Решение от 25 января 2022 г. по делу № А34-16159/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-16159/2021
г. Курган
25 января 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 20 января 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 25 января 2022 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Аврамовой Н.В. при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Пашковой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Прокуратуры Курганской области к 1. Администрации города Кургана (ИНН <***>, ОГРН <***>), 2. Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Мостовик" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Стальстроймонтаж»,

о признании сделки недействительной в части,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, прокурор отдела, удостоверение;

от Администрации города Кургана: ФИО2, доверенность № 54-02896/21 от 20.05.2021, паспорт, диплом,

от Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Мостовик": явки нет, извещен,

от третьего лица: явки нет, извещено



установил:

Прокуратура Курганской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана, Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Мостовик" (далее – ответчики) о признании недействительными (ничтожными) п.п. 4.1.4, п.п. 4.1.5 п. 4.1 договора аренды земельного участка № 183 от 09.10.2019 (в редакции Соглашения от 11.03.2020), заключенного между ответчиками.

Определением от 06.12.2021 принято уточнение заявленных требований, согласно которому истец просит признать недействительными (ничтожными) п.п. 4.1.4 п.4.1, п.п. 4.1.5 п. 4.1 договора аренды земельного участка № 183 от 09.10.2019, заключенного между ответчиками.

Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал.

Представитель Администрации города Кургана в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, доводы отзыва поддержал.

Второй ответчик, третье лицо не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание, о месте и времени заседания извещены надлежащим образом (статьи 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие указанных лиц.

Изучив письменные материалы дела, заслушав объяснения прокурора, первого ответчика, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 09.10.2019 между Администрацией города Кургана (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Стальстроймонтаж» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 183 (л.д. 10-14), по условиям которого арендодатель (первый ответчик) передает однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а арендатор (второй ответчик) принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:020402:4924, площадью 3850 кв.м в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.09.2019 № КУВИ-001/2019-23066819, по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование участка: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Срок аренды установлен до 13.07.2025 с даты подписания акта приема-передачи участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (Приложение 1) (раздел 2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.10.2019.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 09.10.2019 (л.д. 14).

11.03.2020 между обществом с ограниченной ответственностью «Стальстроймонтаж» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Мостовик" (новый арендатор) заключено соглашение о переуступке права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (далее – Соглашение) (л.д. 17-20). В соответствии с п. 1.1 Соглашения, по настоящему Соглашению арендатор с условием уведомления арендодателя – Администрации г. Кургана обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, указанного в п.п. 1.2-1.10 настоящего соглашения, заключенным между арендатором и арендодателем от 09.10.2019 № 183. Данное соглашение соответствует положениям статей 388, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, является соглашением о переводе долга и уступке права требования (цессии) от арендатора новому арендатору, в связи с чем новый арендатор встает на место арендатора в рамках заключенного договора аренды земельного участка от 09.10.2019 № 183. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 17.03.2020.

В соответствии с подпунктом 4.1.4 пункта 4.1 договора арендодатель имеет право изменить или досрочно расторгнуть договор в случаях, когда арендатор:

- не вносит арендную плату за землю в установленные договором сроки более двух раз подряд;

- использует участок не по целевому назначению и не в соответствии с видом разрешенного использования, нарушает другие условия договора или положения земельного законодательства.

В соответствии с подпунктом 4.1.5 пункта 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при необходимости изъятия участков для государственных или муниципальных нужд.

Прокурор, полагая, что подпункты 4.1.4, 4.1.5 пункта 4.1 договора № 183 аренды земельного участка от 09.10.2019 являются недействительными в силу их ничтожности, обратился в суд с настоящим иском за защитой нарушенных прав и законных интересов.

Заявленные исковые требования признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением (заявлением) либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс).

Право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки, о применении последствий недействительности ничтожной сделки закреплено в абзацах 3 и 4 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными органами, предприятиями, учреждениями и юридическими лицами.

Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 указанной статьи).

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзаце 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора аренды не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Предъявленный прокурором иск направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Часть 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)(статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельных участков, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

С учетом изложенного подпункты 4.1.4 и 4.1.5 пункта 4.1 договора № 183 аренды земельного участка от 09.10.2019, предусматривающие право арендодателя в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор аренды земельных участков противоречат требованиям закона и нарушают публичные интересы в сфере экономических отношений и гражданского оборота земель.

Согласно пункту 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15, предъявляя иск о признании недействительной сделки, совершенной лицами, указанными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в суд в интересах публично-правового образования. Заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора аренды не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Поскольку оспариваемый договор № 183 аренды земельного участка от 09.10.2019 по своему содержанию является типовым, данный иск направлен на защиту неопределенного круга лиц, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит реализации таких задач судопроизводства, как укрепление законности, предупреждение нарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также уважительного отношения к закону (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного доводы первого ответчика об отсутствии нарушения публичных интересов, изложенные в отзыве (л.д. 37-41), судом отклоняются.

Целью обращения прокурора является также защита интересов муниципального образования. Поскольку договор был заключен при решении вопросов местного значения, вопросов жизнедеятельности муниципального образования, обращение прокурора направлено на защиту тех интересов, которые основаны на законе.

При этом суд отмечает, что недействительность спорных пунктов договора не лишает арендодателя права на расторжение договора в судебном порядке в рамках статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку изложенные в спорном пункте договора положения противоречат положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об их недействительности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность спорных пунктов договора № 183 аренды земельного участка от 09.10.2019 не влечет недействительность договора в целом.

На основании изложенного, заявленные прокурором исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации установлен размер госпошлины, подлежащей взиманию при подаче исковых заявлений по спорам о признании сделок недействительными - 6 000 руб.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация города Кургана освобождена от уплаты государственной пошлины.

Следовательно, с Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Мостовик" подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 3 000 руб.

На основании изложенного,

руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) пп. 4.1.4 п. 4.1, пп. 4.1.5 п. 4.1 договора аренды земельного участка № 183 от 09.10.2019, заключенного между Администрацией города Кургана (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Мостовик" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Мостовик" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.



Судья

Н.В. Аврамова