Решение от 17 октября 2018 г. по делу № А45-14393/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-14393/2018
г. Новосибирск
18 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2018 года

В полном объеме решение изготовлено 18 октября 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ИТ Аналитика" (ОГРН <***>), Томская область, г. Томск,

к акционерному обществу "Военторг-Восток" (ОГРН <***>), Хабаровский край, г. Хабаровск,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области (ОГРН <***>), г. Томск,

о взыскании 172 448 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, 5 537 руб. 24 коп. процентов за период с 01.12.2017 по 03.05.2018;

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен в порядке статьи 123 АПК РФ

от ответчика: ФИО2 (доверенность №759 от 16.06.2018, паспорт);

от третьего лица: не явился, извещен в порядке статьи 123 АПК РФ

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "ИТ Аналитика" (далее по тексту – Истец, ООО"ИТ Аналитика") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Военторг-Восток" (далее по тексту – Ответчик, АО"Военторг-Восток") о взыскании 172 448 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, 5 537 руб. 24 коп. процентов за период с 01.12.2017 по 03.05.2018.

Исковые требования обоснованы следующими обстоятельствами.

12.07.2017 на основании Протокола-А-ВВ/1 от «27» июня 2017 года открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды объекта недвижимого имущества между АО «Военторг-Восток» (Арендодатель) и ООО ИТ «Аналитика»(Арендатор), заключен договор аренды объекта недвижимого имущества № 57/2017 на расположенное по адресу <...> общей площадью 201,2 кв.м инвентарный номер согласно кадастрового паспорта помещения 069:401:001004217480:0000:20003. Объект передан Арендатору по Акту приема передачи 12 июля 2017 года.

01 декабря 2017 года Договор аренды расторгнут по соглашению сторон, подписан Акт приема передачи помещения, Объект возвращен АО «Военторг-Восток».

В связи с тем, что государственная регистрация договора была приостановлена, в силу положений законодательства об объектах культурного наследия, к которым относится здание по адресу г. Томск, Ленина 50, Истец не мог приступить к ремонту объекта и дальнейшему его использовании, что, по мнению Истца, является основанием для освобождения его от арендной платы.

Истцом предъявлено требование о возврате 172 448 рублей 80 копеек, оплаченных им в качестве обеспечительных платежей для участия в процедуре аукциона (48 749 руб. 60 коп., п/п №58 от 22.06.2017), обеспечительных взносов за аренду и коммунальные услуги (81 849 руб. 60 коп. п/п №63 от 12.07.2017), арендной платы за первый месяц срока действия договора (п/п 71 от 14.08.2017).

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, ссылаясь на их неправомерность и необоснованность. А также непредставление истцом доказательств, подтверждающих невозможность использования нежилого помещения, и наличие вступившего в законную силу судебного решения по делу №А45-5306/2018, которым с истца взыскана задолженность по внесению арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области. Третье лицо отзыв по делу не представило.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, взыскание суммы 6900 рублей является неправомерным, так как денежные средства перечислялись Истцом на Электронную торговую площадку «Газпромбанк», данная сумма является площадочным сбором, на расчетный счет АО «Военторг-Восток» указанная сумма не поступала, соответственно, по указанной сумме ответчик не является выгодоприобретателем.

На расчетный счет АО «Военторг-Восток» по Договору аренды №57/2017 за весь период его действия, в том числе с ЭТП ГПБ поступили платежи в общей сумме 165 548 рублей 80 копеек.

Разница между заявленной суммой и поступившими Ответчику платежами в размере 6 900 рублей является стандартным списанием с победителя в закупке на ЭТП ГПБ. Тарифы на участие в закупочных процедурах указаны на сайте ЭТП ГПБ по ссылке https://etpgpb.ru/suppliei7.

У ответчика не возникло обязательство по возврату арендной платы и обеспечительного платежа компенсационных выплат за коммунальные услуги, так как обязанность по их оплате предусмотрена пунктами 3.4.4, 3.6, 4.1. Договора аренды, основания для возврата указанных сумм отсутствуют.

Пунктом 3.5 договора установлено, что: Задаток, оплаченный Арендатором в соответствии с условиями торгов, указанных в преамбуле Договора, автоматически (без предоставления Арендатором дополнительного подтверждения в чей-либо адрес) засчитывается в счет будущих арендных платежей Арендатора по Договору.

Истец мотивирует свои требования тем, что Договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке, до момента государственной регистрации Истец не имел возможности осуществить ремонт Объекта, так как здание, в котором расположено арендуемое помещение, является Объектом культурного наследия.

Истец в обоснование невозможности пользования помещением ссылается на следующие документы:

-Решение №79/001/045/2017-6568 о приостановлении государственной регистрации Договора аренды в связи с тем, что в Договоре аренды отсутствуют существенные условия, предусмотренные статьями 47.3, 48 Закона «Об объектах культурного наследия(памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ,

-Акт приема передачи объекта, в котором указано на отсутствие на объекте электрооборудования, отопительного оборудования, противопожарного, сантехнического оборудования, телефонных линий и прочего оборудования, что делает Объект непригодным для использования по целевому назначению.

Однако, указанные документы не являются доказательствами невозможности использования сданного в аренду помещения.

Пунктом 1.5 Договора установлено, что Объект предоставляется Арендатору в качестве нежилого помещения, без указания конкретного вида использования.

Действующим законодательством не предусмотрено каких-либо требований по оборудованию нежилых помещений перечисленными коммуникациями, установка противопожарного оборудования и охранной сигнализации на объекте ремонтными работами не являются, согласование на проведение таких работ не требуется.

Согласно статье 65 АКП РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом в обоснование своих требований не представлено доказательств невозможности использования взятого в аренду помещения как нежилого. Доступ в помещение не было заблокирован, помещение могло использоваться для хранения товарно-материальных ценностей.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Истцу заранее было известно о состоянии Объекта недвижимого имущества и отсутствии на объекте перечисленных коммуникаций, следовательно, основания для освобождения Истца от арендной платы за период использования помещения отсутствуют.

Отсутствие государственной регистрации Договора аренды также не освобождает Арендатора от исполнения обязательств по внесению арендной платы (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 ( в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Истец в своих доводах ссылается на положения Закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ, на основании которых государственная регистрация Договора аренды была приостановлена. По мнению Истца - Ответчик не обеспечил соответствие договора требованиям закона, что повлекло приостановление государственной регистрации. Однако, данное утверждение не является достоверным.

18 августа 2017 года Арендатор обратился Управление Росреестра по Томской области с заявлением государственной регистрацией договора аренды.

29 августа 2017 года государственный регистратор принял Решение №79/001/045/2017-6568 о приостановлении регистрации Договора аренды в связи с тем, что в Договоре аренды отсутствуют существенные условия, предусмотренные статьями 47.3, 48 Закона «Об объектах культурного наследия».

Согласно части 12 статьи 29 ст. 29, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости»: Приостановленовление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Истец со своей стороны не предпринял никаких мер по обжалованию Решения о приостановления государственной регистрации, в связи с чем АО «Военторг-Восток» обратилось в Арбитражный суд Томской области с Заявлением о признании незаконным Решения о приостановлении регистрации Договора аренды. Третьим лицом по делу было привлечено ООО «ИТ Аналитика».

После расторжения Договора аренды Истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации.

В связи с тем, что государственная регистрация была прекращена, исковое заявление АО «Военторг-Восток» не было удовлетворено, так как последующее обжалование Решения о приостановке не привело бы к восстановлению нарушенных прав Заявителя. Однако, в принятом Решении Арбитражного суда Томской области по делу №А67-8619/2017 была дана оценка указанных в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации спорного договора аренды выводов регистрирующего органа. Судом были сделаны выводы о незаконности решения о приостановлении регистрации договора аренды, а именно: «суд пришел к выводу об отсутствии оснований для приостановления государственной регистрации, следовательно, оспариваемое решение не соответствует требованиям Закона о регистрации недвижимости»

Таким образом, с учетом вынесенного судебного решения следует признать, что:

-государственная регистрация договора аренды затянулась в связи с тем, что ООО «ИТ Аналитика» не предприняло меры по признанию Уведомления о приостановлении государственной регистрации не соответствующем действующему законодательству;

-Истец необоснованно ссылается на то, что Ответчик не обеспечил соответствие подписанного договора требованиям действующего законодательства.

В отношении довода о том, что Истец в обоснование своих требований ссылается на статьи 606, 611, 614 ГК РФ, как на основания для невнесения арендной платы, суд отмечает, что указанные статьи не содержит условий о полном освобождении стороны договора от оплаты арендных платежей.

В период действия Договора аренды с указанным требованием ООО «ИТ Аналитика» к АО «Военторг-Восток» не обращалось, следовательно основания для снижения или освобождения от арендной платы отсутствуют (Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 15.08.2017 N 310-ЭС17-10149 по делу N А14-13511/2016, Определении ВАС РФ от 16.12.2013 N ВАС-17702/13 по делу N А62-4891/2012).

Более того, за весь период пользования Объектом, до момента его возврата Истцу, начислена арендная плата в размере 195 748 рублей 99 копеек, а также расходы по оплате коммунальных услуг в сумме 10 644 рубля 11 копеек.

АО «Военторг-Восток» произвело зачет суммы гарантированного платежа компенсационных выплат, в размере 10 644 рубля 11 копеек, в счет оплаты коммунальных услуг, согласно выставленным счетам, остальные перечисленные Истцом суммы учтены в счет оплаты текущих арендных платежей.

У Истца имеется задолженность по оплате арендных платежей в сумме 40 843 рубля 44 копеек.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17 апреля 2018 года по делу № А45-5306/2018 исковые требования АО «Военторг-Восток» к ООО «ИТ Аналитика» удовлетворены на указанную сумму долга. В представленных Истцом возражениях на исковое заявление АО «Военторг - Восток» были указаны обстоятельства, изложенные в рассматриваемом исковом заявлении. Доводы ООО «ИТ Аналитика» были отклонены судом, следовательно, требование о возврате перечисленных сумм по договору аренды также является неправомерным.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда. Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 N 2045/04 и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2014 N 2528-О.

Таким образом, не подлежат доказыванию, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу №А45-5306/2018, фактические обстоятельства.

Истец, в обоснование исковых требований ссылается на то, что в пункте 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Однако, как было указано выше, техническое состояние нежилого помещения, отсутствие государственной регистрации договора аренды, не препятствовало Истцу в пользовании нежилым помещением, поскольку указанные обстоятельства, были известны Истцу при заключении договора и принятии нежилого помещения по акту приема-передачи от Ответчика. С учетом процедуры заключения договора, Истец знал об этих обстоятельствах и до его заключения.

Правовые позиции судебной практики, в силу которых арендатор не обязан вносить арендную плату, исходят из того, что обстоятельства, невозможности использования арендуемого помещения арендатором, по причинам, зависящим от арендодателя, возникают после передачи имущества арендатору. Арендатор, обнаруживает технические недостатки в арендуемом имуществе и иные его недостатки, которые не могли быть им обнаружены и установлены при заключении договора аренды и при принятии объекта аренды от арендодателя. В рассматриваемом споре, имеются иные обстоятельства, которые не позволяют применять указанные Истцом правовые позиции по данному вопросу. Истец имел полную информацию о техническом состоянии арендуемого нежилого помещения на момент заключения договора, а также о необходимости государственной регистрации договора аренды, приостановление которой произошло не по причинам, зависящим от арендодателя. Ответчик, действуя добросовестно, предпринял все необходимые меры по устранению препятствий в государственной регистрации договора. Расторжение договора имело место не по вине Ответчика.

Расходы по госпошлине суд относит на истца.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.А. Уколов