Решение от 20 августа 2021 г. по делу № А70-7626/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-7626/2021
г. Тюмень
20 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.08.2021г.

Решение в полном объеме изготовлено 20.08.2021г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное

по исковому заявлению от 28.12.2020 № 04-17/179-20

Администрации города Тобольска

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

об изъятии объекта незавершенного строительства

по встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

к Администрации города Тобольска

о признании договора аренды продленным

о признании права собственности

при участии:

от администрации: ФИО3, доверенность от 11.01.2021 №10

от предпринимателя: ФИО2, паспорт

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 05.05.2021 из Тобольского городского суда Тюменской области по подсудности поступили материалы гражданского дела №2-422/2021-807, возбужденного по заявлению Администрации города Тобольска к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов, а также встречного иска ФИО2 к Администрации города Тобольска о признании договора аренды продленным и признании права собственности.

Как следует из поступивших материалов, между администрацией (арендодатель) и ООО «Сибирская строительная компания» (арендатор) 21.06.2012 заключен договора аренды земельного участка № 02-05/271-12, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:24:0305014:364 из земель населенных пунктов, площадью 928 кв.м., расположенный по адресу: <...> участок №50в, для строительства административно-торгового здания. Срок аренды земельного участка был установлен договором сроком на пять лет.

22.07.2014 произведена государственная регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2014, согласно которого права и обязанности по договору с ООО «Сибирская строительная компания» переходят к ФИО4

02.09.201 произведена государственная регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.07.2015, согласно которого права и обязанности по договору с ФИО4 переходят к ФИО2

26.06.2017 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду сроком на три года с целью завершения строительства расположенного на земельном участке нежилого здания с кадастровым номером 72:24:0305014:447 степенью готовности 90%. Основание для обращения послужило наличие права собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305014:447 со степенью готовности 90%.

28.09.20217 соглашением №02-07/242-17 расторгнут договор аренды земельного участка от 21.106.2012 №02-05/271-12, при этом заключен новый договор аренды земельного участка от 28.09.2017 №02-05/122-17, по условиям которого администрация передает, а предприниматель принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:24:0305014:364 площадью 928 кв.м., расположенный по адресу: <...> участок 50в, для завершения строительства административно-торгового здания. Пунктом 7.2 договора стороны определили, что договор действует с момента подписания акта приема-передачи сторон сроком на три года, т.е. до 28.09.2020 года.

12.10.2020 администрация провела обследование земельного участка с кадастровым номером 72:24:0305014:364, по результатам которого составлен акт обследования от 15.10.2020, в котором отражено, что на участке расположено кирпичное здание. Согласно выписке из ЕГРН от 04.11.2020 №КУВИ-002/2020-359273 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305014:447, площадью застройки – 1241,1 кв.м., со степенью готовности 90%.

Как указывает администрация, 31.12.2018 у предпринимателя истек срок разрешения на строительство административно-торгового здания, разрешение на его ввод в эксплуатацию не выдавалось.

19.11.2020 администрация направила предпринимателю уведомление о том, что договор аренды был заключен сроком до 28.09.2020, ему было предоставлено право на однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для строительства объекта незавершённого строительства, которое было реализовано, а также было указано, что поскольку строительство объекта не завершено администрацией будет реализовано право на продажу объекта незавершенного строительства.

Администрация полагает, что предпринимателем не достигнута цель предоставления земельного участка, поскольку в пределах срока действия договора аренды земельного участка, строительство объекта не было завершено. При указанных обстоятельствах, администрация обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

Предприниматель с иском не согласен, считает, что изъятие объекта не отвечает принципу разумного и добросовестного осуществления гражданских прав и нарушает баланс публичных интересов, администрация не предоставил возможность продления договора аренды, предусмотренного действующим законодательством, при этом срок договора аренды на момент обращения в суд не истек, невозможность завершения строительства в срок обусловлено отсутствием необходимых денежных средств для завершения строительства в виду введения на территории Тюменской области режима повышенной готовности.

Предприниматель заявил встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 28.09.2017 действующим и продленным в соответствии со ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); признании право собственность на нежилое здание с кадастровым номером 72:24:0305014:447, площадью 1241,1 кв.м., количество этажей – 4, расположенный по адресу: <...>. В обоснование встречного иска, предприниматель представил предварительное (визуальное) обследование технического состояния административного здания с социально-общественной направленностью по адресу: <...>, подготовленное Муниципальным автономным учреждением города Тобольска «Архитектура и Градостроительство», в котором указано, что обследуемый объект незавершенного строительства находится в нормативном техническом состоянии; готовность строительной части здания и прилегающей территории составляет 94%, инженерных коммуникаций к эксплуатации наружных сетей – 100%, внутренних сетей – 51%. Завершение строительства возможно без каких-либо дополнительных мероприятий по восстановлению конструкций. Необходимость в проведении детального (инструментального) обследования отсутствует. На момент обследования в соответствии с техническим регламентов о безопасности задний и сооружений здание обладает механической безопасностью – состоянием строительных конструкций и основания здания, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни и здоровью граждан, имуществу физических лиц или юридических лиц государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания или его части. Внешний вид здания на момент обследования полностью соответствует проектным архитектурным решениями и вписан в окружающую городскую среду.

Администрация со встречным иском не согласна, представила отзыв, в котором в т.ч. указывает, что требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства оставляет на усмотрение суда, а в удовлетворении требований о признании договора аренды земельного участка от 28.09.2017 № 02-05/122-17 действующим просит отказать в полном объеме.

Исследовав материалы дела, суд удовлетворяет первоначальный иск, во встречном иске отказывает. При этом суд исходит их следующего:

Согласно ч.1 ст.239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Пунктом 6 данной статьи предусмотрено распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 28.09.2017 №02-05/122-17 установлено, что участок предоставляется для завершения строительства административно - торгового здания.

Статья 239.1 введена в ГК РФ федеральным законом от 23.04.2014 №171-ФЗ. В силу п.33 ст.34 указанного федерального закона положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно ст.35 федерального закона №171-ФЗ настоящий закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Следовательно, положения ст.239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015 года.

В силу п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или, такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 28.09.2017 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства и иных оснований в договоре сторонами не предусмотрено.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения ответчика, по убеждению суда, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон, действующими на основании договора аренды от 28.09.2017 года.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 28.09.2017 их отношения регулируются новым договором, который в силу п.1 ст.422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

С учетом изложенного довод предприниматеря о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, отклоняется судом, поскольку сделан он на неправильном применении норм материального права.

Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства предпринимателем было реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 28.09.2017, и на момент обращения в суд с иском по настоящему делу срок его действия истек, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения п.6 ст.239.1 ГК РФ.

Кроме того, предприниматель не представил доказательств о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

На основании п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610). В то же время п.3 ст.607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, п.1 ст.39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи. В соответствии с пп.32 п.2 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов в случаях, предусмотренных п.3 ст.39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в п.4 настоящей статьи. При этом в силу п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Согласно правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 №306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Поэтому суд приходит к выводу, что договоры аренды земельных участков, заключенные после 01.03.2015 не могут считаться возобновленными на неопределенный срок по истечении срока их действия по правилам ст.621 ГК РФ.

По вопросу продления срока действия договора аренды земельного участка от 28.09.2017 №02-05/122-17, судом установлено, что что в соответствии с п.п. 2 п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истёк либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

В связи с тем, что срок указанного договора истёк, договор аренды земельного участка 28.09.2017 №02-05/122-17 был прекращен, и заключить соглашение, предусматривающее увеличение срока действия данного договора аренды земельного участка, не представляется возможным на законных основаниях.

Новый договор аренды земельного участка сторонами не был заключен.

Отказ в его заключении предпринимателем не был оспорен (ст.ст.9, 65 АПК РФ).

Материалами дела подтверждаются доводы администрации о реализации предпринимателем права на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Постановлением правительства РФ от 03.04.2020 №439 установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, которые применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со ст.11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Определением Тобольского городского суда от 07.04.2021 установлено, что выпиской из ЕГРП от 02.03.2021 подтверждается что ответчик зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности в выписке заявлена торговля розничной одеждой в специализированном магазине, дополнительным видом деятельности указана деятельность – строительство жилых и нежилых зданий. Предприниматель заявил, что целью завершения спорного объекта является использование его в дальнейшем с целью получения экономической выгоды в своих целях.

Согласно ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В качестве доказательств, обосновывающих встречные исковые требования, ответчиком представлено заключение о визуальном спорном объект недвижимости, подготовленное муниципальным автономным учреждением города Тобольска «Архитектура и Градостроительство». Основанием подготовки такого заключения явился договор на выполнение работ от 24.02.2021 № П6/21, заключенный ответчиком с указанным автономным учреждением. Согласно пункту 2.1 стоимость выполненных работ по подготовке заключения составила 75840,00 рублей.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.03.2021 степень готовности спорного объекта незавершенного строительства составляет 90%.

Судом отклоняется довод ответчика о невозможности завершить строительство объекта в установленный договором срок.

С учетом указанного, первоначальный иск подлежит удовлетворению, правовых оснований для удовлетворения требования встречного иска о признании договора аренды земельного участка от 28.09.2017 действующим и продленным в соответствии со ст.621 ГК РФ не имеется.

Также суд не находит оснований и для признания право собственности предпринимателя на нежилое здание с кадастровым номером 72:24:0305014:447, площадью 1241,1 кв.м., количество этажей – 4, расположенный по адресу: <...>.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрены основания возникновения права собственности.

В соответствии с п.1 названной статьи право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1 ст.131 ГК РФ).

В силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При этом п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При этом п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.1 и 2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

Не представлено доказательств того, что предприниматель обращался в установленном законом порядке в уполномоченный орган по вопросу ввода объекта в эксплуатацию и регистрации своего права на объект.

Доказательств того, что объект завершен строительством не представлено.

Доказательств того, что здание введено в эксплуатацию, в материалы дела не представлено.

Сведений об отсутствии права притязания по спорный объект в материалы дела не представлено.

При принятии настоящего решения суд исходит из того, что принцип состязательности заключается в том, что обязанность доказывания своих доводов и возражений лежит на каждом из лиц, участвующих в деле (ст.65 АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

В соответствии со ст.68 АПК обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст.71 АПК РФ).

На основании ст.110 АПК РФ с предпринимателя в доход федерального бюджета, в связи с освобождением администрации от уплаты государственной пошлины при обращении с настоящими требованиями, подлежит взыскать 6000,00 рублей госпошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 112, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305014:447 расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 6000,00 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать в установленном порядке.

Встречный иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Маркова Н.Л.