Решение от 17 ноября 2017 г. по делу № А40-139678/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-139678/17-1-975
г. Москва
17 ноября 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 31 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "ГЛОБАЛ ОТЕЛЬ" (ОГРН <***>, 119590 <...> кв. II-ИК КОМНАТА 7) к ФГАУ "ОБОРОНЛЕС" МИНОБОРОНЫ РОССИИ (ОГРН <***>, 119435 <...>. 1) о понуждении заключить договор, понуждении восстановить доступ к помещениям

при участии представителей сторон: от истца - ФИО2 по дов. от 24.07.2017,

от ответчика - ФИО3 по дов. от 26.09.2017, ФИО4 по дов. от 30.10.17

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения требований, заявлен о понуждении ответчика заключить договор аренды, о понуждении восстановить доступ к помещениям, с присуждением в пользу истца неустойки на случай неисполнения судебного решения в части понуждения ответчика восстановить доступ к помещениям в размере 1/30 части от размера месячной арендной платы за каждый день неисполнения (8 812 рублей 95 копеек за каждый день неисполнения). Требования основаны на том, что истец, являясь субарендатором помещения, в силу п.1 ст. 618 ГК РФ имеет право на заключение договора аренды на условиях договора аренды, заключенного между ответчиком (арендодателем) и арендатором ООО «ДВС Групп», после досрочного прекращения договора аренды.

В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал. Ответчик против иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве, ссылаясь, в частности, на то, что у арендодателя отсутствует обязанность по заключению договора с субарендатором, который, к тому же, использовал помещения не в соответствии с целями, предусмотренными основным договором аренды.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела, на основании приказов директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 15.12.2015 г. № 2972, от 25.02.2016 г. № 219 за федеральным государственным автономным учреждением «Управление лесного хозяйства» Министерства обороны Российской Федерации (ФГАУ «Оборонлес» Минобороны России) закреплен на праве оперативного управления имущественный комплекс, расположенный по адресу: <...>, 4, 6.

31 августа 2016 г. по итогам открытого аукциона был заключен договор № 38/2016-ЦЛ аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления (далее - договор аренды) между ФГАУ «Оборонлес» Минобороны России и ООО «ДВС Групп», по условиям которого арендодатель (ФГАУ «Оборонлес» Минобороны России) предоставил за плату во временное владение и пользование, а арендатор (ООО «ДВС Групп») принял федеральное имущество (помещения площадью 26761,5 кв.м), расположенное по адресу: <...>, 6, для дальнейшего использования под производственные цели. Договор заключен на 10 лет с момента подписания и зарегистрирован в установленном порядке 06.12.16.

По условиям договора субаренды федерального недвижимого имущества №007-СА/юр от «16» ноября 2016 года арендатором (ООО «ДВС Групп») во временное владение и пользование субарендатора (истца) были переданы помещения общей площадью 714,5 кв.м.

До заключения договора субаренды ООО «ДВС Групп» было в установленном порядке получено согласие ответчика и Министерства обороны РФ на сдачу помещений в субаренду. При этом согласовательные письма ФГАУ «Оборонлес» и Департамента имущественных отношений Минобороны не содержат согласования изменения целей использования предоставленных в аренду помещений.

«11» мая 2017 года Арбитражным судом города Москвы принято решение о признании расторгнутым договора аренды между ФГАУ «Оборонлес» и ООО «ДВС Групп» и арендатор ООО «ДВС Групп» был понужден освободить арендуемые помещения. Основанием принятия решения послужил факт неисполнения ООО «ДВС Групп» обязательств по уплате арендной платы.

Как указывает истец, им «04» мая 2017 года было получено уведомление ФГАУ «Оборонлес» об освобождении помещений в связи с расторжением договора аренды.

В связи с чем ООО «Глобал Отель», ссылаясь на свое право требовать у ФГАУ «Оборонлес» заключения непосредственно с ним договора аренды помещений, которыми ООО «Глобал Отель» владело на основании договора субаренды, обратилось к ответчику с просьбами о заключении такого договора аренды «21» декабря 2016 года и «10» мая 2017 года.

Ответчик отказал в заключении такого договора и, как указывает истец, кроме того, начиная с «20» июня 2017 года доступ сотрудников субарендатору к арендуемым помещениям был принудительно заблокирован ответчиком, 21 июня вход в помещения был опломбирован.

В соответствии со ст. 618 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Ответчик ссылается на то, что право субарендатора на заключение договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, не предусматривает обязанности арендодателя по заключению договора. Данная позиция подтверждена Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 года по делу № 306-ЭС14-1191, согласно которой субарендатор имеет преимущественное право на заключение с арендодателем договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора, только в случае согласия, которое получено не было. Письмом ФГАУ «Оборонлес» Минобороны России от 27.06.2017 года № 4/1974 отказало в заключении договора аренды.

Истец претендует на получение в аренду государственного недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закреплённого на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Таким образом, данной нормой закреплено общее правило о порядке заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества - по результатам проведения конкурсов или аукционов.

Из данного общего правила статьёй 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены исключения. В частности, исключением является предоставление указанных прав на такое имущество на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом (пункт 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды. Данная норма не относится к числу исключений, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, отсылающим к нормам федеральных законов.

Указанное толкование соотношения норм ГК РФ и специальных норм Закона о защите конкуренции, предусматривающих правила распоряжения государственным имуществом, дано, в частности, в постановлении Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу А27-13978/2010.

Суд соглашается с данной позицией, поскольку под исключениями, установленными иными федеральными законами, упомянутыми в п.1 ч.1 ст. 17.1 Закона о конкуренции, следует понимать специально установленные федеральные законодательные нормы в отношении определенных видов имущества или отдельных субъектов гражданских отношений, а не общие нормы Гражданского Кодекса РФ.

Доводы истца о том, что он фактически оплачивал арендную плату, а прекращение использования помещения не могло быть произведено до реализации его права на получение занимаемого помещения в аренду, отклоняются, как не имеющие правового значения.

Судом также учитываются следующие обстоятельства.

Истец обратился в суд о понуждении ответчика к заключению договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Как следует из пункта 1.1. договора аренды от 31.08.2016 года № 38/2016-ЦЛ, заключенного между ответчиком и ООО «ДВС Групп» объект аренды, расположенный по адресу: г. Москва, Хорошевское шоссе, д. 40А, стр. 2,4,6, общей площадью 26 761,5 кв.м., предоставляется арендатору для дальнейшего использования под производственные цели. Пунктом 3.2.4. договора аренды от 31.08.2016 года № 38/2016-ЦЛ установлена обязанность арендатора использовать объект аренды в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1. договора аренды, нормами и правилами использования зданий, в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности.

Однако как следует из договора субаренды, истец использовал предоставленные ему помещения по адресу: <...>, общей площадью 714 кв.м. в целях размещения в них средств временного пребывания (проживания).

Ответчиком была проведена проверка использования помещений, по результатам которой было установлено нецелевое использование объекта аренды. Письмом от 12 мая 2017 года № 8/1462 истец был уведомлен о результатах проверки. Как следует из результатов проверки, подтвержденных фототаблицей, объект аренды использовался истцом в целях размещения общежития для иностранных граждан с нарушением санитарных (сплошное уплотненное размещение двухярусных кроватей), гигиенических (ненадлежащее содержание мест общего пользования, туалетов) и противопожарных норм (блокировка предметами бытовой мебели пожарных выходов).

В письме от 12 мая 2017 года № 8/1462 истцу сообщалось о невозможности использования мощностей теплового пункта объекта аренды для объёмов использования его под водоснабжение организаций типа гостиниц, хостелов и прочее. Ответчиком также указано на то, что по результатам проверки установлено, что истец самовольно с целью организации в занимаемых помещениях хостела, осуществил незаконную перепланировку.

Поскольку договор субаренды прекращен в связи с прекращением договора аренды, отсутствуют основания понуждения ответчика предоставить истцу доступ в помещения.

Основываясь на изложенном, суд отказывает в иске с отнесением судебных расходов на истца.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья Е.В. Коновалова