Решение от 2 марта 2022 г. по делу № А66-4383/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-4383/2020
г.Тверь
02 марта 2022 года


(резолютивная часть решения от 22.02.2022 года)


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Басовой О.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – ФИО2 (посредством системы веб-конференции), ответчика – ФИО3 (посредством системы веб-конференции), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ЦентрИнвестПроект», г.Новосибирск, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Кимрский машиностроительный завод», Тверская область, г.Кимры, ИНН <***>,

о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЦентрИнвестПроект» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тверской области посредством сервиса подачи документов в электроном виде с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Кимрский машиностроительный завод» (далее – ответчик) задолженности по договору № б/н аренды объекта недвижимости от 02.03.2015 за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 в сумме 10 800 000 руб.

В ходе рассмотрения дела ответчиком подано встречное исковое заявление к истцу, возвращенное определением суда от 28.01.2021.

Определением от 08.02.2021 производство по настоящему делу приостановлено до рассмотрения судом апелляционной инстанции жалобы общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Кимрский машиностроительный завод» на определение Арбитражного суда Тверской области от 28.01.2021 по делу № А66-4383/2020 о возвращении встречного искового заявления.

Постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2021 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.07.2021 определение Арбитражного суда Тверской области от 08.02.2021 оставлено без изменения. Определением от 20.01.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды от 02.03.2015 № б/н части объекта недвижимого имущества для использования в производственных целях: нежилого помещения общей площадью 12 141,8 кв.м. (здание мебельного цеха, назначение нежилое, 1-этажный) площадью 8 000 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Помещение передано ответчику согласно акту приема-передачи от 02.05.2015. Размер и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 Договора.

Согласно п. 3.1 и п. 3.2 договора арендная плата составляет 150 руб. за один квадратный метр площади в месяц, НДС в том числе.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, подлежащего оплате.

Обязанность по внесению арендных платежей ответчиком не исполнялась, за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 образовалась задолженность в сумме 10 800 000 руб.

В претензионном порядке спор не урегулирован, что послужило основанием для обращения истца в суд за взысканием указанной задолженности.

Возражая против исковых требований, ответчик указал на передачу части помещений, арендуемых у истца, в аренду иному лицу (ИП ФИО4). Также полагает, что обязательств по внесению арендных платежей у него не возникло ввиду того, что переданное ему имущество находилось в ненадлежащем состоянии, исключавшем его использование по назначению. Указывает, что понес расходы на приведение имущества в надлежащее состояние, которые должны быть зачтены в счет причитающихся истцу арендных платежей. Считает, что в договоре не был согласован предмет аренды, поскольку переданные ему площади не индивидуализированы.

При рассмотрении дела суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В конкретном случае обязательства возникли из двухстороннего договора аренды от 02.03.2015 № б/н условия, которого не противоречат требованиям, предъявляемым параграфом 1 главой 34 ГК РФ.

Факт передачи в аренду имущества подтверждается актом приема-передачи.

Довод ответчика о передаче части арендуемых ими площадей в аренду ИП ФИО4 опровергается материалами дела.

ФИО4 по определению суда об истребовании доказательств в материалы дела представлены договоры аренды недвижимого имущества, заключенные им с истцом в период с 2014 по 2020 г.г.

В спорный период (с 01.04.2017 по 31.12.2017) действующими являлись последовательно заключенные между истцом и ФИО4 договоры аренды недвижимого имущества от 11.01.2017 (срок аренды с 11.01.2017 по 27.07.2017) и от 25.07.2017 (срок аренды с 25.07.2017 по 24.07.2018). Иные договоры аренды либо прекратили свое действие к 01.04.2017 либо были заключены после 31.12.2017, в силу чего не имеют отношения к спорному периоду.

Сопоставив объекты аренды, переданные ФИО4 по договорам аренды от 11.01.2017 и от 25.07.2017, с объектом аренды, переданным ответчику по договору аренды от 02.03.2015, суд установил, что данные объекты являются различными.

Так, по договору от 11.01.2017 ФИО4 передано в аренду здание заводоуправления, назначение: нежилое, 4 - этажное, общая площадь 3518 кв.м., инв. № 414, лит. У, У1, адрес (местонахождение объекта) <...>, кадастровый (или условный) номер 69:69:13/008/2012-119, свидетельство о праве собственности 69-АВ № 510085, выдано 21.05.2012 г., тогда как в аренду ответчику по договору от 02.03.2015 передано иное имущество: часть здания мебельного цеха, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 12 141,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

По договору аренды от 25.07.2017 ФИО4 передано в аренду вышеуказанное здание заводоуправления, а также: цех по производству декоративного синтетического шпона, назначение: нежилое, 3 - этажный, общая площадь 2696,2кв.м., инв. № 1-7681, лит. 15 А, 15А1, 15А2, адрес (местонахождение объекта) <...>, кадастровый (или условный) номер 69:42:00715199:99, свидетельство о праве собственности 69-АВ № 510305, выдано 28.05.2012 г.; здание пожарного депо, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 347,3кв.м., инв. № 1- 7681, лит. 2А, адрес (местонахождение объекта) <...>, кадастровый (или условный) номер 69:42:0071529:6, свидетельство о праве собственности 69-АВ № 510086, выдано 21.05.201 г.; здание сварочное помещение, лит. «Ж», назначение нежилое, 1 - этажный, общая площадь 204,2кв,м., инв. № 414, лит. Ж, адрес (местонахождение объекта): <...>, кадастровый (или условный) номер 69:42:07:15:19:0005:1/414/14:1001/Ж, свидетельство о праве собственности 69-АВ N 510301, выдано 28.05.2012 г.; здание механического цеха, площадь общая 476,5кв.м., адрес (местонахождение объекта): <...>, кадастровый (или условный) номер 69:42:07:15:19:0005:1/414/14:1001К, свидетельство о праве собственности 69-АВ № 510273, выдано 28.05.2012 г., то есть объекты, отличные от переданного в аренду ответчику.

Довод ответчика о передаче части арендуемых им площадей ФИО4 документально не подтвержден.

Доводы ответчика о том, что понесенные им расходы на устранение недостатков помещения должны быть зачтены арендодателем в счет арендной платы, признаются судом несостоятельными.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 указанного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 указанной статьи ГК РФ определено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно акту приема-передачи от 02.05.2015 арендатор претензий к арендодателю относительно переданного в аренду имущества не имел; в договоре аренды также отражено, что арендуемый объект находится в состоянии, отвечающем его назначению и требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым в производственных целях.

Обстоятельства, на которые ссылается ответчик в подтверждение довода о ненадлежащем состоянии переданного ему имущества, а также о необходимости зачета произведенных им расходов на приведение имущества в надлежащее состояние, ранее неоднократно были исследованы арбитражным судом (дела №№ А66-16030/2019, А66-778/2021, А66-7558/2016), указанные доводы ответчика признаны необоснованными и отклонены. В рамках данного дела оснований для иных выводов не имеется.

Доводы ответчика о наличии у него переплаты по коммунальным платежам (компенсации затрат истца на оплату электроэнергии и теплоносителя) судом отклоняются, так как в рамках данного дела с него взыскивается задолженность по постоянной, а не переменной части арендной платы.

Также судом отклоняются доводы ответчика о неиспользовании им части переданных в аренду площадей, поскольку на протяжении всего периода действия спорного договора ответчик не инициировал ни вопрос об изменении условий договора в соответствующей части, неиспользуемые площади истцу не возвратил. Сам по себе факт неиспользования арендатором части арендуемых объектов недвижимости не является основанием для освобождения его от уплаты соответствующих арендных платежей.

Также несостоятельными признает суд доводы ответчика о невозможности идентификации объекта аренды ввиду отсутствия в договоре данных, позволяющих определенно установить место нахождения арендуемых площадей.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) положения статьи 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

При этом в пункте 15 Постановления N 73 разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В данном случае ответчик принял в аренду часть определенного договором объекта недвижимости площадью 8000 кв.м по передаточному акту от 02.05.2015, где указал, что претензий к арендодателю относительно переданного в аренду имущества не имеет. Аналогичные сведения указаны в договоре аренды: объект находится в состоянии, отвечающем его назначению и требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым в производственных целях.

Таким образом, при принятии объекта в аренду каких-либо неясностей относительно его идентификации не имелось, на протяжении всего периода аренды ответчик пользовался предоставленными ему производственными площадями, не предъявлял истцу претензий относительно невозможности их идентификации, что исключает приведенные возражения ответчика.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку истцу предоставлялась отсрочка ее уплаты.

Арбитражный суд Тверской области, руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Кимрский машиностроительный завод», Тверская область, г.Кимры, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН 25.06.2010, ИНН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЦентрИнвестПроект», г.Новосибирск, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН 14.08.2007, ИНН <***>, задолженность по арендной плате по договору аренды объекта недвижимости от 02.03.2015 за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 в сумме 10 800 000 руб., а также в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 77 000 руб.

Исполнительные листы выдать в порядке статьи 319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ.


Судья О.А. Басова