Решение от 19 апреля 2021 г. по делу № А65-29054/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Казань Дело №А65-29054/2020

Дата изготовления решения в полном объеме 19 апреля 2021 года

Дата объявления резолютивной части 12 апреля 2021 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ПСО ФИО2", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 23 046 руб. 24 коп., пени в размере 1 382 руб. 77 коп., расторжении договора аренды № 8675-95Л от 08.08.2016, обязании освободить нежилые помещения площадью 52,6 кв.м. по ул. Жуковского, д.28А, цокольного этажа №№59-64, кадастровый номер 16:50:010602:383 и обязании вернуть их по акту приема-передачи

с участием:

истца – представитель не явился, извещен;

ответчика – представитель не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л :

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПСО ФИО2", г.Казань далее по тексту – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 23 046 руб. 24 коп., пени в размере 1 382 руб. 77 коп., расторжении договора аренды № 8675-95Л от 08.08.2016, обязании освободить нежилые помещения площадью 52,6 кв.м. по ул. Жуковского, д.28А, цокольного этажа №№59-64, кадастровый номер 16:50:010602:383 и обязании вернуть их по акту приема-передачи.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени, дне и месте судебного заседания извещены.

Суд в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил провести судебное заседание без участия представителей сторон.

Из материалов дела следует, что 08.08.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества г.Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) для представления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8675-95Л, на основании которого истцом арендатору были передан в аренду нежилые помещения цокольного этажа №№59-64, находящиеся по адресу: <...> для использования под жилищно-коммунальное хозяйство, инновационную деятельность, бытовое обслуживание, образование, здравоохранение, народно-художественные промыслы, внутренний туризм, физкультуру и спор, культуру, частные учреждения дополнительного образования детей общей площадью 52,6 кв.м (п.п.1.1, 1.2 договора).

Пунктом 2.1 договора срок возврата помещения установлен на пять лет, по 07.08.2021.

Согласно п.3.1 договора размер ежегодной арендной платы на момент подписания договора составляет 217 556 руб. 60 коп., включая НДС в сумме 33 186 руб. 60 коп. Арендная плата вносится в сумме:

- в первый год аренды с 08.08.2016 по 07.08.2017 – 0 процентов от размера ежегодной арендной платы, установленной п.3.1 договора;

- во второй год аренды 08.08.2017 по 07.08.2018 – 0 процентов от размера ежегодной арендной платы, установленной п.3.1 договора;

- в третий год аренды 08.08.2018 по 07.08.2019 – 25 процентов от размера ежегодной арендной платы, установленной п.3.1 договора – 46 092 руб. 50коп.;

- в четвертый год аренды 08.08.2019 по 07.08.2020 – 50 процентов от размера ежегодной арендной платы, установленной п.3.1 договора – 92 185 руб.;

- в пятый год аренды 08.08.2020 по 07.08.2021 – 75 процентов от размера ежегодной арендной платы, установленной п.3.1 договора – 138 277 руб. 50 коп. Арендатор ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца вносит арендную плату из расчета 1/12 размера ежегодной арендной платы.

В случае нарушения сроков уплаты арендной платы п.3.4 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,1% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

По расчету истца за период с 01.12.2019 по 28.02.2020 образовалась задолженность в сумме 23 046 руб. 24 коп.

Решением от 21.07.2020 по делу А65-11323/2020 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 08.08.2020 по 30.11.2020, пени за период с 11.08.2018 по 06.12.2019.

Претензией от 03.03.2020 №3150/кзио-исх истец установил срок для добровольного погашения задолженности, предложив дать письменное согласие на расторжение договора.

Оставление претензии без исполнения послужило основанием обращения в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды, обязании ответчика вернуть объект аренды, взыскании дога в сумме 23 046 руб. 24 коп. за период с 01.12.2019 по 28.02.2020, пени в сумме 1 382 руб. 77 коп. за период с 11.12.2019 по 11.02.2020.

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент.

Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11 по делу № А56-1486/2010).

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно части 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу части 1 статьи 64, частей 1, 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно положениям статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.07.2020 по делу А65-11323/2020 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за период с 08.08.2018 по 30.11.2019.

По настоящему делу долг заявлен за следующий период с 01.12.2019 по 28.02.2020, ответчиком факт наличия долга не оспорен. При таких обстоятельствах суд находит требование истца о взыскании 23 046 руб. 24 коп. задолженности обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 3.4 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы которым предусмотрено начисление пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Просрочка в оплате имеет место, однако за период с 11.12.2019 по 11.02.2020 сумма пени составит 737 руб. 48 коп., которая подлежит взысканию.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о расторжении договора аренды в данном случае является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований истца о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать расторжения договора.

Согласно ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Согласно ч.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

За период пользования объектом аренды ответчик платежи, предусмотренные договором, производил несвоевременно и не в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора аренды.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Как разъяснено в пункте 30 указанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

В силу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика претензию от 03.03.2020 №3150/кзио-исх с требованием погасить образовавшуюся задолженность в установленный срок, одновременно истцом был установлен срок для представления согласия на расторжение договора и срок для освобождения и возврата объекта аренды.

Таким образом, истец предоставил ответчику возможность добровольного исполнения им обязательств по погашению задолженности по арендной плате. При этом в целях надлежащего соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, истцом в соответствии с ч. 3 ст. 619 и ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчику был предложен иной срок для добровольного расторжения договора аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества г.Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) для представления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8675-95Л от 08.08.2016 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Обязанность ответчика по возврату истцу имущества обусловлена положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом в отсутствии в исковом заявлении срока, в течение которого подлежит ответчику совершить действия по возврату земельного участка, суд самостоятельно устанавливает срок, в течение которого ответчику надлежит возвратить земельный участок истцу.

Учитывая изложенное требования в части возврата объекта аренды также подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований с учетом, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор №8675-95Л от 08.08.2016.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "ПСО ФИО2", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) нежилые помещения площадью 52,6 кв.м., расположенные по адресу: <...>, цокольного этажа №№59-64, кадастровый номер 16:50:010602:383 по акту приема-передачи в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПСО ФИО2", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) долг в сумме 23 046 (двадцать три тысячи сорок шесть) руб. 24 коп., пени в сумме 737 (семьсот тридцать семь) руб. 48 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПСО ФИО2", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 13 947 (тринадцать тысяч девятьсот сорок семь) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Г.Н. Мурзаханова