Решение от 22 сентября 2025 г. по делу № А05-8322/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А05-8322/2024
г. Архангельск
23 сентября 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Бутусовой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кичевой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества "Специализированный застройщик "Проектно-строительная фирма "Инстрой" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163002,

<...>, офис 1-Н) к администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>;

ИНН <***>; адрес: 163000, <...>) третьи лица:

- департамент городского хозяйства Администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 163000, <...>),

- департамент муниципального имущества Администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 163000, <...>)

- ФИО1 - ФИО2, - ФИО3, - ФИО4, - ФИО5, - ФИО6, - ФИО7 об обязании исполнить договор

при участии в судебном заседании: представителей истца ФИО8 (доверенность от 15.01.2025), ФИО9 (доверенность от 22.01.2025), ФИО10 (доверенность от 31.01.2025); представителей ответчика ФИО11 (доверенность от 13.08.2024), ФИО12 (доверенность от 27.05.2025), ФИО13 (доверенность от 16.01.2025); представителя ДМИ администрации города Архангельска ФИО11 (доверенность от 13.01.2025); третьего лица ФИО1 (паспорт) и его представителя ФИО14 (доверенность от

31.07.2025); представителя третьего лица ФИО2 ФИО15 (доверенность от 20.06.2025),

у с т а н о в и л:

акционерное общество "Специализированный застройщик "Проектно-строительная фирма "Инстрой" (далее – истец, Общество) обратилось в суд с иском к администрации городского округа "Город Архангельск" (далее – ответчик, Администрация) об обязании исполнить условия договора о развитии застроенной территории № 15/18 (л) и в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу принять в собственность жилые помещения, расположенные

в г. Архангельске по адресам:

- ул. Цигломенская, дом 27, корп. 2, кв. 4, кадастровый номер 29:22:090106:481,

- ул. Кирпичного завода дом 23, кв. 37, кадастровый номер 29:22:090102:277, - ул. Вторая <...>, кадастровый номер 29:22:081603:442,

- ул. Кирпичного завода, дом 28, кв. 41, кадастровый номер 29:22:090102:634, - ул. Кирпичного завода, дом 26, кв. 74, кадастровый номер 29:22:090102:598, - ул. Магистральная, дом 44, кв. 76, кадастровый номер 29:22:081507614.

Исковые требования изложены с учетом их уточнения истцом (в период судебного разбирательства из перечня помещений исключены: пр. Ленинградский, д. 394, корп. 2, кв. 66 и ул. Гидролизная, дом 16, кв. 65).

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали, сославшись на то, что обязательства по договору истцом исполнены надлежащим образом и купленные истцом квартиры соответствуют обязательным требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.

Представители ответчика и ДМИ администрации города Архангельска в удовлетворении иска просили отказать по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. По мнению ответчика, у него не возникло обязанности по принятию спорных квартир, поскольку наниматели выразили отказ от переезда в спорные квартиры, которые территориально находятся на значительном расстоянии от места жительства нанимателей в настоящее время.

Третье лицо ФИО1 и его представитель, а также представитель третьего лица ФИО2 в судебном заседании поддержали доводы ответчика и просили отказать истцу в удовлетворении иска.

ДГХ администрации города Архангельска, третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 своих представителей в судебное заседание не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие. В период судебного разбирательства данные лица поддерживали доводы ответчика, выражали несогласие с иском.

Исследовав доказательства по делу, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением Архангельской городской Думы от 23.06.2020 № 263 утверждена городская адресная Программа развития застроенных территорий муниципального образования "Город Архангельск" на 2020 - 2025 года (далее - Программа).

Задачи программы - развитие застроенных территорий муниципального образования "Город Архангельск"; обеспечение переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в благоустроенные жилые помещения в соответствии с

действующим законодательством Российской Федерации; создание условий для приведения жилищного фонда в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания граждан.

Сроки реализации программы: 2020 - 2025 годы.

Согласно приложению № 1 к Программе в перечень застроенных территорий, предназначенных под жилищное строительство со сносом ветхого и аварийного жилья, указана, в том числе территория "в границах ул. Урицкого - пр. Новгородского -

ул. Красноармейской", а также следующие многоквартирные дома, подлежащие сносу: ул. Красноармейская, <...>

В соответствии с указанной выше Программой распоряжением главы муниципального образования "Город Архангельск" принято решение о развитии застроенной территории площадью 0,5213 га в границах ул. Урицкого - просп. Новгородского - ул. Красноармейской в Ломоносовском территориальном округе

г. Архангельска (категория земель - земли населенных пунктов) и утвержден перечень зданий, строений, сооружений, планируемых к сносу и реконструкции при развитии застроенной территории в границах ул. Урицкого - просп. Новгородского - ул. Красноармейской в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска.

30.06.2021 между Администрацией муниципального образования "Город Архангельск" (заказчик) и акционерным обществом "Специализированный застройщик "Проектно-строительная фирма "Инстрой" (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории № 15/18(л) (том 1 л.д. 8-10).

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора его предметом является развитие застроенной территории площадью 0,5213 га, расположенной в Ломоносовском территориальном округе города Архангельске, ограниченной ул. Урицкого, просп. Новгородским и - ул. Красноармейской, в отношении которой на основании решения Архангельской городской Думы от 23.06.2020 № 263 принято распоряжение главы муниципального образования "Город Архангельск" от 04.09.2020 № 3028р «О развитии застроенной территории в границах ул. Урицкого – просп. Новгородского –

ул. Красноармейской в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска»,

за счет средств застройщика и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц.

Перечень адресов зданий, подлежащих сносу, реконструкции в границах застроенной территории, в соответствии с распоряжением главы муниципального образования "Город Архангельск" от 04.09.2020 № 3028р указан в пункте 1.2 договора,

а именно:

1. ул. Красноармейская, <...> в <...> в г. Архангельске,

3. ул. Урицкого, д. 22 в г. Архангельске.

Согласно пункту 2.1 договора застройщик уплачивает в бюджет муниципального образования "Город Архангельск" в качестве оплаты права на заключение настоящего договора денежные средства в размере 20 395 550 руб. с НДС,

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора застройщик обязался подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с утвержденными распоряжением муниципального образования "Город Архангельск" от 04.09.2020 № 3028р расчетными показателями обеспечения застроенной территории, в границах застроенной территории, объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной

инфраструктуры и передать заказчику в срок, не превышающий одного года с момента подписания настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора застройщик обязался с учетом требований жилищного законодательства в срок, не превышающий трех лет с момента заключения настоящего договора, создать либо приобрести, а также передать в собственность муниципального образования "Город Архангельск" благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории.

Приобретенные или построенные по требованиям жилищного законодательства и передаваемые жилые помещения для переселения нанимателей должны соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для использования помещения в качестве жилого (абзац второй пункта 3.1.12)

Согласно пункту 3.1.5 договора застройщик обязался осуществить строительство на застроенной территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок не более 10 лет с момента заключения настоящего договора.

В соответствии с пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3 договора заказчик обязался утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории; принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и расположенных на застроенной территории; предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам.

В целях исполнения договора истец приобрел в собственность следующие жилые помещения (квартиры), расположенные в городе Архангельске:

- пр. Ленинградский, д. 394, корп. 2, кв. 66, площадь 59,2 кв.м., - ул. Кирпичного завода, д. 28, кв. 41, площадь 66,7 кв.м.,

- ул. Цигломенская, д. 27, корп. 2, кв. 4, площадь 84,8 кв.м., - ул. Магистральная, д. 44, кв. 76, площадь 61,1 кв.м., - ул. Кирпичного завода, д. 26, кв. 74, площадь 47,6 кв.м., - линия 2-я, д. 11, кв. 74, площадь 61,3 кв.м., - ул. Гидролизная, д. 16, кв. 65, площадь 61,9 кв.м., - ул. Кирпичного завода, д. 23, кв. 37, площадь 44,2 кв.м.

Права собственности на указанные выше квартиры зарегистрировано за истцом, о чем представлены Выписки из Единого государственного реестра прав.

В отношении всех указанных выше квартир произведена оценка и составлены заключения эксперта от 11.07.2024, согласно которым жилые помещения соответствуют санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям благоустройства применительно к требованиям жилых помещений города Архангельска и являются пригодными для проживания, не создают угрозу жизни и здоровья граждан, находящихся в ней, что соответствует требования постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, СП 54.13330.2022, СанПиН 1.2.3685, ГОСТ 30494.

Письмом от 15.04.2024 № И24-226 истец направил ответчику соглашение о безвозмездной передаче квартиры по адресу: ул. Кирпичного завода, д. 23, кв. 37.

Письмом от 23.04.2024 № И24-240 истец направил ответчику соглашение о безвозмездной передаче доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: пр. Ленинградский, д. 394, корп. 2, кв. 66.

Письмом от 27.05.2024 № И24-304 истец направил ответчику соглашение о безвозмездной передаче квартиры по адресу: линия 2-я, д. 11, кв. 74.

Письмом от 25.06.2024 № И24-368 истец направил ответчику соглашение о безвозмездной передаче квартиры по адресу: ул. Гидролизная, д. 16, кв. 65.

Письмом от 25.06.2024 № И24-369 истец направил ответчику соглашение о безвозмездной передаче квартиры по адресу: ул. Цигломенская, д. 27, корп. 2, кв. 4.

Письмом от 25.06.2024 № И24-370 истец направил ответчику соглашение о безвозмездной передаче квартиры по адресу: ул. Магистральная, д. 44, кв. 76.

Письмом от 26.06.2024 № И24-372 истец направил ответчику соглашение о безвозмездной передаче квартиры по адресу: ул. Кирпичного завода, д. 28, кв. 41.

Письмом от 26.06.2024 № И24-373 истец направил ответчику соглашение о безвозмездной передаче квартиры по адресу: ул. Кирпичного завода, д. 26, кв. 74.

Ответчик отказал в подписании (заключении) соглашений о передаче указанных выше квартир в муниципальную собственность, указав на то, что согласие граждан на переезд в купленные застройщиком квартиры отсутствует (письма Департамента муниципального имущества от 28.05.2024 № 18-40/9827, № 18-40/9826, от 21.06.2024 № 18-40/11434, от 27.06.2024 № 18-40/11810).

Ссылаясь на то, что ответчик необоснованно уклоняется от принятия спорных квартир в муниципальную собственность для последующего предоставления

их гражданам, подлежащих расселению из МКД по адресам: ул. Урицкого, <...>, ул. Красноармейская, д. 17, истец обратился в суд с настоящим иском.

В период судебного разбирательства стороны подписали:

- договор от 22.04.2025 о передаче в муниципальную собственность городского округа «Город Архангельск» 215/422 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: пр. Ленинградский, д. 394, корп. 2, кв. 66 (том 6 л.д. 112-117).

- соглашение от 22.05.2025 о передаче жилого помещения в муниципальную собственность городского округа «Город Архангельск» квартиры: ул. Гидролизная, д. 16, кв. 65 (том 8 л.д. 3)

В связи с подписанием указанных договора и соглашения из перечня помещений, по которым заявлены требования, истцом в порядке статьи 49 АПК РФ исключены: пр. Ленинградский, д. 394, корп. 2, кв. 66 и ул. Гидролизная, дом 16, кв. 65. Уточнение требований принято судом.

Таким образом, предметом спора остались требования в отношении помещений:

- ул. Кирпичного завода, д. 28, кв. 41, площадь 66,7 кв.м., - ул. Цигломенская, д. 27, корп. 2, кв. 4, площадь 84,8 кв.м.,

- ул. Магистральная, д. 44, кв. 76, площадь 61,1 кв.м.,

- ул. Кирпичного завода, д. 26, кв. 74, площадь 47,6 кв.м., - линия 2-я, д. 11, кв. 74, площадь 61,3 кв.м.,

- ул. Кирпичного завода, д. 23, кв. 37, площадь 44,2 кв.м.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации

(далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (статья 307 ГК РФ).

Как указано в пункте 3 статьи 307 ГК РФ при исполнении обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.10.2011 N 5495/11, заключение договоров, предусматривающих внесение платы за предоставление права застройки и участие хозяйствующих субъектов в финансировании развития инфраструктуры муниципального образования, не исключается действующим законодательством и является добровольно принятым на себя обязательством застройщика, которое подлежит исполнению в силу статей 309, 310 ГК РФ.

Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ), Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации и ГК РФ в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.

Согласно положениям частей 1, 2 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции на день заключения договора) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 – 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 – 9 части 3 настоящей статьи.

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Существенные условия договора о развитии застроенной территории перечислены в части 3 статьи 46.2 ГрК РФ. К таковым, в том числе, относится обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 4).

Аналогичное обязательство застройщика (истца) стороны предусмотрели в пункте 3.1.2 договора, указав также о том, что приобретенные или построенные по требованиям жилищного законодательства и передаваемые жилые помещения для переселения нанимателей должны соответствовать санитарным и техническим

требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование, необходимое для использования помещения в качестве жилого.

Положениями части 5 статьи 46.2 ГрК РФ установлен запрет включения в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Таким образом, исключение составляют жилые помещения, которые могут быть переданы в муниципальную или государственную собственность в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, то есть, в отношении которых заключены договоры социального найма или найма специализированного жилого помещения.

В доме 26 по ул. Урицкого в муниципальной собственности находятся и по договорам социального найма переданы: квартира № 1 общей площадью 66,4 кв.м. (наниматель ФИО3), квартира № 5 общей площадью 32.1 кв.м. (наниматель ФИО4), квартира № 9 общей площадью 67,1 кв.м. (наниматель ФИО6).

В доме 22 по ул. Урицкого в муниципальной собственности находятся

и по договорам социального найма переданы: квартира № 5 общей площадью 52,3 кв.м. (наниматель ФИО1), квартира № 7 общей площадью 54 кв.м. (наниматель

ФИО2).

В доме 17 по ул. Красноармейская в муниципальной собственности находится и по договору социального найма передана квартира № 10 общей площадью 25,9 кв.м. (наниматель ФИО7).

Поквартирные карточки на все указанные выше квартиры предоставлены в материалы дела (том 6 л.д. 76-79).

Квартира № 41 в доме 28 по ул. Кирпичного завода приобретена истцом для предоставления нанимателю ФИО3

Квартира № 37 в доме 23 по ул. Кирпичного завода приобретена истцом для предоставления нанимателю ФИО4

Квартира № 74 в доме 26 по ул. Кирпичного завода приобретена истцом для предоставления нанимателю ФИО7

Квартира № 4 в доме 27 корп. 2 по ул. Цигломенская приобретена истцом для предоставления нанимателю ФИО6

Квартира № 74 в доме 11 по ул. 2-я линия приобретена истцом для предоставления нанимателю ФИО2

Квартира № 76 в доме 44 по ул. Магистральная приобретена истцом для предоставления нанимателю ФИО1

По мнению истца, ответчик неправомерно отказался от принятия спорных квартир в муниципальную собственность, поскольку данные квартиры находятся в границах городского округа «Город Архангельск» и согласно составленным

ООО «АрхПромЭкспертиза» отчетам №№ 65-1/24сэ, 65-2/24сэ, 65-3/24сэ, 65-4/24сэ, 65-5/24сэ, 65-6/24сэ от 11.07.2024 соответствуют санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям благоустройства применительно к требованиям жилых помещений города Архангельска и являются пригодными для проживания, не создают угрозу жизни и здоровья граждан, находящихся в ней. При этом ответчик также указывает на то, что согласие нанимателей на переезд в спорные квартиры не требуется, ответчик вправе обратиться к нанимателям с исками об их вселении.

Ответчик, возражая по иску, указывает на недобросовестное поведение подрядчика, которым спорные квартиры приобретены без учета мнения граждан. При этом все спорные квартиры хоть и находятся в пределах границ городского округа «Город Архангельск», однако в силу территориальной особенности городского округа, все спорные квартиры находятся за пределами основной территории города, где сконцентрирована основная застройка и обеспечена надлежащая транспортная доступность. Значительная отдаленность спорных квартир от основной части города (правового берега), по мнению ответчика, нарушает права нанимателей, которые проживают в одном из центральных районных города Архангельска (Ломоносовский округ).

Оценивая доводы сторон, суд учитывает следующее.

Как указывалось выше, в силу пункта 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является, в том числе, обязательство застройщика создать или приобрести, а также передать в муниципальную или государственную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Таким образом, не смотря на то, что квартиры подлежат передаче в муниципальную собственность, цель их создания или приобретения застройщиком и последующая передача в муниципальную собственность – это переселение конкретных граждан, которые по договорам социального найма проживают в аварийном фонде на застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии.

В рассматриваемом случае, такие квартиры в рамках заключенного сторонами договора должны быть приобретены в интересах третьи лиц по настоящему делу:

ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО1, ФИО2 и ФИО7

В пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, разъяснено, что в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Изложенное свидетельствует о социальном характере договора о развитии застроенной территории. В связи с этим застройщик не может руководствоваться формальным подходом при выборе квартир, подлежащих передаче муниципальному образованию, и не может исходить исключительно из собственной выгоды (преимуществ).

Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое

помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

Из содержания статьей 89 ЖК РФ следует, что существенное требование, которое предъявляется частью 1 статьи 89 ЖК РФ к новому жилому помещению, заключается в том, что предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах того же населенного пункта, что и ранее занимаемое жилое помещение.

Разъяснения о том, что необходимо понимать под населенным пунктом в контексте статьи 89 ЖК РФ, даны в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

В данном Обзоре отмечается, что под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка. Понятие "населенный пункт" применительно к статье 86 и части 1 статьи 89 ЖК РФ, регулирующим порядок предоставления благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома, не является равнозначным понятиям "муниципальное образование", "городской округ" или "муниципальный район". В связи с этим, Верховный Суд Российской Федерации указал на правильность практики тех судов, которые отказывают в удовлетворении исков администраций муниципальных образований о выселении граждан из непригодных для проживания жилых помещений в такие жилые помещения, которые хотя и находятся в границах городского округа, но расположены за пределами населенного пункта, в котором находится ранее занимаемое помещение.

Квартира № 76 в доме 44 по ул. Магистральная находится в Исакогорском округе, остальные квартиры – в Цигломенском округе города Архангельска. При этом данные округа находятся на левом берегу Северной Двины и существенно изолированы (обособлены) от основной части города, расположенной на правом берегу, где сконцентрирована основная застройка и имеется разветвленная схема транспортного движения. При этом дома по улице Кирпичного завода даже применительно к Цигломенскому округу расположены на значительном расстоянии от центра округа.

По сути, Исакогорский и Цигломенский округа изначально создавались как промышленные районы Архангельска, рабочие поселки портовиков, лесопильщиков, железнодорожников. Данные населенные пункты заселялись гражданами, работающими на предприятиях, расположенных в данных округах.

Согласно представленным в материалы дела поквартирным карточкам (том 6 л.д. 76-79) квартиры в домах по ул. Урицкого, 22, 26 и ул. Красноармейская, д

. 17 были предоставлены нанимателям: ФИО3 – 15.12.1994, ФИО4 – 16.05.1996, ФИО6 - 29.12.1994, ФИО1 – 03.06.1989, ФИО2 – 06.01.1989, ФИО7 – 28.04.1995.

Многоквартирные дома: ул. Урицкого, дома 22, 26 и ул. Красноармейская, д. 17 находятся в Ломоносовском округе города Архангельска – это один из центральных округов города Архангельска с развитой застройкой и инфраструктурой. В данном округе наниматели занимают помещения уже очень длительное время (от 30 до 36 лет).

С учетом изложенного, а также с учетом особенностей расположения Цигломенского и Исакогорского округов, суд считает, что купленные истцом спорные квартиры не отвечают установленному статьей 89 ЖК РФ требованию, поскольку данные квартиры не находятся в границах населенного пункта как территориального

образования, имеющего сосредоточенную застройку в пределах установленной границы (правового берега).

Суд считает, что территориальное расположение спорных квартир имеет существенное значение для их оценки на соответствие статье 89 ЖК РФ с учетом указанных выше разъяснений Верховного Суда Российской Федерации.

Довод истца о том, что договор не содержит границы территорий в пределах городского округа «Город Архангельск», на которых он приобретает квартиры, судом отклоняется.

В силу статьи 307 ГК РФ при исполнении обязательства стороны должны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга. В спорной ситуации интересы ответчика не могут противоречить интересам нанимателей и нарушать их права. Соответственно, отказ ответчика от приемки квартир в отсутствие согласия граждан на переезд в отдаленные округа левого берега города, правомерен.

Фактов недобросовестного поведения со стороны нанимателей судом

не установлено, как не установлена и чрезмерность (избыточность) предъявляемых нанимателями требований к квартирам. Из пояснений нанимателей (третьих лиц) в период судебного разбирательства следует, что все они были согласны (и согласны в настоящее время) на переезд в квартиры, расположенные на правом берегу города Архангельска (округ Майская горка, Соломбальский округ, Октябрьский округ, Ломоносовский округ, округ Варавино-Фактория, Новый поселок). Это значительная территория с уже имеющейся застройкой.

Разумного обоснования выбора непривлекательных территорий, на которых расположены дома, в которых истцом куплены спорные квартиры, истцом

не приведено. При этом для суда очевидно, что интерес застройщика состоит исключительно в покупке наиболее дешевого жилья. Доводы истца о том, что он исходил из рыночной цены муниципальных квартир в аварийных домах, судом отклоняется. Невозможность покупки по разумной цене квартир в пределах территории правого берега истцом не доказана. В период судебного разбирательства суд неоднократно предлагал истцу представить доказательства принятия мер поиска квартир с учетом мнения нанимателей относительно территориального расположения квартир на правом берегу города. Однако такие доказательства истцом

не представлены. Напротив, из письменных предложений в адрес нанимателей следует, что истец сразу изначально ограничил поиск квартир для привлеченных нанимателей территорией левого берега города Архангельска.

Согласно предложению от 27.02.2024 нанимателю ФИО7 были предложены квартиры: ул. Кирпичного завода, д. 26 и ул. Зеньковича, д. 29, мкр. Бакарица, расположенные на левом берегу (том 3 л.д. 75).

Согласно предложениям от 13.03.2024 и от 15.05.2024 нанимателю

ФИО6 были предложены квартиры: ул. Кирпичного завода, д. 17 и 18, ул. Цигломенская, д. 27, расположенные на левом берегу (том 3 л.д. 81, 87).

Согласно предложению от 13.03.2024 нанимателю ФИО3 были предложены квартиры: ул. Кирпичного завода, д. 17 и 18, расположенные на левом берегу (том 3 л.д. 103).

Согласно предложению от 12.03.2024 нанимателю ФИО1 были предложены квартиры: ул. Гидролизная, <...> (том 3 л.д. 110).

Согласно предложению от 19.12.2023 нанимателю ФИО4 были предложены квартиры: ул. Кирпичного завода, <...>, расположенные на левом берегу (том 3 л.д. 120).

Таким образом, для суда очевидно, что территория покупки квартир была определена истцом в одностороннем порядке, исключительно по собственному усмотрению и без учета территориального расположения квартир, подлежащих расселению. То есть, истец действовал исключительно в собственных интересах, что свидетельствует о его недобросовестном поведении при исполнении договора.

Доводы истца о том, что на подрядчика не могут быть возложены дополнительные финансовые затраты, судом также отклоняются в связи с их необоснованностью. Строительство новых многоквартирных домов в рамках договора о развитии застроенных территорий планируется в центральном округе города Архангельске, что свидетельствует о высокой привлекательности таких квартир, а соответственно и более высокой цене по сравнению с квартирами, расположенными на окраине города или на отдаленных округах левого берега (Цигломенский и Исакогорский округа). Данное обстоятельство при разумном и добросовестном поведении застройщика (истца) не могло не учитываться истцом при планировании расходов на покупку жилья. Кроме того, как указывалось выше, доказательств невозможности покупки квартир в районах правого берега города Архангельска истцом не представлено. Напротив, представленные в материалы дела документы подтверждают действительную возможность покупки квартир в пределах территории правового берега города.

Согласно соглашению от 04.03.2024 (том 4 л.д. 125) в целях переселения нанимателя из квартиры 3 дома 22 по ул. Урицкого застройщик передал администрации городского округа «Город Архангельск» квартиру по адресу: пр. Советских космонавтов, д. 169, кв. 27. Данная квартира расположена в Октябрьском округе, а сама улица проходит в историческом центре города.

По договору от 26.06.2024 (том 4 л.д. 127-129) в целях переселения из квартиры 12 в доме 17 по ул. Красноармейская застройщик передал администрации городского округа «Город Архангельск» 331/565 доли в праве общей долевой собственности на квартиру: ул. Воронина В.И., дом 25, кв. 85. Данная квартира расположена в округе Варавино-Фактория (правый берег города).

Данные соглашение и договор подтверждают действительную возможность приобретения квартир в пределах территории правового берега города Архангельска, полностью отвечающих требований статьи 89 ЖК РФ.

Довод истца о том, что по соглашению от 24.01.2024 (том 4 л.д. 126) ответчик принял квартиру в доме 43 по ул. Магистральная (левый берег) суд признает необоснованным, поскольку данная квартира приобретена с согласия нанимателя. Согласие нанимателей на переезд в данную квартиру выражен в акте обследования помещения от 28.11.2023 (том 4 л.д. 26).

Истец, настаивая на удовлетворении иска, также заявлял о том, что он

не является стороной договора социального найма, а следовательно, у него нет обязательств перед нанимателями помещений в многоквартирных домах аварийного фонда. Само по себе данное обстоятельство основанием для удовлетворения заявленного иска не является. У истца имеются обязательства перед ответчиком в части передачи не любой квартиры, а квартиры для переселения граждан из аварийного фонда. Данные квартиры должны соответствовать определенным критериям, в том числе территориальному, который в рассматриваемой ситуации застройщиком

не соблюден, о чем суд указал выше.

Истец ссылался на участие ответчика в актах обследования спорных помещений от 29.03.2024, 22.03.2024, 21.06.2024, 05.07.2024, 25.07.2024, 15.08.2024 (том 3 л.д. 143-149). Однако данные акты лишь касаются осмотра состояния самих квартир, о согласии

ответчика принять данные квартиры в отсутствие согласия нанимателей данные акты

не свидетельствуют.

Настаивая на удовлетворении иска, истец также ссылался на противоречивое поведение ответчика в период исполнения договора и в период судебного разбирательства. Истец указывал на то, что в письме от 09.02.2024 № 16-02/03-1373 (том 4 л.д. 22) Департамент городского хозяйства администрации городского округа «Город Архангельск» разъяснил, что требование по предварительному показу и согласованию с гражданами определенного количества жилых помещений (не менее трех) отсутствует.

Данное письмо было дано ДГХ администрации города Архангельска на письмо истца от 14.12.2023 № И23-670 (том 4 л.д. 20), в котором застройщик просил ему разъяснить требования, которым должны соответствовать приобретаемые им квартиры.

На указанное письмо истца ответ также был дан Департаментом муниципального имущества администрации города Архангельска в письме от 17.01.2024 № 18-40/793 (том 4 л.д.), в котором истцу разъяснено, в том числе о применении положений статьи 89 ЖК РФ.

Данные письма ДГХ администрации города Архангельска и ДМИ администрации города Архангельска не свидетельствую об одобрении ответчику покупки спорных квартир в Исакогорском и Цигломенских округах.

Кроме того, суд считает, что истец не вправе ссылаться на противоречивое или небрежное поведение ответчика в спорных правоотношениях, поскольку сам допускал противоречивое поведение.

Истец при рассмотрении иска заявлял о том, что у него нет обязательства по ведению переговоров с нанимателями, по согласованию с ними квартир, в которые наниматели переедут. Однако истец вступил в данные переговоры с нанимателями, что следует из переписки, представленной в дело (предложения по квартирам), а также следует из пояснений нанимателей в период судебного разбирательства. Истец ведение переговоров с нанимателями также не отрицал. По сути, своим поведением истец обнадежил нанимателей на добросовестное к ним отношение. Однако затем,

не разрешив возникшие с нанимателями разногласия, истец приобрел спорные квартиры без учета мнения нанимателей и их желания непосредственного участия в выборе квартиры, а также без учета особенностей территориального расположения спорных квартир на обособленных территориях. О возникших с нанимателями разногласиях истец ответчика не уведомлял. Письма об этом не представлены.

На основании изложенного выше, принимая во внимание, что спорные квартиры с учетом особенностей расположения Исакогорского округа и Цигломенского округа

не соответствуют требованиям статьи 89 ЖК РФ (данные квартиры

не находятся в границах населенного пункта как территориального образования, имеющего сосредоточенную застройку в пределах установленной границы (правового берега)), и наниматели согласие на переезд в спорные квартиры не выразили, ответчик правомерно отказался от приемки данных квартир. О согласии принять все или часть квартир в период судебного разбирательства ответчик не заявлял, возражая по иску.

В период судебного разбирательства суд неоднократно предлагал сторонам урегулировать возникшие разногласия с участием нанимателей, однако такое согласие не достигнуто.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении иска суд отказывает полностью.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный

апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд

Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья Н.В. Бутусова.