Решение от 15 октября 2018 г. по делу № А32-1717/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-1717/2018

15.10.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 15.10.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к ОАО «Российские железные дороги», г. Москва (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО2 по доверенности

от ответчика: ФИО3 по доверенности

Администрации города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО «Российские железные дороги» о расторжении договора от 03.07.2015 № 4900010001 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:1316, расположенного по ул. Голубые Дали Адлерского района города Сочи.

Требование мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя сделкой обязательств.

Общество против удовлетворения требования возражает, сообщило суду, что земельный участок перешел в собственность собственника помещений в многоквартирном жилом доме – ОАО РЖД в силу закона.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

Муниципальным образованием город-курорт Сочи и ОАО «РЖД» 03.07.2015 подписан договор №4900010001 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:1316 с адресом: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали, для строительства многоквартирного жилого дома.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.

В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 3 декабря 2008 года № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402008:1047 в силу закона обладает администрация города Сочи.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным.

Истец указывает, что период использования земельного участка муниципальной собственности с 01.01.2017 по 14.06.2018 обществом не оплачен в размере 1 014 440,96 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Письмом от 05.06.2017 Департамент муниципальной собственности просил арендатора устранить допущенные нарушения – оплатить пользование участком и письмом от 05.06.2017 подписать соглашение о расторжении договора в связи с неустранением допущенных нарушений..

Установленный законом претензионный порядок истцом соблюден.

До 01.03.2015 особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулировались статьей 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Действующая с 01.03.2015 статья 39.6 ЗК РФ, регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Таким образом, порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - через аукцион, фактически не изменился, спорный земельный участок не мог быть предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона как до 01.03.2015, так и после введения новой нормы - статьи 39.6 ЗК РФ.

Такое требование действует как в отношении земельных участков, предоставляемых первоначально, так и для участков, которые не предоставлялись для возведения многоэтажных жилых домов.

Взаимоотношения сторон под пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ не подпадают.

Предложение суда о предоставлении доказательств передачи земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома посредством проведения торгов сторонами спора не выполнено.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) разъяснено следующее. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В настоящем случае нарушены интересы возможных претендентов на приобретение земельного участка в аренду для строительства, а также интересы муниципального образования, которое недополучило средства от продажи имущественного права аренды на торгах.

Суд приходит к выводу о том, что договор от 03.07.2015 № 4900010001 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:1316 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке, поскольку его заключение не повлекло какие-либо правовые последствия, за исключением связанных с его недействительностью.

Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие (01.03.2005) Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В дело представлены выписки из ЕГРН, в которых указано, что с 29.08.2017 осуществлялась государственная регистрация на помещения в жилом доме за ответчиком по делу.

С указанной даты договор, если бы он был признан соответствующим закону, прекратил свое действие, участок перешел в собственности ОАО РЖД.

Прекративший действие договор не может быть расторгнут, в том числе и в судебном порядке.

Это обстоятельство является вторым основанием для отказа в иске.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько