Решение от 13 мая 2024 г. по делу № А40-175005/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-175005/23-37-1424
г. Москва
14 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 14 мая 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОРБИТА-ПЕНТА-СЕРВИС" (119361, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2003, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий по стоимости возмещения изъятого нежилого помещения.


При участии:

от истца – Риос ФИО1, по доверенности от 12.07.2023 № 4-28/07;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 11.12.2023 № ДГИ-Д-1679/23;

от третьего лица - ФИО2 по доверенности от 19.07.2023 № 4-47-1518/23. 



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ОРБИТА-ПЕНТА-СЕРВИС» («ОРБИТА-ПЕНТА-СЕРВИС», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом 27.02.2024 в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к  Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик)  с требованием установить стоимость возмещения, включающую в себя рыночную стоимость объекта, упущенную выгоду и иные убытки изымаемого для государственных нужд нежилого помещения общей площадью 211,3 м2 (пом. 1Ц), кадастровый номер 77:07:0014002:1843, расположенного по адресу <...> согласно Заключению эксперта ФИО3 ООО «Агентство судебных экспертиз» № 25 от 19.02.2024г. в размере 32 984 000 руб. 00 коп.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 279, 281, 282 ГК РФ, ст. ст. 49, 56, 56.1, 56.11 ЗК РФ.

Истец поддержал уточненные требования.

Ответчик возражал против иска по доводам письменных пояснений.

Эксперт ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3 обеспечил явку в судебное заседание.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «ОРБИТА-ПЕНТА-СЕРВИС» является собственником нежилого помещения общей площадью 211,3 м2 (пом. 1Ц), кадастровый номер 77:07:0014002:1843, расположенного по адресу <...>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 02.08.1999 года № 77-01/00-001/1999-24456.

Во исполнение Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 10.04.2023 года № 20351 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества» Департамент сопроводительным письмом от 16.05.2023 № ДГИ-И-30966/23 направил  в адрес общества в порядке ст. 56.10 Земельного кодекса РФ  Отчет об оценке от 26.04.2022 года № П1887-1093- ИЗ/2023, а также Проект Соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации. Проект указанного Соглашения не содержал ни дату, ни номера документа.

Согласно п. 2.1. указанного Соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, размер возмещения Ответчику за изымаемое нежилое помещение определен на основании Отчета об оценке от 26.04.2022 года № П1887-1093-ИЗ/2023, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс» и составляет 23 971 675 рублей без учета НДС.

Истец в рамках сроков, предусмотренных ст. 56.10 Земельного кодекса РФ, направил в адрес Департамента письмо от 15.06.2023 года, в котором выразил свое несогласие с указанным в Соглашении размером возмещения за изымаемое нежилое помещение, как не соответствующее рыночной стоимости.

В соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 13.06.2023 года № 514/06-2023, подготовленным ООО «ПФК» по заказу Истца, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 211,3 м2 (пом. 1Ц) с кадастровым номером 77:07:0014002:1843, расположенного по адресу <...>, составляет 33 096 667 рублей без учета НДС; величина убытков/упущенной выгоды, причиненных изъятием нежилого помещения общей площадью 211,3 м2 (пом. 1Ц), кадастровый номер 77:07:0014002:1843, расположенного по адресу <...> составляет 2 179 100 рублей.

Письмом от 30.06.2023 года № ДГИ-1-34955/23-1 Департамент отклонил направленное ООО «ОРБИТА-ПЕНТА-СЕРВИС» в порядке п. 9 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ предложение об изменении условий Соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, в части определения иного размера возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. ст. 279 - 282) и Земельным (ст. ст. 49, 56) и Жилищным (ст. 32) кодексами Российской Федерации.

Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 1) выполнением международных договоров Российской Федерации; 2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения од (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения; 3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Правительство Российской Федерации постановлением от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» утвердило государственную программу, направленную на обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.

В соответствии с указанным нормативным актом, Правительством Москвы подготовлена и реализуется Программа реновации жилищного фонда в городе Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1), Законом города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14), иными, принятыми в целях реализации указанных закона Российской Федерации и закона города Москвы, нормативными правовыми актами города Москвы на основании итогов голосования и результатов проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, подведенных в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017 № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».

Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 №4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14, собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

При этом, ст. 2 указанного закона определено, что правовую основу обеспечения дополнительных гарантий жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации составляют Конституция Российской Федерации, общепризнанные принципы и нормы международного права, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы и другие нормативные правовые акты Российской Федерации, настоящий Закон и иные нормативные правовые акты города Москвы.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение недвижимого имущества в связи с  принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд).

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст.ст. 281, 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

Согласно пункту 2 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

В соответствии с п. 4.2.14(1) Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент на основании и во исполнение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы принимает решения об изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве.

Определением от 30.01.2024г. суд назначил проведение судебной оценочной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3.

Экспертом ФИО3 даны следующие ответы на вопросы:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0014002:1843, общей площадью 211,3 кв.м. (пом. 1Ц), расположенного по адресу: <...> по состоянию на дату производства экспертизы?

Ответ: Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 7:07:0014002:1843, общей площадью 211,3 кв.м. (пом. 1Ц), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 09 февраля 2024 г., оставляет 30 969 000 (Тридцать миллионов девятьсот шестьдесят девять тысяч) рублей.

2. Каков размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0014002:1843, общей площадью 211,3 кв.м. (пом. 1Ц), расположенного по адресу: <...> по состоянию на дату производства экспертизы?

Ответ: Размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0014002:1843, общей площадью 211,3 кв.м. (пом. 1Ц), расположенного по адресу: <...> по состоянию на 09 февраля 2024 года составляет 2 015 000 (Два миллиона пятнадцать тысяч) рублей.

Ответчик ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта для допроса.

Истец вопрос о разрешении ходатайства ответчика о вызове эксперта оставил на усмотрение суда.

Суд удовлетворил ходатайство ответчика и вызвал эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3 в судебное заседание 16.04.2024 в 10 час. 30 мин. для допроса.

В судебном заседании 16.04.2024 ФИО3 дала ответы на вопросы ответчика.

1 Вопрос Эксперту: в связи с чем Эксперт для расчета ставки капитализации использует данные другого сегмента рынка?

Ответ: Исследуемое помещение относится к помещениям свободного назначения, то есть может быть использовано в качестве офисного или торгового. Точно такое же значение помещения указано на стр. 15 отчета, представленного ответчиком.

Поэтому экспертом использован коэффициент для офисно-торговой недвижимости.

В отчете, представленном Ответчиком, коэффициент рассчитывается для офисно-торговой недвижимости (стр. 109 Отчета).

2 Вопрос Эксперту: в связи с чем полученная стоимость на 60 % выше фактических рыночных данных?

Ответ: Данное высказывание не подтверждается фактами. Так, ответчик приводит в пример аналог по адресу: <...>. Данный аналог по многим ценообразующим категориям хуже исследуемого объекта:

1. Аналог расположен в подвале, а оцениваемый объект в цоколе, имеет полноценные окна.

2. Аналог не имеет отдельные выходы (только через подъезд жилого дома), а объект исследования оборудован несколькими отдельными входами.

3. Вход в аналог расположен внутриквартально, а у оцениваемого объекта вход расположен на первой линии.

4. Ремонт у аналога значительно хуже, чем у оцениваемого объекта. Данные факторы приводят к занижению стоимости объекта и их нельзя сравнивать с объектом исследования.

На стр. 12-15 экспертом представлена выборка из 26 помещений, согласно данному анализу стоимость 1 кв.м. коммерческой недвижимости на дату оценки в ЗАО между ЧТК и МКАД составляет: минимальная - 116 183 рублей, максимальная - 948 905 рублей, по данным Циан.

3 Вопрос Эксперту: в связи с чем при расчете срока экспозиции Эксперт не учел период времени, в течение которого собственник изымаемого объекта обязан его освободить?

Ответ: Ни методика, ни законодательство не требуют учитывать данный период при расчете времени на поиск аналогичного объекта.

Согласно Методическим рекомендациям по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда) АССОЦИАЦИИ «Русское общество оценщиков» 2023 год:

«Срок временного пользования иным жилым помещением не может превышать среднерыночный срок экспозиции для аналогичных жилых помещений.».

4 Вопрос Эксперту: в связи с чем Эксперт при расчете величины убытков, причиненных изъятием объекта исследования, включает необязательные расходы на вознаграждение риелтору?

Ответ: Согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ: «При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются …., а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.».

Экспертом приведена судебная практика:

Дело №А50-17206/2021: «Поскольку нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, при рассмотрении настоящего спора суд полагает, что по аналогии закона подлежат применению положения ЖК РФ, регулирующие отношения по изъятию жилых помещений.».

Дело №А09-95 96/2018: «Учитывая вышеизложенное, суд считает обоснованным включение в состав убытков оплату услуг риэлтора (риэлтерского агентства) …».

Кроме того, в отчете, представленном Департаментом, на стр. 114 ответчиком также учитывается вознаграждение эксперта.

Ответчик представил письменное ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные ст. 87 АПК РФ.

Оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное Заключение эксперта ФИО3 ООО «Агентство судебных экспертиз» № 25 от 19.02.2024г. по делу № А40-175005/23-37-1424, с учетом допроса эксперта, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость объекта в размере 30 969 000 руб. 00 коп. и убытки от изъятия объекта недвижимости в размере 2 015 000 руб. 00 коп.  являются достоверными.

По мнению суда, вывод о размере компенсации за изымаемое имущество сформирован экспертом ФИО3 на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.

При указанных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению с установлением суммы возмещения в размере 32 984 000 руб. 00 коп.

Судебные расходы по оплате экспертизы в размере 45 000 руб. 00 коп. и госпошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В совокупности с п. 4 ст. 279 ГК РФ, п.1 ст. 56.11 ЗК РФ и п. 8 Порядка вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения сервитута, залога, установленных в отношении такого земельного участка, а также договоров, заключенных правообладателем в отношении такого земельного участка.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 239.2, 235, 279, 281, 282 ГК РФ, ст. ст. 49, 56 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОРБИТА-ПЕНТА-СЕРВИС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) удовлетворить.


Установить стоимость возмещения при изъятии для государственных нужд нежилого помещения площадью общей площадью 211,3 м2 (пом. 1Ц), кадастровый номер 77:07:0014002:1843, расположенного по адресу <...> согласно Заключению эксперта ФИО3 ООО «Агентство судебных экспертиз» № 25 от 19.02.2024г. в размере 32 984 000 (тридцать два миллиона девятьсот восемьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп.


Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОРБИТА-ПЕНТА-СЕРВИС" (119361, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2003, ИНН: <***>) 45 000 (сорок пять тысяч) руб. 00 коп. коп. расходов на оплату судебной оценочной экспертизы, а также 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. госпошлину.


Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                                    Ю.А. Скачкова