Решение от 24 марта 2026 г. АС Оренбургской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, <...>

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-15964/2025
г. Оренбург
25 марта 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2026 года

В полном объеме решение изготовлено 25 марта 2026 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи О.И. Иванниковой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Соколовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, Оренбургская область, г. Оренбург)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (г. Оренбург)

к Новотроицкому территориальному отделу Управления Росреестра по Оренбургской области (Оренбургская обл., г. Новотроицк)

к Государственному регистратору Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО1 (г. Оренбург)

о признании незаконным отказа от 16.06.2025 в государственной регистрации права на здание,

об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Российской Федерации к ФИО2 на здание с кадастровым номером 56:40:0101045:136,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО2 (Оренбургская обл., Саракташский р-н, с. Карагузино)

- ФГКУ «Управление вневедомственной охраны войск национальной гвардии Российской Федерации по Оренбургской области» (г. Оренбург),

- Федеральное агентство по управлению государственным имуществом - Росимущество (г. Москва).

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя: ФИО3, представитель, доверенность от 19.02.2026 № 17/6 действительна по 18.02.2029, паспорт, диплом.

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области - ФИО4, зам.начальника отдела правового обеспечения, доверенность от 15.01.2026 № 12 выдана сроком до 15.12.2027, служебное удостоверение ТО № 089329 от 09.09.2021, диплом.

от ФГКУ «Управление вневедомственной охраны войск национальной гвардии Российской Федерации по Оренбургской области» - ФИО5, старший юрисконсульт, доверенность от 10.10.2025 № 553/25-29 действует по 31.12.2026, служебное удостоверение ПРО № 100133 действительно по 05.10.2030, диплом.

иные лица - не явились, извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ.


Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее – заявитель, ТУ Росимущества в Оренбургской области) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Оренбургской области), к Новотроицкому территориальному отделу Управления Росреестра по Оренбургской области, к Государственному регистратору Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО1 о признании незаконным отказа от 16.06.2025 в государственной регистрации права на здание, об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Российской Федерации к ФИО2 на здание с кадастровым номером 56:40:0101045:136.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО2, ФГКУ «Управление вневедомственной охраны войск национальной гвардии Российской Федерации по Оренбургской области», Федеральное агентство по управлению государственным имуществом - Росимущество.

В судебном заседании заявитель на требованиях настаивал, просил заявление удовлетворить.

Заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

ФГКУ «УВО ВНГ России по Оренбургской области» представило отзыв, просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Федеральному государственному казенному учреждению «Управление вневедомственная охрана войск национальной гвардии Российской Федерацией по Оренбургской области» (далее - Управление) 08.11.2016 в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок по адресу: РФ, Оренбургская обл., Кувандыкский р-он, <...> (к.н. 56:40:0101045:5), общей площадью 939 кв.м.

На данном земельном участке на праве оперативного управления закреплены следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение № 9, этаж № 1 (к.н. 56:40:0101042:270) общей площадью 6,1 кв.м. (оперативное управление № 56-56/007-56/001/012/2015-548/1 от 02.04.2015);

- нежилое помещение № 7, этаж № 1 (к.н. 56:40:0101042:273) общей площадью 21,4 кв.м. (оперативное управление № 56-56/007-56/001/045/2015-150/1 от 02.04.2015);


- нежилое помещение № 8, этаж № 1 (к.н. 56:40:0101042:271) общей площадью 6,3 кв.м. (оперативное управление № 56-56/007-56/001/045/2015-152/1 от 02.04.2015);

- нежилое помещение № 5, этаж № 1 (к.н. 56:40:0101042:267) общей площадью 14,2 кв.м. (оперативное управление № 56-56/007-56/001/045/2015-146/1 от 02.04.2015);

- нежилое помещение № 6, этаж № 1 (к.н. 56:40:0101042:268) общей площадью 21,9 кв.м. (оперативное управление № 56-56/007-56/001/045/2015-148/1 от 02.04.2015);

- нежилое помещение № 3, этаж № 1 (к.н. 56:40:0101042:280) общей площадью 13,1 кв.м. (оперативное управление № 56-56/007-56/001/012/2015-546/1 от 02.04.2015);

- нежилое помещение № 4, этаж № 1 (к.н. 56:40:0101042:269) общей площадью 8,1 кв.м. (оперативное управление № 56-56/007-56/001/045/2015-144/1 от 02.04.2015);

- нежилое помещение № 1, этаж № 1 (к.н. 56:40:0101042:277) общей площадью 8 кв.м. (оперативное управление № 56-56/007-56/001/012/2015-542/1 от 02.04.2015);

- нежилое помещение № 2, этаж № 1 (к.н. 56:40:0101042:281) общей площадью 13,4 кв.м. (оперативное управление № 56-56/007-56/001/012/2015-544/1 от 02.04.2015);


- нежилое помещение, подвал (к.н. 56:40:0101042:274) общей площадью 156,8 кв.м. (оперативное управление № 56-56/007-56/001/012/2015-540/1 от 02.04.2015);

- нежилое помещение, гараж (к.н. 56:40:0101045:137) общей площадью 15,1 кв.м. (оперативное управление № 56-56-01/169/2013-053 от 14.05.2013);

нежилое помещение, гараж (к.н. 56:40:0101045:136) общей площадью 120,4 кв.м., согласно Распоряжению ТУ Росимущество по Оренбургской области от 25.04.2024 № 56-116-р 02.05.2024 данный объект изъят в казну Российской Федерации (далее — спорный объект).

В отношении нежилого здания (гараж), площадью 120,4 кв.м, с кадастровым номером 56:40:0101045:136, был собран пакет документов и направлен в Росимущество для дальнейшего обращения в Минфин России в целях рассмотрения вопроса по включению указанного объекта в перечень федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества (далее - Перечень), для его дальнейшей приватизации.

Указанный объект расположен на земельном участке площадью 939 кв.м. с кадастровым номером 56:40:0101045:5.

Границы земельного участка с кадастровым номером 56:40:0101045:5 сформированы в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». На участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования ФГКУ «Управление вневедомственной охраны войск национальной гвардии Российской Федерации по Оренбургской области».

На земельном участке помимо нежилого здания гаража с кадастровым номером 56:40:0101045:136 (РНФИ П12570011362), расположены объекты недвижимости (помещения) с кадастровыми номерами 56:40:0101042:267, 56:40:0101042:268, 56:40:0101042:269, 56:40:0101042:270, 56:40:0101042:271, 56:40:0101042:273, 56:40:0101042:274, 56:40:0101042:277, 56:40:0101042:280, 56:40:0101042:281, 56:40:0101045:137, закрепленные на праве оперативного управления за ФГКУ «Управление вневедомственной охраны войск национальной гвардии Российской Федерации по Оренбургской области». При этом, из данных Публичной кадастровой карты (далее - ПКК) усматривается, что объект недвижимости 56:40:0101045:136 расположен внутри участка. На территорию участка имеется один въезд.

Из имеющихся документов и информации, а также общедоступных сведений ПКК и НСПД (спутниковых снимков) участок обладает признаками неделимости, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Росимуществом, по результатам рассмотрения представленного пакета документов, было принято положительное решение по заявке, документы направлены в Минфин России.

Приказом Минфина России от 23.10.2024 № 458 здание гаража включено в Перечень объектов, подлежащих приватизации.

На основании поручения Росимущества от 24.10.2024 исх. № 04/52276 ТУ Росимущества в Оренбургской области были размещены торги по реализации здания гаража без земельного участка.

По результатам торгов заключен Договор купли-продажи № 6/25-178-ФЗ от 28.01,2025. Покупателем проведена оплата в полном объеме, 27.02.2025 подписан Акт приема-передачи имущества. 05.03.2025 в Управление Росреестра по Оренбургской области направлено заявление о регистрации перехода права собственности № КУВД-001/2025-11407982.

Вместе с тем, уведомлением от 12.03.2025 № КУВД-001/2025-11407982/6 государственная регистрация прав на объект была приостановлена в связи с нарушением порядка отчуждения здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем одному лицу, а именно по причине отсутствия заявления о государственной регистрации заявления на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В последующем уведомлением от 16.06.2025 было отказано в государственной регистрации прав на здание с кадастровым номером 56:40:0101045:136, расположенного по адресу: <...>.

Полагая уведомление №КУВД-001/2025-11407982/18 от 16.06.2025 года незаконным, заявитель обратился в Арбитражный суд Оренбургской области.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит настоящее требование не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу главы 24 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя, незаконно возлагающее на него какие-либо обязанности, создание иных препятствий. Отсутствие хотя бы одного из указанных выше условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложено на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведения правовой экспертизы документов, представленный для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации права приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 57 Закона о регистрации при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Согласно абзацу 7 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанного лица в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Для осуществления государственной регистрации прав был представлен Договор купли-продажи 6/25-178-ФЗ нежилого здания (гараж), площадью 120,4 кв. м, кадастровый номер 56:40:0101045:136, расположенного по адресу: <...> от 28.01.2025.

По данному договору продавец - ТУ Росимущества в Оренбургской области передаёт в собственность покупателя - ФИО6 нежилое здание гаража с кадастровым номером 56:40:0101045:136, расположенное по адресу: <...>.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) заявленный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:40:0101045:5, адрес: <...>, принадлежащий Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на

земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27

настоящего Кодекса.

Статья 273 ГК РФ гласит: при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, строение составляет единый объект с земельным участком, а законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Порядок отчуждение земельных участков в рамках приватизации государственного имущества регулируется статьей 28 Федерального закона.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, согласно которому приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Оформление прав на спорный земельный участок должно производиться с учетом положений статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 данного Закона при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Таким образом, с учетом документации размещенной на сайте сети «Интернет» www.torgi.gov.ra, собственником объекта с кадастровым номером 56:40:0101045:136, осуществляется отчуждение здания находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу с нарушением действующего законодательства.

Ввиду изложенного, у регистрирующего органа отсутствовал правовые основания для государственной регистрации на заявленный к регистрации объект недвижимости на основании представленных документов.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области требований, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья О.И. Иванникова