Решение от 20 июля 2018 г. по делу № А32-18620/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-18620/2017


г. Краснодар «20» июля 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 08 мая 2018 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 20 июля 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-18620/2017


по иску администрация муниципального образования город-курорт Геленджик


к обществу с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ОГРН <***> ИНН <***>)


о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об изменении вида разрешенного использования земельного участка, аннулировании записи регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, расторжении договора аренды земельного участка, прекращении регистрационной записи об аренде земельного участка,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - ПАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк», общества с ограниченной ответственностью «Вектор-Строй», управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик,


при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования город-курорт Геленджик – ФИО1 (по доверенности от 27.12.2017), представителя управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик – ФИО2 (по доверенности от 26.12.2017), представителя ПАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» - ФИО3 (по доверенности от 12.09.2017),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (далее – ООО «КоммерцКапитал») со следующими требованиями:

- взыскать задолженность по арендной плате в размере 1 729 338 рублей 08 копеек за период с 11.04.2016 по 10.01.2017;

- взыскать пеню в суме 112 606 рублей 77 копеек за период с 11.01.2014 по 10.03.2017;

- расторгнуть договор аренды от 13.10.2009 №4000001795 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м, расположенного по адресу: <...> – угол ул. Новороссийской, 148;

- указать в решении, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости государственной регистрационной записи о договоре аренды от 13.10.2009 №4000001795.

Исковые требования мотивированы наличием задолженности по арендной плате и отсутствием освоения земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями.

Определением от 17.07.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ПАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (далее – ПАО «Крайинвестбанк»), а также общество с ограниченной ответственностью «Вектор-Строй» (далее – ООО «Вектор-Строй»).

Определением от 25.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.

Администрация обратилась с ходатайством от 13.02.2018 об уточнении исковых требований, в котором просила следующее (т. 8, л.д. 166 – 170):

1) признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м от 13.10.2009 №4000001795;

2) аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м от 13.10.2009 №4000001795 (дата регистрации 28.04.2011, номер регистрации 23-23-12/025/2011-413);

3) расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м от 13.10.2009 №4000001795;

4) указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для исключения из сведений Единого государственного реестра недвижимости записи о действии договор аренды от 13.10.2009 №4000001795.

Уточненные исковые требования мотивированы следующим. Постановлением администрации от 22.02.2011 №294 был изменен вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 с «эксплуатация здания фабрики ремонта и пошива обуви» на «для многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения». В соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договора аренды земельного участка для целей жилищного строительства могла осуществляться только на торгах. Такие торги в данном случае не организовывались и не проводились. Изменение вида разрешенного использования земельного участка было проведено по результатам публичных слушаний постановлением администрации с внесением изменений в договор аренды земельного участка. При таких обстоятельствах дополнительное соглашение от 28.03.2011 об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды от 13.10.2009 №40000001795 является недействительным (ничтожным). Первоначально договор аренды земельного участка был заключен для эксплуатации здания фабрики по ремонту и пошиву обуви. В 2011 году здание фабрики было снесено полностью, что подтверждается сведениями ГУП КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», запись о праве собственности на здание фабрики в ЕГРН погашена. Таким образом, цель предоставления земельного участка в аренду отсутствует. Сохранение договора аренды земельного участка в соответствии с первоначальной целью его предоставления невозможно. Использование земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома является незаконным в связи с несоблюдением установленного земельным законодательством публичной процедуры предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства.

Определением от 22.02.2018 ходатайство администрации от 13.02.2018 об уточнении исковых требований удовлетворено (т. 8, л.д. 229 – 232).

В судебном заседании, состоявшемся 08.05.2018, представителем администрации было заявлено ходатайство об отказе от части исковых требований (уточненных ходатайством от 13.02.2018), а именно от пунктов 1 и 2 просительной части уточненных исковых требований. В остальной части исковые требования администрацией оставлены без изменений (т. 8, л.д. 263).

Указанное ходатайство об отказе от части исковых требований от 08.05.2018 судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Производство по делу, таким образом, признано судом подлежащим прекращению по следующим исковым требованиям администрации:

1) признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м от 13.10.2009 №4000001795;

2) аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м от 13.10.2009 №4000001795 (дата регистрации 28.04.2011, номер регистрации 23-23-12/025/2011-413).

В связи с отказом администрации от иска в части признания недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка от 13.10.2009 №4000001795, привлечение к участию в деле в качестве ответчика ООО «Вектор-Строй» как стороны дополнительного соглашения от 28.03.2011 не требуется.

В отзывах ООО «КоммерцКапитал» сослалось на полное погашение взыскиваемой в настоящем деле задолженности (т. 4, л.д. 7), что было признано администрацией, на принятие мер к освоению земельного участка, а также на длительные арбитражные споры по оспариванию отказа администрации в выдаче разрешения на строительство. Также ответчиком в отзыве заявлено о применении исковой давности (т. 8, л.д. 210).

В судебное заседание 08.05.2018 представитель ООО «КоммерцКапитал» не явился.

Представитель ПАО «Крайинвестбанк» против удовлетворения исковых требований возражал.

Представитель управления архитектуры и градостроительства администрации поддержал исковые требования администрации.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» приобрело по договору купли-продажи у нескольких собственников здание фабрики ремонта и пошива обуви, литер А, общей площадью 1 906 кв. м, расположенное по адресу: <...>/Новороссийская, дом 62/148, с кадастровым номером 23:01:12:10 2002:180 (т. 7, л.д. 178 – 180; т. 8, л.д. 1 – 5). Право собственности ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» на здание фабрики ремонта и пошива обуви общей площадью 1 906 кв. м с кадастровым номером 23:01:12:10:2002:180 было зарегистрировано 23.07.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 3, л.д. 14).

На момент приобретения здания фабрики банком земельный участок с кадастровым номером 23:40:04 10 050:0057 под зданием фабрики по договору аренды от 15.12.2005 №4000001186 был предоставлен администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик собственникам фабрики с видом разрешенного использования – для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 42 – 45). В связи с продажей здания фабрики администрацией и её бывшими собственниками было заключено соглашение от 25.07.2008 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 10 050:0057, предоставленного для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 40).

ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» обратилось с заявлением от 14.09.2009 в администрацию о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 2 512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57 для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 9).

Постановлением администрации от 01.10.2009 №600 предоставлен ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» в аренду сроком на 49 лет застроенный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 8).

Администрацией и ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» заключен договор от 13.10.2009 №4000001795 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м, расположенного по ул. Новороссийской, 148 в г. Геленджике, для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 1 – 7).

В соответствии с кадастровым паспортом от 09.10.2008 №00/08ДВД-227792 разрешенное использование земельного участка КН 23:40:0410050:57 – для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 10).

По соглашению о внесении инвестиционного взноса от 12.07.2010 ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (инвестор) передало в качестве инвестиционного взноса ООО «Вектор-Строй» (застройщик) в собственность здание фабрики ремонта и пошива обуви КН 23:01:12:10:2002:180, а также права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 с разрешенным использованием – для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 1, л.д. 72 – 73; т. 2, л.д. 80 - 81). Здание фабрики и земельный участок переданы по акту от 12.07.2010 приема-передачи недвижимого имущества (т. 1, л.д. 74; т. 2, л.д. 82).

Заключению данного соглашения предшествовал инвестиционный договор на капитальное строительство от 07.07.2008, по которому ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (инвестор) и ООО «Вектор-Строй» (застройщик) согласовали ведение инвестиционной деятельности по строительству административного здания банка с пристроенными жилыми помещениями на указанном земельном участке (т. 3, л.д. 137 – 141).

По соглашению от 06.11.2013 об уступке прав (требований) по договору аренды от 13.10.2009 №4000001795 земельного участка ООО «Вектор-Строй» передало ООО «КоммерцКапитал» права арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 по договору аренды от 13.10.2009 №4000001795 с видом разрешенного использования – для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общего назначения (т. 1, л.д. 14 – 17; т. 2, л.д. 84 - 91).

По соглашению от 30.12.2013 ООО «КоммерцКапитал» (застройщик) и ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (инвестор) внесли изменения в инвестиционный договор на капитальное строительство от 07.07.2008, указав в инвестиционном договоре вместо ООО «Вектор-Строй» в качестве застройщика ООО «КоммерцКапитал» (т. 2, л.д. 77 – 78).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.09.2017 №23/052/006/2017-856 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 зарегистрирована аренда ООО «КоммерцКапитал» на основании договора аренды земельного участка от 13.10.2009 №400001795 (дата регистрации: 20.11.2009; номер регистрации: 23-23-12/117/2009-423), соглашения о внесении инвестиционного взноса от 12.07.2010 (дата регистрации: 26.08.2010; номер регистрации: 23-23-12/091/2010-215), дополнительного соглашения к договору аренды от 28.03.2011 (дата регистрации: 28.04.2011; номер регистрации: 23-23-12/025/2011-413), договора уступки прав от 06.11.2013 (т. 3, л.д. 58 – 59).

Администрацией и ООО «Вектор-Строй» 28.03.2011 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.10.2009 №4000001795, по которому в подпункте 1.1 пункта 1 договора аренды слова «для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви» заменены словами «для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения». Основанием заключения указанного дополнительного соглашения явилось постановление администрации от 22.02.2011 №294 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (т. 8, л.д. 260).

Администрация в уточненных исковых требованиях просила признать данное дополнительное соглашение от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка от 13.10.2009 №4000001795 недействительным (ничтожным) как заключенное без соблюдения установленного земельным законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду для целей жилищного строительства, а также просила погасить регистрационную запись о данном дополнительном соглашении в Едином государственном реестре недвижимости.

Впоследствии администрация от данного требования отказалась, в том числе в связи с заявлением ответчика о применении исковой давности, и просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.10.2009 №4000001795, в связи с невозможностью достижения цели данного договора.

Арбитражный суд считает необходимым привести в мотивировочной части настоящего решения правовую квалификацию дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды, которым было изменено разрешенное использование земельного участка с эксплуатации здания фабрики на строительство многоквартирного дома, как недействительной (ничтожной) сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно, ООО «КоммерцКапитал» не вправе претендовать на дальнейшее использование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 для целей многоквартирного жилищного строительства.

Арбитражный суд соглашается с приведенными администрацией в ходатайстве от 13.02.2018 об уточнении исковых требований доводами о недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка как заключенного в обход установленной на тот момент земельным законодательством процедуры предоставления в аренду земель для целей жилищного строительства.

То обстоятельство, что администрация отказалась от искового требования об оспаривании указанного дополнительного соглашения от 28.03.2011 об изменении вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка с эксплуатации здания фабрики на строительство многоквартирного жилого дома, ограничившись только требованием о расторжении договора аренды земельного участка, не препятствует суду дать оценку данному дополнительному соглашению с точки зрения его законности и действительности, для того чтобы установить, какие конкретно арендные отношения по использованию спорного земельного участка и для каких конкретно целей в действительности сложились между ответчиком и администрацией, и сохранилась ли возможность продолжения этих арендных отношений в настоящее время.

Из материалов дела следует, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с эксплуатации здания фабрики на строительство многоквартирного дома производилось в порядке проведения публичных слушаний и принятия по их результатам постановления администрации от 22.02.2011 №294 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства», которым было предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, принадлежащего на праве аренды ООО «Вектор-Строй», и имеющего кадастровый номер 23:40:0410050:57, в виде размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения (т. 3, л.д. 52).

Представленные материалы организации и проведения публичных слушаний не свидетельствуют об объявлении администрацией торгов на право аренды земельного участка для жилищного строительства, организации и проведения таких торгов (т. 3, л.д. 80 – 98).

В соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 2011 год) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В постановлении от 10.06.2016 по делу №А32-15214/2015 (по заявлению ООО «КоммерцКапитал» о признании незаконным отказа управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке) Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее: «Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, является правоустанавливающий документ на земельный участок (пункт 1 части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Универсальность приведенного разъяснения, а также отсутствие законодательного запрета, позволяют руководствоваться им и при рассмотрении споров по правилам главы 24 Кодекса с целью подтверждения (либо опровержения) обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав заявителя оспариваемыми решением, действием (бездействием). Материалы дела подтверждают, что земельный участок площадью 2512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57 ранее предоставлялся ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (арендатору) по договору от 13.10.2009 №4000001795 для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. Постановлением от 22.02.2011 №294 ООО «Вектор-Строй» (новому арендатору) предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка - для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения. Дополнительным соглашением от 28.03.2011 в договор аренды от 13.10.2009 №4000001795 внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка (вместо вида «для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви» вид «для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения»). Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса). Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 №13016/11). Предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных со строительством (участок предоставлен в 2009 году ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» в аренду на основании статьи 36 Земельного кодекса для эксплуатации существующего объекта недвижимости). Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 №1756/13 сформулировал правовую позицию, согласно которой арендодатель земельного участка при решении вопроса о возможности изменения вида его разрешенного использования по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Обращение заинтересованного лица с заявлением об изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка на иной вид, предполагающий капитальное строительство, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 №56-КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. В период принятия постановления от 22.02.2011 №294 предоставление земельных участков для жилищного строительства производилось с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом. Однако обстоятельства, связанные с предоставлением земельного участка (изменением вида разрешенного использования земельного участка), судами не исследовались, правоустанавливающие документы на земельный участок (в данном аспекте) не оценивались» (т. 1, л.д. 30 – 36).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддерживает следующий правовой подход: «Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 №1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков» (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2018 по делу №А32-37765/2016, от 19.03.2018 по делу №А32-16772/2017, от 01.09.2016 по делу №А32-11191/2015).

Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 10.01.2005, Земельный кодекс дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2017 по делу №А32-15377/2016).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие доказательств организации и проведения торгов на право аренды земельного участка для жилищного строительства, суд приходит к выводу о незаконности постановления администрации от 22.02.2011 №294 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, и о недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды от 13.10.2009 №4000001795, которым вид разрешенного использования земельного участка был изменен с эксплуатации здания фабрики на размещение многоэтажного многоквартирного дома (статья 168 ГК РФ).

Поскольку недействительная сделка не влечет правовых последствий (статья 167 ГК РФ), ответчик не вправе осуществлять на спорном земельном участке строительство многоквартирного дома, в связи с чем, данная преследуемая ответчиком цель использования земельного участка является незаконной, и ответчик не вправе преследовать её достижения.

В связи с тем, что изменение вида разрешенного использования земельного участка по дополнительному соглашению от 28.03.2011, являющемуся недействительным (ничтожным), в действительности не состоялось, договор аренды земельного участка от 13.10.2009 №4000001795 может исполняться арендатором только в соответствии с первоначально указанным в договоре видом разрешенного использования земельного участка – для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви.

Материалами дела подтверждается полный снос здания фабрики, расположенной на спорном земельном участке (письмо ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» от 17.10.2017 №135 – т. 3, л.д. 71; акт о сносе строений от 01.07.2011 – т. 3, л.д. 72; акт осмотра земельного участка от 10.10.2017 – т. 3, л.д. 76 – 79; регистрация прекращения права собственности на здание фабрики в связи со сносом – т. 7, л.д. 49 – 60).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.02.2018 №23/132/002/2018-492 здание фабрики ремонта и пошива обуви с кадастровым номером 23:40:0410022:262 площадью 1 906 кв. м, расположенное по адресу: <...> дом №62 / ул. Новороссийская, дом №148, снято с кадастрового учета (т. 8, л.д. 239 – 240).

Полагать, что у ответчика сохраняется возможность восстановления здания фабрики, оснований не имеется, поскольку здание фабрики по ремонту и пошиву обуви снесено полностью, регистрационная запись о праве собственности на здание фабрики погашена, снос фабрики производился не для целей её реконструкции, а для строительства совершенного иного объекта – многоэтажного многоквартирного дома в рамках инвестиционного проекта ПАО «Крайинвестбанк».

Поскольку договор аренды земельного участка от 13.10.2009 №4000001795 заключался администрацией в целях предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви, то прекращение здания фабрики как объекта недвижимости и прекращение права собственности на здание фабрики в связи с уничтожением указанной недвижимой вещи, означают утрату договором аренды цели предоставления земельного участка, делают такую аренду безосновательной.

Суд считает, что с утратой права собственности на здание фабрики арендатор земельного участка также утратил и право пользования земельным участком, предоставленным для эксплуатации здания фабрики. Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка с эксплуатации здания фабрики на строительство многоквартирного жилого дома являлось незаконным, а эксплуатация здания фабрики в настоящее время невозможна ввиду сноса здания и погашения права собственности на него, у ответчика отсутствуют какие-либо основания для сохранения арендных отношений с администрацией в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57.

При изложенных обстоятельствах администрация вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, право аренды которого фактически прекратилось со сносом здания фабрики и прекращением права собственности арендатора на здание фабрики, наличие которого на земельном участке являлось основанием не только предоставления, но и сохранения права аренды. Требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка в данном случае направлено на констатацию прекращения арендных отношений в связи с отпадением у арендатора права на исключительное предоставление и использование им земельного участка под снесенным в настоящее время зданием фабрики, и невозможностью реализации указанной в договоре цели использования земельного участка.

В связи с расторжением договора аренды земельного участка суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 150, 151, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

отказ администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от исковых требований в части признания недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м от 13.10.2009 №4000001795, а также в части аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м от 13.10.2009 №4000001795 (дата регистрации 28.04.2011, номер регистрации 23-23-12/025/2011-413) – принять. Производство по делу в части указанных исковых требований прекратить.

Расторгнуть договор аренды от 13.10.2009 №4000001795 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м, расположенного по адресу: <...> – угол ул. Новороссийская, 148, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и обществом с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ОГРН <***> ИНН <***>).

Настоящее решения является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ОГРН <***> ИНН <***>) (дата государственной регистрации аренды: 20.11.2009; номер государственной регистрации аренды: 23-23-12/117/2009-423).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков