Решение от 30 мая 2017 г. по делу № А32-1472/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Красная, д. 6

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-1472/2017 30.05.2017

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17.04.2017 Мотивированное решение изготовлено 30.05.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юмукян Г.А.,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к ООО «Кубань Эксперт», г. Новороссийск (ИНН: <***> ОГРН: <***>), третье лицо: Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск, г. Новороссийск (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о признании отчета недействительным и взыскании денежных средств при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 на основании доверенности от 27.12.2016,

от ответчика: ФИО2 – директор, ФИО3 на основании доверенности от 01.11.2016, от третьего лица: ФИО1 на основании доверенности от 10.01.2017

Администрация муниципального образования город Новороссийск обратилась в суд с иском к ООО «Кубань Эксперт» о признании недействительным отчета № 532/10/2014 от 16.10.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:47:0117031:748 общей площадью 51 789 кв. м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, с. Цемдолина, район ул. Красина, составленного на 29.01.2015 ООО «Кубань Эксперт», а рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0117031:748 недостоверной (неверно определенной) и взыскании с ООО «Кубань Эксперт» убытков в размере 56 223 923 руб.

Требования мотивированы тем, что изготовленный ответчиком Отчет о рыночной стоимости земельного участка составлен с нарушением действующего законодательства, рыночная стоимость земельного участка определена не верно, земельный участок был продан по заниженной цене, что подтверждается отчетом об оценке, выполненным ООО «Независимая экспертная компания». Суммой иска является разница между ценой реализации участка, осуществленной на основании отчета ответчика, и его рыночной стоимостью, определенной впоследствии.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, сообщил суду следующее.

Отчет содержит оговорки, в том числе о том, что оценщик не несет ответственности за наличие скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. В договоре на оценку указано, что отчёт не мог быть использован

стороной истца при определении продажной стоимости объекта. Ответчиком было установлено, что помимо сведений, представленных в письме Архитектуры, которое ответчик использовал при подготовке отчёта, имеются и иные, условия, существенно снижающие стоимость объекта оценки (ручей, проходящий по границе объекта с охранной зоной, ЛЭП с охранной зоной, газопровод с охранной зоной, зона зелёных насаждений и т.п.). Истец указанные сведения оценщику не предоставил.

Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы для установления факта соответствия либо несоответствия оспариваемого отчета законодательству об оценочной деятельности, стандартам оценки и прочему, а также опровержения стоимости участка, указанной в этом отчете.

Ходатайство судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку экспертиза отчета не может повлиять на результат рассмотрения дела.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

В собственности муниципального образования город Новороссийск находился земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117031:748 общей площадью 51 789 кв. м, расположенный по адресу: г. Новороссийск, с. Цемдолина, район ул. Красина.

Этот участок был продан ФИО4 с аукционных торгов 17.03.2015, организатором которых выступало МКУ «Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск» (далее - УИЗО), что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от 11.06.2015 № 8538-КП.

В соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими на момент продажи земельного участка (ст.ст. 29, 30, 38, 38.1 Земельного кодекса РФ, в редакции до 01.03.2015), предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 настоящего Кодекса.

Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является

обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, в целях их приватизации.

Таким образом, УИЗО для продажи указанного земельного участка проведение оценки рыночной стоимости участка было обязательно для определения начальной цены аукционных торгов.

На основании договора (контракта) от 14.10.2014 № 0026/2/2014-БК, заключенного УИЗО и ООО «Кубань Эксперт», общество приняло на себя обязательства по проведению оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:47:0117031:748.

По результатам работ заказчику был выдан Отчет № 532/10/2014 от 16.10.2014 об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка, составленный на 29.01.2015.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка составляет 40 384 000 рублей.

Исходя из положений ч. 2 ст. 12 Закона об оценочной деятельности, указанная итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Администрацией г. Новороссийска было получено новое заключение другой оценочной организации - ООО «Независимая экспертная компания» от 28.04.2016 № 04.16/28, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 96 607 923 рублей.

Истец полагает, что оспариваемый отчет об оценке изготовлен с существенным нарушением действующего законодательства, рыночная стоимость оцениваемого муниципального земельного участка определена не верно, с существенными нарушениями, в связи с чем отчет об оценке от 16.10.2015 № 532/10/2014 должен быть признан недействительным.

В соответствии с положениями ст. 24.6 Закон об оценочной деятельности, убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В статье 10 закона об оценочной деятельности указано, что договор на проведение оценки должен содержать цель оценки.

Поскольку на это условие договора указано в законе, оно является существенным условием любого договора на проведение оценки.

Представленный в дело контракт от 14.10.2014 № 0026/2/2014-БК содержал задание на определение рыночной стоимости спорного земельного участка без указания в нем цели оценки.

В разделе III приложения № 3 к техническому заданию (приложение к контракту от 14.01.2014) указано, что отчет об оценке ввиду отсутствия конкретных целей и предполагаемого использования не может являться основанием

для формирования цены при отчуждении земельного участка, а является величиной, необходимой для принятия обоснованного управленческого решения относительно объекта оценки.

Приложение со стороны заказчика подписано начальником Управления имущественных и земельных отношений муниципального образования г. Новороссийск.

В пункте 4.2 отчета указано, что ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчёт иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

То есть при заключении договора стороны установили, что отчет, и как следствие, указанная в нем стоимость участка, не может являться основанием для формирования цены при его отчуждении.

В отсутствие существенного условия договора на проведение оценки – цели оценки, суд воспринимает выданный ответчиком отчет письменной консультацией специалиста заказчику.

Согласно статье 393 Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.

Таким образом, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать в совокупности: факт нарушения своих прав вследствие противоправного поведения другой стороны, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков.

Суд считает, что в настоящем случае нарушение условий договора ответчиком не допущено.

Также отсутствует причинно-следственная связь между указанной в отчете стоимостью участка и наступившими у муниципального образования убытками.

Потери у последнего возникли вследствие поведения уполномоченного органа местного самоуправления, передавшего участок на торги по цене, которая, в силу договора и отчета об оценке не могла быть применена в качестве начальной цены продажи.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа в иске о взыскании денежных средств.

На отказ в иске в этой части не влияет соответствие либо не соответствие оспариваемого отчета закону и иным установленным правилам, а также достоверность либо недостоверность определенной оценщиком рыночной стоимости участка.

Целью признания отчета недостоверным является последующее взыскание с ответчика денежных средств в виде разницы в стоимостях проданного земельного участка, указанных в двух разных отчетах.

Иные цели признания отчета недействительным, а отраженную в нем рыночную стоимость недостоверной, истец суду не сообщил.

Суд связан заявленным истцом основанием иска.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Поскольку истцу во взыскании денежных средств отказано по иным мотивам, признание отчета недействительным, а содержащейся в нем стоимости земельного участка недостоверной не приведет к восстановлению нарушенного права муниципального образования.

В случае если существование неоспоренного отчета нарушает иные права истца, он может обратиться в суд о признании его недействительным по другим основаниям с самостоятельным иском.

Суд по настоящему делу связан указанным в исковом заявлении основанием заявленных требований и не может по своей инициативе выходить за его пределы, в том числе и потому, что об иных основаниях для признания отчета недействительным ему не известно.

В указанной части требований истцу в иске также следует отказать.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Ходатайство истца о назначении экспертизы оставить без удовлетворения. В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько