Решение от 28 июля 2025 г. по делу № А13-14877/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-14877/2024
город Вологда
29 июля 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2025 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновым С.М., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации города Вологды (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0303003:3100, степенью готовности 70%, площадью 1409,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов,

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации города Вологды о признании незаконным отказа в однократном продлении договора № 4-1662гс от 16 декабря 2019 года аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130 для завершения строительства, выраженного в письме от 28.11.2024 №7-0-11/2108/14156 Департамента имущественных отношений администрации города Вологды; о возложении обязанности в 30-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства сроком на три года,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства городского округа города Вологды «Вологдагорводоканал»,

при участии от истца  ФИО2 по доверенности от 09.04.2024, от ответчика ФИО3 по доверенности от 03.01.2025,

у с т а н о в и л:

Администрация города Вологды (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - предприниматель ФИО1, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0303003:3100, степенью готовности 70%, площадью 1409,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.  

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие оснований для изъятия объекта незавершенного строительства, поскольку договор аренды земельного участка прекращен, а строительство объекта не завершено.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 239.1, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 17 февраля 2025 года к участию в  деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства городского округа города Вологды «Вологдагорводоканал» (далее – МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал»).

Определением суда от 24 марта 2025 года принято встречное исковое заявление предпринимателя ФИО1 к Администрации о признании незаконным отказа в однократном продлении договора № 4-1662гс от 16 декабря 2019 года аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130 для завершения строительства, выраженного в письме от 28.11.2024 №7-0-11/2108/14156 Департамента имущественных отношений администрации города Вологды; о возложении обязанности в 30-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства сроком на три года.

Определением от 17 апреля 2025 года произведена замена судьи Поповой С.В. в составе суда на судью Корепина С.В. Рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, возражал против удовлетворения встречного искового заявления по доводам отзыва.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, поддержал встречное исковое заявление.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в суд не направили, возражений на иск не представили.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает первоначальный иск не подлежащими удовлетворению, а встречный иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и предпринимателем ФИО1, заключен договор аренды земельного участка № 24-1662гс от 16 декабря 2019 года (далее – договор аренды), в соответствии с которым ответчику передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 17196 кв.м, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер земельного участка 35:24:0303003:130, срок аренды 5 лет – по 4 декабря 2024 года включительно.

Предпринимателем ФИО1 на данном земельном участке на основании разрешения на строительство № 35-24-83-2022 от 17.10.2022 возведено здание, являющееся объектом незавершенного строительства высокой степени готовности (готовность 70%), кадастровый номер 35:24:0303003:3100, на которое зарегистрировано право собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Договор аренды прекратил действие по окончании его срока, запись об аренде погашена в установленном порядке.

Поскольку строительство объекта недвижимости в установленный срок не завершено, истец обратился с иском в суд об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Ответчик воспользовался правом на предъявление встречного иска.

В обоснование встречных требований истец указал, что на момент окончания срока действия договора аренды степень готовности здания составляла более 95%.

В тоже время лицо, осуществляющее эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, - МУП «Вологдагорводоканал» не выполняло свои обязательства по договору, что препятствовало сдаче объекта до окончания срока действия договора аренды.

Предпринимателем ФИО1 с МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» 28 июня 2022 года заключен договор № 2847-В о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения указанного объекта капитального строительства на земельном участке 35:24:0303003:130 по ул. Мудрова. Согласно пункту 4 данного договора с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 17.05.2023, срок подключения объекта 4 квартал 2024 года. МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» свои обязательства по подключению объекта к сетям централизованного водоснабжения своевременно не выполнило.

Ответчик указывает, что на 01.12.2024 здание было полностью достроено, но не подключено к инженерным сетям по причине невыполнения МУП «Вологдагорводоканал» своих обязательств по подключению объекта к сетям водоснабжения и водоотведения. В связи с этим у ответчика отсутствовала возможность подвести сети газоснабжения и электроснабжения, т.к. данные инженерные сети располагаются выше сетей водоснабжения и их прокладка возможна только после устройства сетей водоснабжения. По указанной причине не было также выполнено благоустройство участка.

Предпринимателем ФИО1 05 ноября 2024 года направлено в адрес Администрации заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Письмом от 28.11.2024 Департамент имущественных отношений администрации города Вологды отказал в продлении договора аренды.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам…

В соответствии с пунктом 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018 граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи.

Применительно к спорным отношениям земельный участок ранее не предоставлялся предыдущему собственнику в аренду без торгов для завершения строительства.

Материалами дела подтверждено, что завершению строительства объекта связано с нарушением МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» установленного законом императивного срока технологического подключения к централизованной системе холодного водоснабжения (до 31.12.2023), что подтверждается договором от 28.06.2022 № 2847-В о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения; актом о подключении от 05.05.2025; определением об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от 22.05.2025 Управления Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области.

Доказательств того, что нарушение срока технологического подключения было связано с невыполнением ответчиком своих обязательств по договору МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» в материалы дела не представлено.   

При таких обстоятельствах первоначальный иск не подлежит удовлетворению в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Встречное требование о возложении обязанности заключить договор аренды подлежит удовлетворению на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 4 статьи 445 ГК РФ.

Требование встречного заявления о признании незаконным отказа в однократном продлении договора № 4-1662гс от 16 декабря 2019 года аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130 для завершения строительства, выраженного в письме от 28.11.2024 №7-0-11/2108/14156 Департамента имущественных отношений администрации города Вологды не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (пункт 4 статьи 198 АПК РФ).

Ответчик получил письмо от 28.11.2024 Департамента имущественных отношений администрации города Вологды об отказе в продлении договора аренды согласно почтовому уведомлению 13 декабря 2024 года по доверенности бухгалтером ответчика, что не оспаривается ответчиком.

С заявлением о признании незаконным отказа ответчик обратился в суд 16.03.2025.

Таким образом, заявителем пропущен трехмесячный срок, установленный пунктом 4 статьи 198 АПК РФ.

Уважительных причин пропуска срока заявителем суду не представлено. Нахождение предпринимателя за пределами г. Вологды не является уважительной причиной пропуска срока на обращение в суд и основанием для восстановления указанного срока.

В соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ от 19.04.2006 № 16228/05 по делу № А12-13269/2004-С37 пропуск срока, установленного статьей 198 АПК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением встречного требования о возложении обязанности заключить договор аренды расходы ответчика по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

отказать Администрации города Вологды (ОГРН <***>, ИНН <***>) в удовлетворении иска к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0303003:3100, степенью готовности 70%, площадью 1409,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

Удовлетворить встречный иск в части: обязать Администрацию города Вологды в 30-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства сроком на три года.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с Администрации города Вологды (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 10 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                             С.В. Корепин