.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к которому по пункту 6 отнесен такой вид деятельности как «Общественное питание. Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков».

То, что в арендуемых истцом у ответчика помещениях размещалась столовая, помещения по договору аренды использовались для оказания услуг общественного питания, деятельность истца относится к перечню видов деятельности, установленных как наиболее пострадавших в условиях распространения коронавирусной инфекции, сторонами по делу не оспаривается.

Из материалов дела и пояснений ответчика следует, что помещения в здании по ул. Урицкого, д. 1 в г. Архангельске, имеющем общую площадь 7 966,4 кв.м. занимают органы и организации, осуществляющие разные виды деятельности. Некоторые помещения занимают правоохранительные органы, которые не прекращали свою деятельность в период объявления нерабочих дней и введения ограничительных мер. Некоторые помещения занимают арендаторы, собственники и осуществляют виды деятельности, связанные с реализацией товаров первой необходимости, а также возобновление которых стало возможно в апреле 2020 года (торговля спецодеждой, средствами индивидуальной защиты). Сотрудники предприятий и организаций, которые были должны или могли (в зависимости от вида деятельности) осуществлять деятельность допускались в здание по ул. Урицкого, д. 1 в г. Архангельске.

Вместе с тем то, что с 28.03.2020 на основании Указа Губернатора Архангельской области от 27.03.2020 №38-у была приостановлена работа организаций общественного питания, за исключением предоставления услуг по доставке годовой еды, по предоставлению еды на вынос, такое приостановление работы организаций общественного питания сохранялось и до момента прекращения договорных арендных отношений 29.05.2020, сторонами не оспаривается.

Поскольку в период с 28.03.2020 по 29.05.2020 Предприниматель не мог осуществлять деятельность по организации услуг общественного питания путем открытия и функционирования столовой в арендованных помещениях, то не имеют правового значения доводы ответчика о том, что доступ в здание по ул. Урицкого д. 1 был открыт.

В равной степени не имеют правового значения применительно к возможности/невозможности пользования истцом помещениями обстоятельства по ограничению доступа в помещения путем их опечатывания ответчиком при принятии Предпринимателем в середине мая 2020 года мер по освобождению помещений, вывозу имущества.

Другими словами, если бы помещения не были опечатаны ответчиком, это не означает отмену запрета на организацию услуг общественного питания в связи с распространением коронавирусной инфекции, и не означает, что опечатывание привело к невозможности возобновить деятельность столовой.

Запрет на ведение такой деятельности сохранялся, независимо от того, опечатывал ли ответчик или нет помещения.

Ссылка ответчика на то, что истец мог организовать работу доставки, предоставление еды на вынос и таким образом использовать помещения, судом отклоняется, поскольку вопросы организации деятельности относятся к компетенции лица, осуществляющего такую деятельность.

Нераспространение запрета и не введение ограничительных мер на оказание услуг по доставке, предоставлению еды на вынос не означает обязанность организаций, оказывающих услуги общественного питания в закрытых помещениях, перейти к такому виду организации своей деятельности, возможность перепрофилировать свою деятельность с оказания услуг питания в закрытых помещениях на предоставление еды на вынос, доставку еды решается лицом, осуществляющим такую деятельность, самостоятельно исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей.

Согласно части 2 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020 размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020 арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020, введенной федеральным законом от 08.06.2020 №166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора об обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив её размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Поскольку истец осуществлял деятельность в сфере организации услуг общественного питания, признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, в связи с введением органом государственной власти субъекта РФ – Архангельской области запрета на оказание услуг общественного питания с 28.03.2020 истец не мог оказывать услуги общественного питания в арендованных у ответчика помещениях, следовательно, истец вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за период с 28.03.2020.

При этом суд отмечает, что несмотря на введение режима повышенной готовности Указом Губернатора Архангельской области от 17.03.2020 №28-у с 18 марта 2020 года, запрет или какие-либо ограничения на оказание услуг общественного питания не были введены. Нормативными актами органа государственной власти субъекта предписывалось только принимать дополнительные меры, направленные на обеспечение усиленного дезинфекционного режима.

Деятельность по организации услуг общественного питания была приостановлена с 28.03.2020.

Следует отметить, что в проекте дополнительного соглашения от 27.04.2020 истец предлагал уменьшить размер арендной платы именно с 28.03.2020, следовательно, до указанного момента истец осуществлял и мог осуществлять свою деятельность, поэтому суд приходит к выводу, что размер арендной платы подлежит уменьшению с 28.03.2020 и за период до 29.05.2020, поскольку до момента прекращения договорных отношений невозможность использования помещений сохранялась по причине запрета на осуществление деятельности по организации услуг общественного питания в закрытых помещениях.

Суд также приходит к выводу, что арендодатель (ответчик) необоснованно уклонился от подписания дополнительного соглашения от 27.04.2020, в котором арендатор (истец) предложил уменьшить размер арендной платы с 28.03.2020.

Право требовать уменьшения размера арендной платы может быть реализовано вне зависимости и одновременно с правом на односторонний отказ от договора аренды, когда право арендатора на односторонний отказ от срочного договора аренды закреплено в пункте 6.3. договора аренды.

При этом суд отмечает, что право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, было введено федеральным законом от 08.06.2020 №166-ФЗ, в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, такое право может быть реализовано арендатором в срок до 01.10.2020.

Поскольку истец в период действия договора аренды предложил ответчику уменьшить размер арендной платы, ответчик от уменьшения арендной платы необоснованно отказался (дополнительное соглашение от 27.04.2020 не подписал), истец воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренный договором, в связи с реализацией такого права договор аренды прекратился 29.05.2020, при этом ответчик имеет к истцу требования о погашении долга по арендной плате, о чем свидетельствует предъявление встречного иска, то с учетом изложенного суд приходит к выводу, что право арендатора на уменьшение арендной платы может быть реализовано арендатором и после прекращения договорных отношений, но не путем внесения изменений в прекращенный договор аренды, а путем предъявления иска с соответствующим предметом.

Возражения ответчика о невозможности изменения условий договора после его прекращения, о наличии у арендатора права на уменьшение арендной платы только в случае, если договорные отношения сторон сохраняются, судом отклоняются.

Таким образом, требования истца об уменьшении размера арендной платы являются обоснованными по праву.

При решении вопроса о величине уменьшения размера арендной платы суд исходит из следующего.

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Истец просит уменьшить размер арендной платы в зависимости от указываемого истцом периода на 50% или на 100% (за период с 18.03.2020 по 27.03.2020 на 50%, с 28.03.2020 по 31.03.2020 на 100%), за апрель 2020 года - на 100%, за период с 01.05 по 08.05.2020 – на 100%, с 09.05.2020 по 13.05.2020- на 50%, с 14.05.2020 по 22.05.2020 – на 100%, с 23.05.2020 по 29.05.2020 – на 50%.

Вместе с тем, как отмечалось выше, определяя право арендатора на уменьшение арендной платы, законодательство не устанавливает право арендатора, в том числе субъекта малого и среднего предпринимательства, осуществляющего свою деятельность в наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции отраслях, на 100%, то есть в полном объеме, уменьшение арендной платы, освобождение от её внесения. Решение вопроса о величине уменьшения оставлено на усмотрение и согласование сторон, поскольку в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими явились и арендатор и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали.

Из условий договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком следует, что в установленный по договору месячный размер арендной платы (183 950 руб.) включена оплата всех коммунальных платежей, за исключением оплаты услуг электроснабжения и водоснабжения.

Согласно пояснениям ответчика в установленную по договору арендную плату включена стоимость отопления, эксплуатационные услуги. В апреле, мае 2020 года здание по ул. Урицкого, 1 отапливалось централизованно несмотря на то, что не все собственники и арендаторы могли пользоваться своими помещениями, осуществлялись иные работы по поддержанию здания в технически исправном состоянии (эксплуатационные расходы), в здание поставлялись коммунальные ресурсы (вода, электроэнергия), ответчиком поддерживались с работоспособном состоянии системы инженерного обеспечения здания коммунальными ресурсами. Таким образом, у ответчика как собственника здания сохранились расходы по его содержанию.

Кроме того, имущество истца в период с 28.03.2020 до 29.05.2020 находилось в арендованных помещениях, имело место потребление электроэнергии оборудованием истца, остававшемся в помещениях, что подтверждается выставленными ответчиком счетами на оплату коммунальных услуг (водоснабжения и электроэнергия) за период с 23.03.2020 по 22.05.2020 и оплатой этих счетов истцом по платежным поручениям от 20.05.2020 №655 (том 1 л.д. 151) и от 27.05.2020 №616 (том 1 л.д. 148).

Объемы потребления электроэнергии, воды за указанный период значительно ниже, что, с одной стороны, подтверждает то, что истец не осуществлял и не мог осуществлять деятельность по организации услуг общественного питания, а, с другой стороны, свидетельствует о том, что оборудование истца размещалось в помещениях, потребляло коммунальные ресурсы, помещения находились в фактическом пользовании и владении у истца.

В связи с вышеизложенным требование истца о полном освобождении от уплаты арендных платежей в определенные периоды судом отклоняется, определение Верховного Суда РФ от 26.12.2014 №303-ЭС14-6055 принято при иных фактических обстоятельствах.

Из материалов дела также следует, что с другими арендаторами у ответчика были достигнуты соглашения об уменьшении размера арендной платы (при этом в спорной ситуации не имеет правового значения, когда такие соглашения были подписаны (дата заключения) и период, на который арендодатель (ответчик) выразил согласие на уменьшение арендной платы, в любом случае уменьшение размера арендной платы имеет место на период 2020 года и после 28.03.2020).

Согласно представленным ответчиком дополнительным соглашениям (том 1 л.д. 169- 206), ответчик заключил с арендаторами соглашения на уменьшение арендной платы в пределах от 10% до 50%.

Истец, обосновывая уменьшение размера арендной платы, ссылается на то, что другие арендодатели снизили арендаторам размер арендной платы до минимальной суммы. Так, по договору аренды, заключенному между ООО «ПКФ «Стройматериалы» и ИП ФИО2, размер уменьшения арендной платы по договору аренды от 14.12.2017 за апрель и май 2020 года составил 81, 55%. При этом арендовались помещения сравнимой площадью 372,6 кв.м. и также для организации услуг общественного питания. По договору аренды от 05.12.2019, заключенному между ООО «Соломбальский машиностроительный завод» и ИП ФИО6, скидка в размере арендной платы за апрель – май 2020 года составила 98,57 %, а также сторонами согласовано неначисление арендной платы за апрель за земельный участок. Арендодатель ООО «Световит» предоставил арендатору скидку за все помещения в размере 91, 67%.

Оценивая представленные истцом документы, суд пришел к выводу, что договор аренды, по которому арендодателем выступает ООО «Световит», и дополнительное соглашение к договору аренды от 05.12.2019 не отвечают признакам относимости доказательств.

Из дополнительного соглашения от 30.04.2020 к договору аренды от 05.12.2019 невозможно установить, какие помещения (какой площади) являются предметом аренды, каков общий размер платежей, предусмотренных по договору, в частности, включает ли размер арендной платы коммунальные платежи, если да, то какие, при этом из счета №174 от 02.03.2020 следует, что помещения находятся на ул. Дачной д. 56.

По договору аренды, в котором арендодателем выступает ООО «Световит» следует, что предметом договоры аренды являются помещения, при этом в каких целях предоставляются помещения в аренду, какая деятельность в помещениях ведется арендатором, установить невозможно.

В отношении договора аренды от 14.12.2017, заключенного между ООО «ПКФ «Стройматериалы» и ИП ФИО2, следует, что в аренду предпринимателю сданы помещения общей площадью 372,6 кв.м. и также для организации услуг общественного питания. При заключении договора аренды сторонами согласован размер арендной платы в постоянной её части равным 149 040 руб. в месяц, помимо арендной платы арендатор оплачивает все коммунальные ресурсы на основании отдельных заключаемых с ресурсоснабжающими организациями договоров. Счет на оплату постоянной части арендной платы за март 2020 года выставлен арендатору на сумму 168 042, 60 руб. Арендованные помещения находятся в здании по ул. Советская, 21 в г. Архангельске.

Ответчик, возражая против документов, представленных истцом, ссылается на то, что помещения, предоставленные в аренду ответчиком, находятся в центральной части г. Архангельска, тогда как помещения, предоставленные по договору аренды от 05.12.2019, равно как и помещения, являющиеся предметом аренды по договору от 14.12.2017, находятся в удаленных от центра г. Архангельска округах (округ Варавино-Фактория и Соломбальский округ соответственно), поэтому ставки арендной платы по таким договорам (с учетом места нахождения объектов) ниже.

Данный довод ответчика суд находит обоснованным, поскольку при сравнении размера арендной платы в пересчете на 1 кв.м. площади видно, что размер арендной платы по договору аренды между истцом и ответчиком даже на момент заключения договора был выше, нежели размер арендной платы по договору от 14.12.2017.

Кроме того, при решении вопроса об уменьшении арендной платы, по мнению суда, должен применяться аналогичный подход как к арендатору в вопросе о том, что возможность перепрофилировать свою деятельность с оказания услуг питания в закрытых помещениях на предоставление еды на вынос, доставку еды решается лицом, осуществляющим такую деятельность, самостоятельно исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей, так и в вопросе с арендодателем о возможности уменьшения размера арендной платы.

Вопрос о возможном уменьшении арендной платы определяется арендодателем исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей, в частности, на решение этого вопроса может влиять то, осуществляет ли арендодатель иную деятельность, приносящую доходы, или сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности и источником доходов.

Поэтому суд отклоняет доводы истца об уменьшении на 80 – 90% арендной платы как обычном её уменьшении в сложившейся ситуации.

Кроме того суд отмечает, что обращаясь к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды, в проекте дополнительного соглашения от 27.04.2020 истец предлагал уменьшить размер арендной платы на 50%, т.е. до 91 975 руб. в месяц.

Оценив все доводы истца и ответчика, проанализировав представленные в дело документы, суд приходит к выводу, что в сложившейся ситуации арендная плата подлежит уменьшению на 50%. Указанный размер снижения соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.

С учетом вывода суда о правомерности и обоснованности снижения арендной платы на 50% за период с 28.03.2020 по 29.05.2020 по расчету суда величина арендной платы за период с 28.03.2020 по 31.03.2020 составит 11 867 руб. 74 коп., за апрель 2020 года – 91 975 руб., за май с 01.05.2020 по 29.05.2020 – 86 041 руб. 13 коп.

Истец уплатил за март 2020 года 183 980 руб., тогда как с учетом уменьшения на 50% арендной платы в период с 28.03.2020 по 31.03.2020 размер арендной платы за март составит 172 086 руб. 26 коп. (183 950 руб. – 23 735, 48 руб. (за 4 дня марта в полном объеме) + 11 867, 74 руб. (за 4 дня в марте в сниженном размере). Излишне уплаченная арендная плата за март 2020 года (в связи с её снижением судом) в сумме 11 863 руб. 74 коп. подлежит зачету в счет платежа за апрель 2020 года., в связи с чем задолженность за апрель 2020 года составит 80 167 руб. 26 коп.

На основании изложенного встречные исковые требования Общества подлежат удовлетворению частично в сумме 166 208 руб. 39 коп. (80 167 руб. 26 коп. + 86 041 руб. 13 коп.).

В удовлетворении встречных исковых требований в остальной части суд ответчику отказывает.

При этом суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020 в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Норма, обязывающая арендодателя предоставить отсрочку по внесению арендных платежей, является императивной.

Изменяя предмет исковых требований, истец не ходатайствовал о предоставлении отсрочки в уплате арендной платы, поэтому суд при рассмотрении требований истца и встречных требований ответчика не разрешает вопрос о предоставлении отсрочки в уплате подлежащих взысканию денежных средств.

При этом истец вправе после принятия судом судебного акта обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки в уплате взысканного долга по арендной плате с учетом положений законодательства, предусматривающего отсрочку во внесении арендных платежей.

Судебные расходы распределяются между сторонами на основании статьи 110 АПК РФ. Поскольку требования истца по первоначальному иску носят неимущественный характер, право истца на уменьшение арендной платы признано судом обоснованным, то следует считать, что первоначальные неимущественные требования удовлетворены, госпошлина, уплаченная истцом в сумме 6 000 руб., подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Встречные имущественные требования ответчика удовлетворены частично, поэтому на истца относится госпошлина исходя из размера удовлетворенных требований, госпошлина, приходящаяся на отказ в удовлетворении встречных требований, остается на ответчике. Поскольку истец и ответчик в части госпошлины являются и кредитором и должником одновременно по отношению друг к другу, то суд производит зачет в в части взаимных обязательств сторон по возмещению расходов по госпошлине.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Уменьшить размер арендной платы по договору аренды №4-18 от 06.11.2018, заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка", на период с 28.03.2020 по 29.05.2020 на 50%.

В удовлетворении первоначального иска в остальной части отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316290100093392) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" (ОГРН <***>) 189 883 руб. 87 коп. долга, в удовлетворении встречного иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316290100093392) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316290100093392) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" (ОГРН <***>) 5 398 руб. в возмещение расходов по встречному иску.

В результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316290100093392) 602 руб. в возмещение госпошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран