Решение от 10 января 2021 г. по делу № А56-18691/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-18691/2020
10 января 2021 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 10 января 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Заварзиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "ЛЕНТЕХПРОКАТ"; (адрес: 195248, Санкт-Петербург, ул. Большая Пороховская, дом 47, литер А, помещение 9-Н, ОГРН <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, <...>/А/2-Н, ОГРН: <***>);

третьи лица: СПбГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское Управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об обязании;

при участии:

от истцов (заявителей): ФИО2, доверенность от 20.05.2020,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 28.10.2020 №05-22-35456/20-0-0,

от третьего лица: явки нет, извещено,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Лентехпрокат» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения 16-Н, расположенного по адресу: <...>, литера А, в редакции, предложенной Комитетом, за исключением пункта 2.1. Договора - о цене продажи объекта, установив цену объекта (выкупаемого нежилого помещения) в размере 72 000 000 руб., НДС не облагается.

Определением суда от 23.07.2020 судом назначена судебная экспертиза.

В суд поступило заключение эксперта от 09.09.2020 № 23/07/2020-1, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 25.11.2019 составляет 70 500 000 руб.

По ходатайству Комитета и СПбГУП «ГУИОН» в судебное заседание вызван эксперт ФИО4, который дал пояснения по существу представленного заключения.

Истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до цены, указанной в заключении эксперта.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель Комитета в судебном заседании ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Ответчиком в обоснование ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не представлено доказательств и не приведено доводов о противоречии в выводах эксперта, данных о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта.

На вопросы представителя СПбГУП «ГУИОН» об отсутствии корректировки на высоту потолка, о применении при расчете аренных ставок ниже среднего и придания наибольшего веса доходному подходу при определении рыночной стоимости объекта, экспертом даны исчерпывающие мотивированные ответы.

С учетом изложенного оснований для назначения повторной судебной экспертизы, не имеется.

СПбГУП «ГУИОН» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От третьего лица поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с временной нетрудоспособностью представителя.

Рассмотрев ходатайство третьего лица, с учетом мнения представителей сторон, суд в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела отказал, поскольку приведенные обстоятельства не являются безусловным основанием для отложения в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Необоснованное отложение судебного разбирательства приведет к нарушению процессуальных сроков и увеличению судебных расходов.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Общество, являясь субъектов малого предпринимательства, на основании договора аренды от 10.01.2007 № 04-А00004 с учетом дополнительного соглашения № 2 является арендатором нежилого помещения 16-Н, площадью 964,1 кв.м, с кадастровым номером 78:10:0005138:6478, расположенного по адресу: <...>, литера А.

25.11.2019 Общество обратилось в Комитет с заявлением в порядке реализации преимущественного права на приобретение объекта в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2002 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

К заявлению были приложены документы, подтверждающие статус Истца как субъекта малого предпринимательства, а также иные документы, в соответствии с требованиями 159-ФЗ.

Комитетом принято распоряжение от 31.12.2019 № 3298-рз об условиях приватизации помещения, в котором цена продажи объекта указана 86 000 000 руб.

Письмом от 31.12.2019 (04-15-1575/20-0-0) Ответчик направил в адрес Истца проект договора купли-продажи, который получен Обществом 05.02.2020.

Проект договора подписан Обществом с протоколом разногласий по пункту 2.1 в части определения цены выкупаемого имущества и направлен Комитету 20.02.2020

Поскольку протокол разногласий Комитетом не подписан, Общество 02.03.2020 обратилось в суд с требованием об регулировании разногласий по цене выкупаемого имущества.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям части 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеет право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом об оценочной деятельности.

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, судом назначено проведение судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Согласно заключению эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО4 размер рыночной стоимости помещения по состоянию на 25.11.2019 составляет 70 500 000 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение, составленной по результатам судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что заключение эксперта от 09.09.2020 № 23/07/2020-1 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем выкупная цена объекта недвижимости подлежит установлению на основании указанного отчета.

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (эксперт по возможности использовал ретроспективные данные), обоснование примененного доходного подхода, отказа от использования иных подходов.

При этом, с учетом пояснений по существу представленного заключения данных экспертом в судебном заседании 20.11.2020, суд отклоняет возражения Комитета и СПбГУП «ГУИОН», которые сводились к несогласию с отдельными выводами эксперта, выбором доходного подхода.

В частности, эксперт ФИО4 пояснил, что дополнительная корректировка объектов «на высоту потолка» не проводилась им, поскольку информация по ней отсутствовала в открытых источниках об объектах-аналогах, кроме того экспертом произведена корректировка на этаж, которая учитывает названный фактор. Применение меньшего значения ставки арендной платы при применении доходного подхода эксперт пояснил нетипиностью спорного объекта, площадь которого составляет около 1000 кв.м (для единого торгового объекта такая площадь является значительной), кроме того объект значительно удален от метро, что в совокупности значительно снижает его коммерческую привлекательность и потенциал. Также экспертом даны дополнительные пояснения относительно выбора им именно доходного подхода.

Доводы Комитета не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям и имеющимся в деле доказательствам. Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судом апелляционной инстанции не установлены, как и противоречия в выводах эксперта.

С учетом изложенного, доводы ответчика и третьего лица относительно необоснованности заключения эксперта являются несостоятельными.

На основании вышеизложенного, заявление является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и судебной экспертизы в сумме 30 000 руб. подлежат взысканию с Комитета.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 16-Н, расположенного по адресу: <...>, литера А, изложив п. 2.1 договора о цене выкупа объекта в следующей редакции: «П. 2.1. Цена продажи объекта составляет 70 500 000 руб. 00 коп., НДС не облагается».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЛЕНТЕХПРОКАТ» 36000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Заварзина М.А.