Решение от 8 сентября 2021 г. по делу № А12-13247/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-13247/2021

«08» сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 06.09.2021

Полный текст решения изготовлен 08.09.2021

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Пятернина Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ясень» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к государственному бюджетному учреждению культуры «Волгоградский государственный новый экспериментальный театр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о снижении размера арендной платы, встречному иску государственного бюджетного учреждения культуры «Волгоградский государственный новый экспериментальный театр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ясень» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 219 018 руб., с участием в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, комитета культуры Волгоградской области

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО1 по доверенности № 2 от 07.06.2021,

от ответчика – ФИО2 по доверенности № 4 от 24.05.2021, ФИО3 по доверенности № 5 от 24.05.2021,

от Облкомкультуры – ФИО4 по доверенности № 4 от 07.06.2021

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ясень» (далее – ООО «Ясень», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к государственному бюджетному учреждению культуры «Волгоградский государственный новый экспериментальный театр» (далее – ГБУК «НЭТ», учреждение, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о снижении на 100% (сто процентов) размер арендной платы по договору № 26 от 03.09.2021г. о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Волгоградской области, в связи с невозможностью использования арендуемых помещений по целевому назначению, а именно: под услуги общественного питания на период времени с 11 мая 2021 года по 02 августа 2021 года включительно.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.08.2021 принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление ГБУК «НЭТ» к ООО «Ясень» о взыскании задолженности за период с 11.05.2021 по 31.05.2021, июнь, июль 2021 в размере 219 018, 00 рублей, а так же судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 380, 00 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, комитет культуры Волгоградской области.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ООО «Ясень» настаивал на удовлетворении заявленных требований. Просил отказать в удовлетворении встречного иска.

Представители ответчика по первоначальному иску ГБУК «НЭТ» исковые требования не признали, просили в иске отказать, встречное исковое заявление удовлетворить.

Представитель комитета культуры Волгоградской области поддерживает требования ГБУК «НЭТ».

Принимая во внимание положения части 6 статьи 121 АПК РФ, пунктов 4 - 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» суд считает, что комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел», явку представителя не обеспечил. Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие названного лица.

В судебном заседании 03.09.2021, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 10 часов 50 минут 06.09.2021. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные в материалы дела документы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, и в отзывах на иск и встречный иск, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ГБУК «НЭТ» (Арендодатель) и ООО «Ясень» (Арендатор) заключен договор №26 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Волгоградской области (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, расположенные в здании Волгоградского государственного нового экспериментального театра по адресу: <...> для использования под услуги общественного питания, в соответствии с приложением № 1 к настоящему договору. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 220, 2 кв.м.

Срок аренды определен сторонами с 03.09.2020 по 02.09.2025.

Арендованные нежилые помещения, общей площадью 220,2 кв.м переданы Арендодателем Арендатору по приемо-сдаточному акту от 03.09.2020.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 21.09.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о чем свидетельствует штамп на последней странице договора.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 договора величина арендной платы определяется в соответствии с Порядком по определению арендной платы за объекты, относящиеся к государственной собственности Волгоградской области, утвержденной распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области от 19.05.2011 № 865-р на основании результатов проведения аукциона «На право заключения договора аренды недвижимого имущества государственного имущества» по лоту №2. За пользование указанными в предмете настоящего договора помещениями Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере 131 459, 00 рублей в месяц. Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 5 числа оплачиваемого месяца.

Обращаясь в суд, истец по первоначальному иску ссылается на то, что в начале 2021 ООО «Ясень» стало известно о том, что в отношении всего здания театра будет проводиться капитальный ремонт, в связи с чем, будет невозможно использовать арендованные помещения по целевому назначению.

Письмом № 01-03/1 от 28.04.2021 ООО «Ясень» обратилось к ГБУК «НЭТ» с просьбой освобождения от оплаты аренды на время проведения ремонтных работ.

Письмом № 178 от 12.05.2021 учреждение отказало обществу в освобождении от оплаты аренды на время ремонта со ссылкой на Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденного Приказом ФАС от 10.02.2010 № 67. В этом же письме ответчик сообщил о начале проведения I этапа работ с 11.05.2021.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на то, что с 11.05.2021, в связи с началом проведения ремонтных работ, работа кафе «Bar&Grill;», расположенное в арендуемых помещениях, была прекращена полностью, в связи с невозможностью использования по целевому назначению. В том числе, были демонтированы: навес над входом в кафе, все вывески истца, камеры видеонаблюдения, сетевые коммуникации, проходящие по фасаду здания. На прилегающей территории к кафе замощению оборудована стройплощадка, складированы строительные материалы.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Ясень» в суд с настоящим иском.

Возражая против требований ООО «Ясень», ГБУК «НЭТ» обратилось в суд со встречным иском о взыскании задолженности за период с 11.05.2021 по 31.05.2021, июнь, июль 2021 в размере 219 018, 00 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что общество произвело оплату за арендованные помещения только до 10.05.2021 включительно, от оплаты в остальной части уклоняется по основаниям невозможности использовать арендуемое помещение по назначению в связи с проведением ремонтно-реставрационных работ.

После проведения переговоров договор аренды № 26 от 03.09.2020 расторгнут на основании соглашения от 30.07.2021.

Согласно пункту 2 соглашения от 30.07.2021 Арендатор обязуется до 02.08.2021 освободить от принадлежащего ему имущества и передать Арендодателю части нежилых помещений, общей площадью 220, 2 кв.м

По приемо-сдаточному акту от 30.07.2021 арендуемые помещения возвращены.

По мнению ГБУК «НЭТ», поскольку до даты расторжения договора помещения находились во владении ООО «Ясень», мер направленных на возврат арендованного имущества и тем самым минимизацию убытков общество не принимало, тем самым создав для себя негативные последствия в виде необходимости внесения оплаты за аренду за весь срок действия договора.

По расчету учреждения с учетом депозита, внесенного Арендатором на счет Арендодателя, в размере 131 459, 00 рублей, сумма задолженности на дату расторжения договора составляет 219 018, 00 рублей.

Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно статье 65, 67, 68 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Суд в порядке статье 71 АПК РФ, с учетом, представленных в дело доказательств и приведенных сторонами доводов приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в виду следующего.

Статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Как следует из данных норм, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, также указано, что регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного Кодекса.

Как следует из письма АО «Приволжтрансстрой» № 403 от 31.05.2021, ремонтные работы по объекту: «Ремонтно-реставрационные работы здания ГБУК «Волгоградский Новый экспериментальный театр» I этап осуществляются АО «Приволжтрансстрой» в соответствии с государственным контрактом № 2-ОКОУЭФ.2021 от 22.04.2021, были начаты 11.05.2021 и носят капитальный характер. Фактически, с 11.05.2021 территория прилегающая к боковому фасаду здания, является строительной площадкой, на которой не предусмотрено нахождение посторонних лиц и транспортных средств. Согласно графику, проведение I этапа работ запланировано на период с 11.05.2021 по 15.11.2021. В ходе выполнения работ будет осуществлена, в том числе, установка строительных лесов по всему боковому фасаду здания, в котором расположен вход в кафе «Bar&Grill;». Если возникает необходимость в доступе в кафе, то уведомлять об этом заблаговременно, количество перемещений по строительной площадке свести к минимуму, а само перемещение по территории стройплощадки осуществлять с соблюдением всех требований техники безопасности, включая использование защитных средств – касок. Доступ посторонних лиц (посетителей кафе) в помещение кафе через строительную площадку на проведение строительных работ будет закрыт, поскольку невозможно будет обеспечить их безопасность.

При подписании договора стороны в пункте 1.1 согласовали цель, с которой общество планировало использовать помещения – для использования под услуги общественного питания.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами в договоре аренды.

Судом установлено, и данный факт не оспаривается сторонами, что с 11.05.2021 работа кафе «Bar&Grill;», расположенное в арендованных помещениях, фактически прекращена, в связи с началом ремонтных работ здания ГБУК «Волгоградский Новый экспериментальный театр».

В подтверждение невозможности использование арендованного имущества по назначению, ООО «Ясень» в материалы дела, помимо переписки сторон, так же представлены фотоматериалы.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Таким образом, юридически значимым для решения вопроса о наличии или отсутствии у арендатора обязанности уплачивать арендную плату за соответствующий период, является выяснение вопроса о том, входит ли причина невозможности объекта аренды в сферу контроля арендатора. Если такая причина, в силу которой наступила невозможность использования объекта аренды, не находится в сфере ответственности и обязанностей арендатора, то обязанность по арендной плате отсутствует.

Из анализа представленных в материалы дела документов суд приходит к выводу о невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества.

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) АРЕНДАТОР НЕ ОБЯЗАН ВНОСИТЬ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ ЗА ПЕРИОД, В КОТОРЫЙ ОН ЛИШЕН ВОЗМОЖНОСТИ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ОБЪЕКТОМ АРЕНДЫ ПО НЕЗАВИСЯЩИМ ОТ НЕГО ОБСТОЯТЕЛЬСТВАМ. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013 определена правовая позиция по вопросу освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление

В данном случае, невозможность использования объекта возникла по причине, за которую Арендатор не отвечает.

Таким образом, в виду того, что Арендатор - ООО «Ясень» был лишен возможности использовать помещение по независящим от него причинам, не получил иного встречного исполнения по договору аренды, у ответчика не возникло обязанности вносить арендную плату за спорный период.

Довод ГБУК «НЭТ» о размещении ООО «Ясень» в помещении мебели, принадлежащей обществу, не опровергает факт невозможности использования помещения по назначению в обозначенный период.

Охраняемый законом интерес Арендатора состоял не просто в обладании неким объектом, а в использовании данного объекта по строго определенному – прямо отраженному в договоре целевому назначению, а именно, под услуги общественного питания.

Оказание услуг общественного питания предполагает обеспечение свободного и безопасного доступа посетителей к соответствующему объекту через специально оборудованный для этого вход. В данном случае, в связи с началом ремонтных работ здания, такие условия отсутствуют.

Суд не может согласиться с доводами ГБУК «НЭТ» и комитета культуры Волгоградской области, что уменьшение на 100% (сто процентов) размера арендной платы по договору в спорный период свидетельствует о безвозмездности сделки, поскольку размер арендных платежей и обязанность Арендатора производить их уплату установлена в пунктах 4.1, 4.2 договора аренды № 26 от 03.09.2020.

Неполучение Арендодателем от Арендатора задолженности по арендной плате за конкретный период не свидетельствует о безвозмездном характере договора аренды.

Довод учреждения, что договор аренды № 26 от 03.09.2020 заключен в отношении государственного имущества по результатам проведенных торгов в соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», не может повлиять на выводы суда, поскольку в рассматриваемом случае требование общества об уменьшении арендной платы направлено не на изменение цены договора, а на уменьшение арендной платы на основании специальной нормы – пункта 4 статьи 614 ГК РФ.

Суд так же считает несостоятельным довод учреждения, что общество, заключая договор аренды на торгах, должно было знать о предстоящем ремонте здания ГБУК «Волгоградский Новый экспериментальный театр».

Так, из представленной документации об аукционе «На право заключения аренды недвижимого государственного имущества» не следует наличие информации о предстоящем ремонте здания ГБУК «Волгоградский Новый экспериментальный театр». Данная информация не могла быть известна обществу на дату заключения договора аренды, так как не содержалась в общедоступных официальных источниках информации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска, и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку удовлетворен первоначальный иск, то судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ГБУК «НЭТ».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Первоначальное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ясень» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Снизить на 100% (сто процентов) размер арендной платы по договору № 26 от 03.09.2021г. о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Волгоградской области, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Ясень» (ОГРН <***>, ИНН: <***>) и государственным бюджетным учреждение культуры «Волгоградский государственный «Новый экспериментальный театр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в связи с невозможностью использования арендуемых помещений по целевому назначению, а именно: под услуги общественного питания на период времени с 11 мая 2021 года по 02 августа 2021 года включительно.

Отказать государственному бюджетному учреждению культуры «Волгоградский государственный «Новый экспериментальный театр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в удовлетворении встречного искового заявления.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения культуры «Волгоградский государственный «Новый экспериментальный театр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ясень» (ОГРН <***>, ИНН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Е.С. Пятернина