Решение от 20 мая 2019 г. по делу № А61-6909/2018

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения оглашена 20 мая 2019 года

Мотивированное решение изготовлено

Дело №А61-6909/2018
г. Владикавказ
20 мая 2019 года


20 мая 2019 года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Коптевой М.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании заявление Администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АГРО-ИР» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с привлечением к производству по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - открытое акционерное общество «Агрофирма «Монолит»

об изменении условий договоров аренды земельных участков,

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 29.10.2018, ФИО3 по доверенности 25.03.2019;

от общества – ФИО4 по доверенности от 04.03.2019;

от третьего лица – не явились;

установил:

Администрация местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением об изменении условий договоров аренды земельных участков от 10.04.2013 №55-13, от 05.03.2013 №41-13, заключенных с обществом с ограниченной ответственностью «АГРО-ИР» (далее – общество, ответчик) а именно:

- внести изменения в договор аренды земельного участка от 10.04.2013 №55-13, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 2 888 456 руб.»;

- внести изменения в договор аренды земельного участка от 05.03.2013 №41-13, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 2 284 709руб. 53коп».

Определением суда от 15.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Агрофирма «Монолит» (далее – ОАО «Агрофирма «Монолит»).

В заседании суда представитель Администрации поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, указанным в исковом заявлении и в отзыве на возражения от 25.03.2019.

Представитель ответчика требования не признал по мотивам, указанным в отзыве от 15.01.2019 и возражениях на заявление от 04.03.2019 (т. 1 л.д.136, т.2 л.д.15-18).

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании постановления Главы АМС Моздокского района РСО-Алания от 18.09.2001 №72-Р было создано ОАО «Агрофирма «Монолит» в результате реорганизации в форме слияния сельскохозяйственного производственного кооператива-колхоза им.Ленина и открытого акционерного общества «МПМК-2».

Согласно Государственного акта А-I №930960 земельные участки общей площадью 37 331 487 кв.м. на момент реорганизации находились на праве постоянного (бессрочного) пользования у СПК-колхоз им.Ленина и на том же праве перешли к ОАО «Агрофирма «Монолит» в порядке универсального правопреемства, на основании пункта 3 статьи 268 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

14.12.2011 в Администрацию поступило заявление генерального директора ОАО «Агрофирма «Монолит» о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды на срок 49 лет на земельные участки общей площадью 37 331 487 кв.м (т.2 л.д.33).

При этом, ОАО «Агрофирма «Монолит» не был предоставлен весь пакет документов, предусмотренный приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 №475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» (далее – Приказ Минэкономразвития РФ №475), а именно: не были предоставлены кадастровые паспорта земельных участков.

Пункт 2 названного Приказа, предусматривает, что документы, указанные в пункте 6 Перечня документов не могут быть затребованы у заявителя, ходатайствующего о приобретении прав на земельный участок, при этом, заявитель вправе их представить с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Указанный пункт вступил в силу с 01.07.2012.

Таким образом, на момент подачи заявления, ОАО «Агрофирма «Монолит» должно было предоставить полный пакет документов. В связи с отсутствием кадастровых сведений о земельном участке, Главой Администрации было вынесено постановление от 24.01.2012 №22-З «О переоформлении права на земельные участки открытому акционерному обществу «Агрофирма «Монолит», в котором заявителю было предписано получить кадастровые паспорта участков и с семидневный срок с момента получения кадастровых паспортов заключить договор аренды.

В период с 28.10.2011 по 28.11.2011 были установлены границы земельных участков площадью 4806666 кв.м, 9656074 кв.м, 3647145 кв.м, что отображено в актах согласования границ участков и прилагаемых к ним чертежам (т.2 л.д.27-32).

В силу пункта 7 статьи 36 ЗК РФ (в редакции от 12.12.2011, на дату подачи заявления о переоформлении права от 14.12.2011), в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина ли юридического лица утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении данного земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленным Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Доказательства письменного обращения ОАО «Агрофирма «Монолит» в Администрацию об утверждении схемы расположения земельного участка в дело не представлены.

После получения кадастровых паспортов на основании постановлений Главы Администрации от 24.01.2012 №22-З и от 19.02.2013 №58-3, истец и ОАО «Агрофирма «Монолит» заключили договор аренды земельного участка от 05.03.2013 №41-13 сельскохозяйственного назначения».

Арендатор принял в аренду земельные участки общей площадью 23 161 756 кв.м., в том числе:

- земельный участок с КН 15:01:0201004:425, площадью 4 806 666 кв.м., местоположение: Моздокский район, за чертой населенного пункта пос. Черноярский;

- земельный участок с КН 15:01:0201002:3, площадью 9 656 074 кв.м., местоположение: Моздокский район, за чертой населенного пункта с. Елбаево;

- земельный участок с КН 15:01:0301003:65, площадью 3 647 145 кв.м., местоположение: Моздокский район, за чертой населенного пункта ст. Ново-Осетинская;

- земельный участок с КН 15:01:0301004:71, площадью 5 051 871 кв.м., местоположение: Моздокский район, за чертой населенного пункта ст. Ново-Осетинская;

категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид угодий – в соответствии с экспликацией по состоянию на 01.01.2012 года, вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства)» со сроком аренды с 05.03.2013 по 05.03.2062;

Также, на основании постановлений Главы Администрации от 24.01.2012 №22-З, от 19.02.2013 №58-3, от 10.04.2013 №179-З, истец и ОАО «Агрофирма «Монолит» заключили договор аренды №55-13 от 10.04.2013 земельного участка с КН 15:01:0301003:67, площадью 9 832 707 кв.м., местоположение: Моздокский район, за чертой населенного пункта ст.Ново-Осетинская, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид угодий – в соответствии с экспликацией по состоянию на 01.01.2012, вид разрешенного использования (целевое назначение) «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства)» со сроком аренды с 10.04.2013 по 10.04.2062.

Актами приема-передачи от 05.03.2013 и от 10.04.2013 соответственно, земельные участки переданы Арендатору. 23.04.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации договоров аренды за № 15-15-09/065/2013-228 и № 15-15-09/065/2013-229 соответственно.

При этом, за ОАО «Агрофирма «Монолит» сохранились обязанности по оплате земельного налога, а арендная плата, в связи с отсутствием в законодательстве прямого указания на ее расчет не по льготной ставке, была принята равной 0,3% от кадастровой стоимости.

24.04.2013 ОАО «Агрофирма «Монолит» соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайма) переуступило права и обязанности по договору аренды от 10.04.2013 №55-13 в отношении земельного участка с КН 15:01:0301003:67, площадью 9 832 707 кв.м. и по договору аренды от 05.03.2013 №41-13 в отношении земельных участков с КН 15:01:0301003:65, площадью 3 647 145 кв.м., КН 15:01:0301004:71, площадью 5 051 871 кв.м. обществу с ограниченной ответственностью «Астра-С» (т. 1 л.д. 46-50).

В отношении указанных земельных участков, 25.06.2015 ООО «Астра-С» Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка переуступило права и обязанности ООО «АГРО-ИР» (т. 1 л.д.51-57).

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков до 1 июля 2012 года.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Руководствуясь данной нормой Администрацией, при определении размера арендной платы за вышеуказанные участки, был применен коэффициент кадастровой стоимости равный 0,3 % (применена льготная ставка арендной платы).

Вместе с тем, Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018 был утвержден Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), согласно пункту 17 которого, владельцы земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования вовремя не переоформившие это право должны платить за пользование участком по общим ставкам.

При отсутствии переоформления до 1 июля 2012 года права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, плата за пользование таким участком до 1 марта 2015 года подлежала определению по правилам абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, с 1 марта 2015 года – по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ.

Размер платы за пользование земельным участком подлежит определению на основании действующих нормативно-правовых актов субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы.

Контрольно-счетной палатой РСО-Алания, на основании Постановления Парламента РСО-Алания от 21.12.2017 №127/5-6, пункта 1.8 Плана работы Контрольно-Счетной палаты РСО-Алания на 2018 год, была проведена проверка целевого и эффективного использования бюджетных средств, выделенных АМС Моздокского района РСО-Алания.

Результаты проверки отражены в акте от 19.07.2018, согласно которому, АМС Моздокского района при расчете арендной платы по договорам, заключенным юридическими лицами при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования после 01.07.2012, то есть с нарушением установленного законодательством срока, был необоснованно применен коэффициент в размере 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, вследствие чего в проверяемом периоде недопоступление в бюджет Моздокского района доходов в виде арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения составило за 2016 – 2017 годы - 58 053,6 тыс. руб. (т. 1 л.д.58-82).

Контрольно-счетной палатой РСО-Алания было указана АМС Моздокского района на необходимость проведения работы по переводу арендаторов по указанным договорам с льготной ставки арендной платы на арендную плату, установленную Порядком определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории Республики Северная Осетия-Алания и предоставляемые без торгов, утвержденным постановлением Правительства РСО-Алания от 15.03.2016 № 79.

В соответствии с вышеуказанным постановлением Правительства РСО-Алания, коэффициент к кадастровой стоимости оспариваемых земельных участков равен 2,68 %, а годовой размер арендной платы по договору аренды от 10.04.2013 №55-13 составляет 2 888 456 руб., по договору аренды от 05.03.2013 №41-13 составляет 2 284 709 руб. 53коп. (т. 1 л.д. 86, 87).

Администрацией в адрес Общества были направлены уведомления об изменении размера арендной платы от 27.08.2018 №4993 и от 27.08.2018 №4995, в которых указывался новый расчет размера арендной платы, с предложением заключить дополнительное соглашение к договорам аренды (т. 1 л.д.83-85).

Вышеуказанные уведомления были получены ответчиком 31.08.2018, что подтверждается уведомлениями о вручении. Уведомления остались без ответа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В статье 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такогоизменения обстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которыезаинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при тойстепени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась похарактеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно части 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Заявляя требования об изменении условий договоров аренды земельных участков, Администрация ссылается на положения статьи 451 ГК РФ.

В силу того, что арендная плата на землю является регулируемой, с установлением ее предельного размера федеральным законом, применение новых значений является обязательным и не зависит от волеизъявления участников договора аренды на ее применение.

Так, при заключении договоров аренды от 10.04.2013 №55-13 и от 05.03.2013 № 41-13 стороны исходили из того, что условия договора о его цене могут быть изменены только при изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, Администрация не могла предвидеть существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так как в момент заключения договоров аренды не было сформировавшейся судебной практики по данному вопросу, а также в законодательстве отсутствовал прямой запрет на применение льготной ставки арендной платы к лицам, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после 01.07.2012, а позиция Президиума Верховного Суда РФ по данному вопросу была сформирована лишь 28.03.2018 года.

Таким образом, суд полагает правомерным довод истца о том, что исполнение договоров без изменений их условий приводит к нарушениям со стороны АМС Моздокского района, указанным в акте Контрольно-счетной палаты РСО-Алания от 19.07.2018, в виде недопоступления в бюджет Моздокского района доходов от арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор не исполнил обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и обратился до 1 июля 2012 года с надлежащим заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, размер платы за пользование спорными земельными участками, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов РСО-Алания об установлении арендной платы.

На основании вышеизложенного, суд полагает возможным удовлетворить требования Администрации и внести изменения в пункт 3.1 договора аренды от 10.04.2013 №55-13, изменив размер арендной платы за год - 2 888 456руб. и в пункт 3.1 договора аренды от 05.03.2013 №41-13, изменив размер арендной платы за год - 2 284 709,53руб.

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В порядке статьи 110 АПК РФ с ответчика надлежит взыскать в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 12 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167- 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания удовлетворить полностью.

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 10.04.2013 №55-13, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 2 888 456 руб.».

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 05.03.2013 №41-13, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 2 284 709 руб. 53коп».

Изменения арендной платы по договорам №55-13 от 10.04.2013 и №41-13 от 05.03.2013 подлежат применению с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АГРО-ИР» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Выдать исполнительные листы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня вынесения решения через Арбитражный суд РСО-Алания.

СудьяМ.Б. Коптева