Решение от 30 сентября 2020 г. по делу № А12-14589/2020

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград Дело № А12-14589/2020

«30» сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена «23» сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен «30» сентября 2020 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Крайнова А.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терентьевым Е.Е. рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГражданСтрой» (ИНН <***>; ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Один шаг» (ИНН <***>; ОГРН <***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – конкурсный управляющий ООО «ДомСтройИнвест» ФИО1, учредитель ООО «ДомСтройИнвест» ФИО2, учредитель ООО «ДомСтройИнвест» ФИО3, о расторжении договора.

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, по доверенности;

от ответчика – не явился, извещен;

от третьих лиц – не явились, извещены.

В Арбитражный суд Волгоградской области поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГражданСтрой» (далее – истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Один шаг» (далее – ответчик) о расторжении договора №1-20-1/1216 участия в долевом строительстве жилья от 08.12.2016, прекращении записи о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № 34:34:030075:44-34/001/2017-22 от 27.02.2017, а также судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены конкурсный управляющий ООО «ДомСтройИнвест» ФИО1, учредитель ООО «ДомСтройИнвест» ФИО2, учредитель ООО «ДомСтройИнвест» ФИО3

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

До рассмотрения спора по существу истец отказался от заявленного искового требования о расторжении договора №1-20-1/1216 участия в долевом строительстве жилья от 08.12.2016.

Заявление об отказе от исковых требований принято судом, поскольку не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в связи с чем, производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Ответчик, третьи лица, извещенные о дате и месте проведения судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствии указанных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав позицию истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Как указывает в своем исковом заявлении истец, 08.12.2016 между ООО «Один шаг» и ООО «ДомСтройИнвест» был заключен договор №1-20-1/1216 участия в долевом строительстве жилья (далее - Договор), согласно которому ООО «ДомСтройИнвест» обязался построить многоквартирный жилой дом №1 по ул. Хорошева и ул. Космонавтов в мкр. 132 Дзержинского района Волгограда (ЖК «Чайка 2.0») и передать в собственность ООО «Один шаг» квартиры №1-20-1, 1-20-2, 1-20-3, 1-20-4, 1-20-5, 1-20-6, 1-20-7, 1-20-8 (далее - Квартиры), а ООО «Один шаг» обязалось оплатить цену договора в размере 12 170 900 рублей.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости была сделана запись № 34:34:030075:44-34/001/2017-22 от 27.02.2017.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-43 841/2017 от 19.09.2018 года ООО «ДомСтройИнвест» признан банкротом, назначен конкурсный управляющий ФИО1

Как указывает в своем исковом заявлении истец, многоквартирный жилой дом №1 по ул. Хорошева и ул. Космонавтов в мкр. 132 Дзержинского района Волгограда был признан проблемным объектом с множеством обманутых дольщиков.

13.12.2017 между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Инспекцией государственного строительного надзора Волгоградской области, Администрацией Волгограда, ООО «ИнвестГражданСтрой», ООО «ДомСтройИнвест» и Учредителями Общества: ФИО3 и ФИО2 заключено Соглашение о намерении завершить строительство жилого комплекса «Чайка 2.0» (многоквартирный дом №1 по ул. Хорошева и ул. Космонавтов в мкр. 132 Дзержинского района г. Волгограда) и передачи жилых помещений участникам долевого строительства (далее - Соглашение о намерении), согласно которому на место застройщика ООО «ДомСтройИнвест» заступил новый инвестор-застройщик - ООО «ИнвестГражданСтрой», выразивший намерение согласно п. 2.3 осуществить мероприятия по строительству Проблемного объекта и заключению с лицами, заключившими и исполнившими надлежащим образом договоры участия в долевом строительстве МКД, а также лицами, заключившими и надлежащим образом исполнившими договоры уступки прав требований по указанным договорам, соглашения, предметом которых будет являться строительство нового многоквартирного дома и передача указанным лицам по завершении строительства объектов долевого участия.

27.03.2018 года между ООО «ИнвестГражданСтрой» и Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области заключен Договор аренды земельного участка №2402-В.

По утверждению истца, в настоящее время на данном земельном участке ООО «ИнвестГражданСтрой» во исполнение вышеуказанного соглашения возобновлено и ведется строительство жилого комплекса «Чайка 2.0» с новым названием ЖК «Шоколад», заключены соглашения со всеми обманутыми дольщиками в количестве 162 человек (ООО «ДомСтрой-Инвест» - ООО «ИнвестГражданСтрой» - «Обманутый дольщик») (далее - Трехсторонние соглашения).

С учетом реализации Соглашения о намерении между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Инспекцией государственного строительного надзора Волгоградской области, Администрацией Волгограда, ООО «ИнвестГражданСтрой» было заключено Соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству объектов капитального строительства при условии завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого комплекса «Шоколад» (многоквартирные дома №1, №2 по ул. Хорошева и ул. Космонавтов в мкр. 132 Дзержинского района г. Волгограда) от 27.06.2019 (далее - Соглашение о реализации).

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, а также отсутствие у истца доказательств оплаты ответчиком соответствующих денежных средств во исполнение условий Договора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства, а также правовую позицию истца, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1.1 Соглашения о реализации его предметом является определение условий реализации инвестиционного проекта по строительству объектов капитального строительства на земельных участках, указанных в приложении №1 к настоящему Соглашению, при условии завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства согласно разрешению, на строительство №RU34301000-38/Д/13, выданного Администрацией Волгограда 03.09.2018 «Многоквартирные жилые дома №1, 2 по ул. Хорошева и ул. Космонавтов в мкр. 132 Дзержинского района г. Волгограда. 1 этап - многоквартирный жилой дом № 1 (далее - Проблемный объект). 2 этап - многоквартирный жилой дом № 2, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030075:44 - жилого комплекса «Шоколад», определение мероприятий и сроков их осуществления Сторонами, необходимых для реализации инвестиционного проекта в сфере завершения строительства и ввода в эксплуатацию Проблемного объекта и передаче жилых помещений участникам долевого строительства.

В соответствии с п. 3.1.4 Соглашения о реализации Инвестор обязуется в течение 6 месяцев со дня подписания настоящего Соглашения обеспечить подписание с участниками долевого строительства, надлежащим образом исполнившими свои обязательства по договорам, на основании которых такие граждане имеют право требовать жилое помещение в Проблемном объекте, соглашения о принятии на себя прав и обязанностей застройщика Проблемного объекта.

Как следует из позиции истца, из Соглашения о реализации непосредственно следует обязанность ООО «ИнвестГражданСтрой» заключить соглашения к договорам участия в долевом строительстве только с гражданами, однако, аналогичной обязанности в отношении юридических лиц не установлено. ООО «ИнвестГражданСтрой» не приняло на себя полностью или частично обязательства первоначального застройщика (ООО «ДомСтройИнвест), в том числе по исполнению договоров о долевом участии, заключенных с юридическими лицами.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает порядок уступки участником долевого строительства права требования по договору (статья 11), тогда как смена застройщика Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ не регламентирована, в связи с чем, учитывая, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья, а застройщик является стороной по договору долевого участия в строительстве, следует руководствоваться положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации «Перемена лиц в обязательстве».

В случае, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).

Следовательно, в силу положений п. 2 ст. 391 ГК РФ, допускающего перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в данном случае выступают участники долевого строительства.

Механизм перемены застройщика и получения согласия участников долевого участия законодательством не определен.

Актом надлежащего выражения и оформления согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга и признания сделки по переводу долга застройщика может выступать только индивидуальный договор смены застройщика, заключаемый в соответствии с общим договором уступки прав и обязанностей застройщика.

При таком механизме смены стороны застройщика в обязательстве обязанность по передаче участнику долевого строительства (после завершения строительства жилого дома) объекта долевого строительства возникает у нового застройщика с момента заключения и государственной регистрации индивидуального договора о смене застройщика конкретно по его договору долевого участия.

Доказательств заключения и государственной регистрации индивидуального договора о смене застройщика конкретно по договору долевого участия № 1-20-1/1216 от 08.12.2016 истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец не является участников правоотношений, возникших из договора долевого участия № 1-20-1/1216 от 08.12.2016, заключенного между ООО «ДомСтройИнвест» и ответчиком.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В силу вышеприведенных норм права запись в Едином государственном реестре недвижимости является результатом акта уполномоченного органа по признанию и подтверждению заключения застройщиком и участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, а также соответствия последнего требованиям закона.

Соответственно, наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является всего лишь подтверждением наличия между его сторонами заключенной сделки.

В таком случае, прекращение соответствующей записи или же ее исключение из Единого государственного реестра недвижимости возможно только при условии отпадения основания для ее совершения, каковыми могут выступать расторжение договора в установленном порядке или признание его недействительным судом.

В рассматриваемом случае истцом не представлено доказательств того, что основания для нахождения в Едином государственном реестре недвижимости записи №34:34:030075:44-34/001/2017-22 от 27.02.2017 отпали, в частности не представлено ни доказательств расторжения Договора, ни доказательств его признания недействительным.

Возникновение у истца соответствующих правомочий и обязательств в силу заключенных Соглашения о намерении и Соглашения о реализации, участником которых ответчик не является, не может свидетельствовать о прекращении правоотношений, возникших в силу Договора между ответчиком и ООО «ДомСтройИнвест».

Тот факт, что ответчик, по утверждению истца, не реализовал свое право на предъявление имущественных требований к ООО «ДомСтройИнвест» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) последнего также сам по себе не может свидетельствовать о наличии оснований для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации заключенного и не оспоренного установленном законом порядке договора №1-20-1/1216 участия в долевом строительстве жилья от 08.12.2016.

При подобных обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.

При подаче искового заявления, содержавшего два требования неимущественного характера, истцом была уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., в то время как должна была быть уплачена в размере 12 000 руб. (по 6 000 руб. за рассмотрение каждого требования).

В связи с отказом в удовлетворении искового требования о прекращении записи о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № 34:34:030075:44-34/001/2017-22 от 27.02.2017 и отказе истца от искового требования о расторжении договора №1-20-1/1216 участия в долевом строительстве жилья от 08.12.2016, с него в силу норм ст. 333.40 Налогового кодекса РФ в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 800 руб. (30% х 6 000 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, суд,

решил:

Отказ общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГражданСтрой» (ИНН <***>; ОГРН <***>) от искового требования о расторжении договора №1-20-1/1216 участия в долевом строительстве жилья от 08.12.2016 принять. Производство по делу в указанной части прекратить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГражданСтрой» (ИНН <***>; ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 800 руб.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.В. Крайнов