Решение от 5 февраля 2021 г. по делу № А29-8520/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-8520/2019
05 февраля 2021 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2021 года, полный текст решения изготовлен 05 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 29.01.2021г. дело по иску

Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Арка» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании неосновательного обогащения, процентов и обязании заключить договор,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Северстрой групп», ФИО2, ФИО3, Управление Росреестра по Республике Коми; Министерство Республики Коми имущественных и земельных отношений

при участии в судебном заседании:

от истца:Касьянова Е.Ю.- по доверенности от 23.10.2020г.,

установил:

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (Истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Арка» (Ответчик, Общество) об обязании Ответчика заключить договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов под кадастровым номером 11:05:0106044:656, площадью 3 493 кв.м по адресу: <...>, для обслуживания нежилого помещения, взыскании неосновательного обогащения за пользование частью земельного участка в размер 92 342 руб. 85 коп. за период февраль-апрель 2018 и январь-февраль 2019 и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 026 руб. 46 коп. за период с 26.06.2018 по 26.06.2019.

Письменным заявлением от 30.12.2020г. Истец уточнил исковые требования, указал, что в связи с произведенной оплатой суммы неосновательного обогащения и процентов, Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар», руководствуясь ст. ст. 41, 49 АПК РФ, уточняет исковые требования и просит Арбитражный суд Республики Коми обязать ООО «Арка» заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора под кадастровым номером 11:05:0106044:1, площадью 3 493 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для обслуживания нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Арбитражный суд принимает уточнение исковых требований к рассмотрению.

Представитель Истца поддержал исковые требования в уточнённом объёме.

Ответчик и третьи лица извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили. В порядке ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя Истца, судом установлено следующее.

Между Администрацией муниципального образования городского округа «Сыктывкар» и Обществом с ограниченной ответственностью «Арка» был заключен договор № 01/08-1229 от 08.07.2008г. аренды земельного участка земельного участка площадью 3493 кв.м., с кадастровым номером 11:05:0106044:1, расположенного по адресу: <...> для обслуживания нежилых помещений.

В связи с окончанием срока действия договор аренды земельного участка от 28.07.2008г. № 01/08-1229 был расторгнут, регистрационная запись погашена.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.04.2019 г. № КУВИ -001/2019-9590379 нежилое помещение с кадастровым номером 11:05:0106044:382, расположенное по адресу: <...> принадлежит на праве собственности ООО «Арка» (ИНН <***>), о чем имеется запись о государственной регистрации права № 11-01/05-02/2000-1287 от 19.01.2001 г.

Все прочно связанные с земельными участками здания и сооружения следуют судьбе объекта.

Однако в настоящее время использование указанного земельного участка Ответчиком осуществляется без предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на него, что является нарушением ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ.

Площадь земельного участка, подлежащая передаче Ответчику в аренду, при подаче иска была рассчитана пропорционально доле в праве недвижимого имущества в здании.

В ООО «Арка» претензионным письмом № 04-3938 от 07.05.2019г. был направлен проект договора аренды для обслуживания нежилого помещения земельного участка площадью 3493 кв.м., с кадастровым номером 11:05:0106044:1, расположенного по адресу: <...>.

Согласно п. 6 ст. 39.20 в течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны были подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Однако проект договора подписан и возвращен в указанный срок в адрес администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» не был.

Общество является собственником нежилого помещения, площадью 815,4 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 11:05:0106044:382, по адресу <...>.

Земельный участок площадью 3493 кв.м с кадастровым номером 11:05:0106044:1, на котором находится здание, в котором расположено помещение ответчика, относится к землям населенных пунктов, которые являются собственностью публично-правовых образований.

Общество договор аренды не подписало, в адрес Администрации не возвратило. Каких-либо возражений относительно условий договора аренды, протокола разногласий к договору Общество не заявляло.

Полагая, что Общество должно нести обязанность по оплате за пользование земельным участком и заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц-арендаторов, Администрация обратилась с соответствующим иском в суд.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

То есть понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, определены в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно пункту 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

В силу пункта 9 указанной статьи ЗК РФ договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии у Администрации оснований требовать понуждения Общества к заключению договора аренды земельного участка и о соответствии исковых требований статье 39.20 ЗК РФ, в силу положений которой заключение договора аренды является для Общества, как собственника объекта недвижимости, расположенного на рассматриваемом земельном участке, обязательным.

В силу правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 31.01.2012 № 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В части оставшегося искового требования ООО «АрКА» не возражает заключить договор аренды спорного земельного участка, но не на тех условиях. которые представлены истцом в проекте договора аренды. Разногласия сводятся к существенным условиям договора, а именно: к площади доли земельного участка, ставке арендной платы и кадастровой стоимости земельного участка.

Так, (1) по мнению Истца доля площади земельного участка составляет 582 кв.м. (эта площадь взята с ранее заключенного договора аренды, который прекращен за истечением срока договора), а по мнению ответчика площадь земельного участка составляет 558.88 кв.м. что соответствует расчету площади, где 3493 кв.м. общая площадь земельного участка * 0,16 — доля собственности ответчика в здании = 558,88 кв.м

(2) Вторым существенным условием договора аренды является ставка арендной платы. В проекте договора аренды годовая ставка отражена в размере коэффициента 0.03 от кадастровой стоимости земельного участка. ООО «АрКА» возражает против применения такой ставки арендной платы, т. к. размер арендной платы за земельный участок, который нельзя оформить в собственность, должен быть снижен до льготной ставки арендной платы в размере К-0,015 или 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше размера земельного налога, рассчитанного для сходных земельных участков без ограничений на их приобретение. Согласно п.2. ст. 27 Земельного кодекса РФ «Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с Постановлением Правительства Республики Коми от 01.03.2015 № 90 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Коми и земельные участки на территории Республики Коми, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (в редакции последующих Постановлений Правительства Республики Коми от 23.09.2015 N412, от 10.03.2016N114, от 13.04.2016 N190, от 15.11.2016 N535, от 28.02.2017 N145, от 01.06.2017N298, от 21.11.2018 N501, от 17.10.2019 N490, с изменениями, внесенными Решениями Верховного суда Республики Коми от 06.05.2016 NЗа-26/2016 от 22.01.2019 NЗа-17/2019) при предоставлении земельного участка в аренду без торгов для целей, указанных в настоящем пункте, годовая арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и устанавливается в размере 1,5% в отношении: земельного участка при заключении договора аренды такогоземельного участка с лицом, которое в соответствии с Земельным кодексомРоссийской Федерации имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте, за исключением земельных участков, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; что согласуется с нормами п.2. ст. 27 Земельного кодекса РФ. п.п 13 п.5. ст. 27 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 (ред. от 21.12.2018) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка. условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" предусмотрен принцип формирования размера арендной платы: принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка. занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

(3) В связи со значительным расхождением рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка. ООО «АрКА» обратилось 31.07.2019 года в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106044:1. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06 февраля 2012 года № П/45 в Республике Коми при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее комиссия) № 386 от 21.08.2019 года определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106044:1 в размере его рыночной стоимости 8 114 000 рублей.

Арендная плата по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в части доли ООО «АрКА» составит, по расчёту Общества:

- площадь земельного участка 558.88 кв. (3493 *0,16)

- удельный показатель кадастровой стоимости земель 2322,93 руб. за кв.м. - (8114000:3493);

- ставка арендной платы — 0.015;

- сумма годовой арендной платы равна 19473,59 руб. (558.88 кв.м. * 2322,93 руб. * 0,015).

Истец указал, что при расчёте платы за пользование земельным участком им учтены (1) и (3) пункты возражений Ответчика по площади земельного участка и в части кадастровой стоимости.

Ещё в письме от 12.09.2019г. Администрация подтверждала, что 14.06.2019 в Администрацию муниципального образования городскогоокруга «Сыктывкар» была подана заявка на муниципальную услугу предоставление в собственность земельных участков платно без проведения торгов ООО «Северстрой груп», ООО «Арка», ФИО2, ФИО3 на выкуп земельного участка по адресу: <...>.

28.06.2019 г. в ответе на муниципальную услугу, администрация МО ГО «Сыктывкар» указала на необходимость уточнения границ земельного участка, а так же уведомило, что согласно полученным сведениям из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.06.2019 г. КУВИ -001/2019-13701798 в здании по ул. Интернациональная, 152 числятся шесть помещений, в согласованном расчете учтены только 5, помещение с кадастровым номером 11:05:0106044:250 в согласованном расчете не учтено. Права на указанное помещение не зарегистрированы. Ответчик не обращался с заявлением о проведении муниципального земельного контроля, поэтому сообщение об этом в письме от 29.05.2019 не может рассматриваться как обязанность истца провести проверку в отношении земельного участка. Требование об устранении ограничений в пользовании земельным участком не относится к предмету рассмотрения настоящего спора.

Администрация указывала, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются дляцелей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии установила кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106044:1 в размере его рыночной стоимости 8 114 000, 00 руб., установленной в отчете об оценке.

На основании чего Администрацией был подготовлен уточненный расчет на 2019 год, размер платы, подлежащей взысканию, составлял 12 889,79 руб.

По применению иного расчета платы за пользование земельным участком, суд считает доводы Ответчика необоснованными и ошибочными. Расчет правомерно произведен истцом в соответствии с "Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Коми, и земельные участки на территории Республики Коми, государственная собственность на которые не разграничена", утвержденным постановлением Правительства Республики Коми от 01.03.2015 N 90.

В соответствии с пунктом 11 "Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городского округа "Сыктывкар", предоставленные в аренду без торгов", утвержденного решением Совета МО городского округа "Сыктывкар" от 05.02.2016 N 05/2016-66 арендная плата подлежит оплате юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями поквартально (с учетом дней в периоде) - не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В обоснование иска указано, что право истца на обращение в суд с настоящим иском предусмотрено положениями части 8 статьи 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В пункте 3 статьи 39.20 ЗК РФ закреплено, что в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

По имеющимся в деле доказательствам, помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, принадлежат различным собственникам, в том числе ответчику.

Общество не приобрело участок, необходимый для эксплуатации здания, ни в собственность, ни в аренду.

Следовательно, в рассматриваемом споре на основании пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе требовать от ответчика как от собственника помещений в здании оформления землепользования на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Ответчиком иных возражений по конкретным условиям договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не заявлено, уклонение от подписания данного договора нормативно не обосновано.

При указанных обстоятельствах, исковые требования Администрации о понуждении ответчика к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении спорного земельного участка, для обслуживания нежилых помещений, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Арка» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка из земель населенных пунктов под кадастровым номером 11:05:0106044:1 площадью 558,88 кв.м. из 3493 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для обслуживания нежилого помещения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Арка» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина