Решение от 13 ноября 2018 г. по делу № А58-8287/2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-8287/2018
13 ноября 2018 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 12.11.2018

Мотивированное решение изготовлено 13.11.2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т. С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Т. А., рассмотрев дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альянс-2005" (ИНН 1435166758, ОГРН 1061435001308) к Администрации городского поселения "Поселок Чульман" Нерюнгринского района (ИНН 1434031420, ОГРН 1061434000100) о взыскании 1 922 234,58 рублей,

с участием представителя истца по доверенности ФИО2, в отсутствие надлежаще извещенного ответчика,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс-2005" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Администрации городского поселения "Поселок Чульман" Нерюнгринского района о взыскании задолженности по муниципальному контракту от 17.10.2016 №01163000037516000092 в размере 1 922 234,58 руб.

Истец представил выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости в отношении жилых домов по ул. Транспортная, 46, письмо индивидуального предпринимателя ФИО3 от 23.03.2018.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации применяется для расчета по коммунальным платежам, в исковом заявлении допущена техническая опечатка в стоимости за 1 кв.м., что не повлияло на цену иска.

Ответчик не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие надлежаще извещенного ответчика, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Представитель истца поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По условиям муниципального контракта от 17.10.2016 №01163000037516000092, заключенного по итогам размещения извещения об осуществлении закупки №01163000037516000091, в рамках реализации муниципальной адресной программы городского поселения «Поселок Чульман» Нерюнгринского района «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы", на основании договора от 05.09.2016 №6 о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса ООО "Альянс-2005" (застройщик) обязалось передать Администрации поселка Чульман (заказчику) в собственность 18 жилых помещений (благоустроенных квартир) в строящемся многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский улус (район), <...>, участок находится в км на север от ориентира жилой дом №24, общей площадью 1 100,62 кв. м., заказчик обязуется принять квартиры и оплатить за них цену в соответствии с условиями контракта (л.д.23-33).

Согласно п.2.1 контракта цена квартир определена в сумме 64 462 212,78 руб. из расчета стоимости 1 кв. м. общей площади квартиры в размере 58 569 руб.

В соответствии с п.2.2 контракта аванс установлен в размере 30%, что составляет 19 338 663,83 руб.

Оплата работ, выполненных в соответствии с условиями контракта, осуществляется в пределах цены контракта, указанной в п.2.1 и производится заказчиком застройщику поэтапно.

Окончательная стоимость квартир согласно п.2.6 контракта определяется сторонами исходя из суммы площади основных и вспомогательных помещений квартир.

Дополнительным соглашением от 18.05.2017 (л.д.34) контракт дополнен пунктом 2.5 следующего содержания: покупатель производит оплату по контракту безналичным расчетом путем перечисления денежных средств на счет продавца платежными поручениями в следующем порядке:

аванс в размере 30% цены контракта в течение 10 банковских дней с даты подписания контракта,

промежуточные платежи осуществляются поэтапно в течение 10 банковских дней после предоставления продавцом исполнительной документации, подтверждающих выполнение работ по строительству многоквартирных домов после подписания представленных документов службой строительного контроля и авторского надзора, на сумму, соответствующую требуемой оплате с учетом аванса (сумма промежуточного платежа погашается пропорционально объему предъявленных работ в течение всего срока действия контракта), а также предоставления продавцом заключенных и вступивших в действие договоров технологического присоединения объектов строительства,

окончательные 10% цены контракта производится в течение 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения городскому поселению «Поселок Чульман» Нерюнгринского района Республики Саха (Якутия).

Дополнительным соглашением от 22.05.2017 в контракт внесены изменения в раздел юридические адреса, платежные реквизиты, подписи сторон (л.д.35).

Как следует из актов приема-передачи жилого помещения от 22.11.2017 (л.д.36-53) ответчиком приняты жилые помещения (квартиры): №№1-18 по адресу: <...>.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 07.05.2018 с требованием произвести окончательный расчет по контракту – оплатить 1 922 234,58 руб., в случае отказа – предоставить мотивированный ответ, в случае наличия замечаний к объему или качеству работ – сообщить в письменной форме (л.д.126-128).

Ответчиком претензия истца получена, что следует из его письма от 10.05.2018 №885 в адрес истца (л.д.125).

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате квартир, истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями.

Исходя из буквального значения содержащихся в контракте от 17.10.2016 №01163000037516000092 слов и выражений, данный контракт по содержанию прав и обязанностей сторон признакам ни договора подряда, ни договора долевого участия в строительстве не соответствует.

По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем") (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54).

Поскольку предмет спорного контракта ограничен лишь приобретением ответчиком за плату товара, который будет создан истцом в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пунктов 1, 2 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 №5785/11, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Исходя из согласованных сторонами условий контракта в совокупности с положениями приведенных норм материального права, обязанность истца по передаче квартир ответчику не ограничивается лишь фактической передачей имущества в пользование и не может считаться исполненной надлежащим образом в отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на вновь созданную вещь и при необеспечении последним перехода права собственности к покупателю.

Из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 04.09.2018 на жилые помещения (квартиры) по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности муниципального образования городского поселения «Поселок Чульман» Нерюнгринского района, о чем в реестр внесены соответствующая запись 13.12.2017.

Как следует из материалов дела, спорный контракт в установленном законом порядке недействительными не признан, цена контракта сторонами не менялась.

Сохранение условий государственных и муниципальных контрактов в том виде, в котором они были изложены в извещении о проведении открытого аукциона в электронной форме и в документации об аукционе, невозможность ведения переговоров между заказчиками и участниками закупок (ст.46 Федерального закона от 05.04.2013 №44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", далее – Закон о контрактной системе) и исполнение контракта на условиях, указанных в документации, направлены на обеспечение равенства участников размещения заказов, создание условий для свободной конкуренции, обеспечение в связи с этим эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, на предотвращение коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов с тем, чтобы исключить случаи обхода закона - искусственного ограничения конкуренции при проведении аукциона и последующего создания для его победителя более выгодных условий исполнения контракта.

Согласно п.1.1 контракта продавец обязуется построить и передать 18 жилых помещений общей площадью 1 100,62 кв.м.

Как следует из разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 01.11.2017 №14-RU14-509102-19-2017, выданного Нерюнгринской районной администрацией, фактическая общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий) составила 1 103,20 кв.м., т.е. имеет место превышение общей площади жилых помещений, указанной в контракте.

В рассматриваемом случае изменение цены контракта в одностороннем порядке в сторону уменьшения лишь на основании довода о том, что на государственный кадастровый учет поставлены жилые помещения по площади квартир жилого здания определенные, как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров и вследствие этого оплата должна быть произведена из расчета именно площади квартир (без учета лоджий и балконов) противоречит условиям контракта и нормам права.

Цена контракта определена сторонами, исходя из общей стоимости площади жилых помещений определенных согласно п.3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом № 37 от 04.08.1998 Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству как сумма площадей квартиры помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Цена контракта составляет 64 462 212,78 руб. исходя из расчета 58 569 руб. за 1 кв.м.

Ответчиком произведена частичная оплата на общую сумму 62 539 978,20 руб., что следует из содержания искового заявления, подтверждается платежными поручениями, данный факт сторонами не оспаривается.

Таким образом, задолженность составляет, 1 922 234,58 руб. (64 462 212,78 – 62 539 978,20).

Пунктом 2.5 контракта в редакции дополнительного соглашения окончательная оплата заказчиком производится в течение 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения городскому поселению «Поселок Чульман».

Государственная регистрация права собственности произведена 13.12.2017, соответственно, ответчик был обязан произвести оплату не позднее 27.12.2017.

Ответчик доказательство оплаты контракта в полном объеме и согласованные сроки, не представил.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

При подаче иска истцом произведена уплата 32 222 руб. государственной пошлины платежным поручением от 02.07.2018 №653.

С учетом результатов рассмотрения дела, на основании ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом расходы истца по уплате государственной пошлины отнесены на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 104, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Администрации городского поселения "Поселок Чульман" Нерюнгринского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альянс-2005" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 922 234,58 руб. основного долга; а также 32 222 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru

Судья Т.С. Шамаева