Решение от 14 сентября 2020 г. по делу № А32-5529/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-5529/2020

г. Краснодар «14» сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2020 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 14 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-5529/2020

по иску администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная торговая компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО1, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 (доверенность от 30.12.2019); представителя ответчика – ФИО3 (доверенность от 10.03.2020), представителя департамента архитектуры – ФИО4 (по доверенности от 20.04.2020),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Межрегиональная торговая компания» (далее – общество) со следующими требованиями:

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.12.2014 № 4300021256 в размере 150 822 рублей 05 копеек за период с 01.09.2018 по 29.12.2019, пени в размере 17 584 рублей 83 копеек по состоянию на 29.12.2019;

- о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2014 № 4300021256;

- об обязании общества возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303071:46 общей площадью 956 кв. м, расположенный по адресу: город Краснодар, Центральный округ, ул. Гоголя, 125, путем подписания акта приема-передачи земельного участка;

- указать, что решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о праве аренды на указанный земельный участок.

Исковые требования основаны на положениях статей 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что общество как арендатор надлежащим образом не исполняет обязательства по своевременной оплате аренды, за период с 01.09.2018 по 29.12.2019 задолженность по договору от 29.12.2014 № 4300021256 составляет 150 822 рубля 05 копеек. В нарушение пункта 4.1.6 договора аренды ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, что является основанием расторжения договора.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что взыскиваемая в настоящем деле задолженность по арендным платежам и пеня на момент судебного заседания погашены. Исковые требования представитель администрации, вместе с тем, не уточнил.

Представитель ответчика просил отложить судебное разбирательство, указав, что 29.06.2020 в многофункциональный центр сдано заявление о выдаче разрешения на строительство.

Рассмотрев ходатайство об отложении рассмотрения дела, суд признает данное ходатайство не подлежащим удовлетворению ввиду отсутствия доказательств положительного решения по заявлению общества от 29.06.2020 и обращения обществами с данными документами только в процессе судебного разбирательства по настоящему делу.

Суд, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части с учетом следующего.

Между администрацией (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды от 29.12.2014 № 4300021256 по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 26.12.2014 по лоту № 783-З, в силу пункта 1.1 которого арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303071:46 общей площадью 956 кв. м, расположенный по ул. им. Гоголя, 125 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, на территории исторического поселения город Краснодар (том 1, листы дела 19 – 25).

Участок предоставлен для строительства офисов (пункт 1.3 договора), сроком по 29.12.2019 (пункт 6.1 договора).

На основании пункта 2.1 договора годовой размер арендной платы, определенной по результатам торгов, в сумме 2 730 000 рублей, устанавливается на 12 месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора. Сумма годовой арендной платы, за вычетом внесенного задатка 1 300 000 рублей, должна поступить от арендатора в течение 10 дней с момента подписания договора (пункт 2.2).В силу пунктов 2.3, 2.4 договора по истечении 12 месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора размер арендной платы за земельный участок рассчитывается в соответствии с действующим законодательством. Во второй и последующие годы арендная плата вносится арендатором ежемесячно (начисление суммы платежа до 10-го числа каждого месяца).

В силу пункта 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно пункту 3.2.3 договора арендодатель обязан в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при нарушении его условий, в числе которых: неисполнение арендатором пункта 4.1.4 договора (обеспечение на участке строительства офисов); неиспользование земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен договором.

В силу пункта 3.2.4 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и/или виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 договора (участок предоставляется для строительства офисов); использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 4.1.2, 4.1.7 – 4.1.12, 4.1.13 – 4.1.16, 4.2.1 – 4.2.4 договора.

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с разделом 2 договора без выставления счетов (пункт 4.1.2); обеспечить на участке строительство офисов (пункт 4.1.4); использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.1.6).

На основании договора уступки от 03.09.2018 общество приобрело права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.12.2014 № 4300021256.

В обоснование исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, по состоянию на 29.12.2019 задолженность общества по арендной плате составляет 150 822 рубля 05 копеек, по неустойке (пене) – 17 584 рубля 83 копейки; а также неиспользование объекта аренды по целевому назначению. В адрес ответчика истцом направлено предписание от 15.04.2019 № 7864/26 с предложением о погашении задолженности.

В актах осмотра от 29.03.2019 № 828, от 29.07.2019 № 1734 зафиксировано, что земельный участок огорожен, свободен от зданий и сооружений, на участке произрастает сорная растительность.

В адрес ответчика, ввиду не устранения выявленных в ходе земельного контроля нарушений, направлено уведомление от 28.08.2019 № 1103/07 с предложением подписать соглашение о расторжении договора и вернуть участок по акту приема-передачи, неисполнение которого послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 данного Кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

На основании пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.12.2013) судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В настоящем деле арендатор до предъявления арендодателем требования (иска) о расторжении договора долг по арендной плате не погасил, задолженность по арендной плате погашена в полном объеме только после обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Материалами дела подтверждается, что истцом соблюден досудебный порядок разрешения спора о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2014 № 4300021256; непринятие обществом необходимых мер по освоению земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303071:46 площадью 956 кв. м в обусловленных договором целях в течение трех лет, согласно пункту 3.2.3 договора – в течение одного года; неисполнение первоначальным и последующим арендаторами обязательств по строительству офисов на спорном земельном участке в установленный законом срок; отсутствие обстоятельств, объективно препятствующих использованию объекта аренды по назначению; отсутствие доказательств возврата ответчиком земельного участка истцу; погашение арендатором задолженности по арендной плате и неустойке на стадии судебного разбирательства. Кроме того, согласно письмам департамента по архитектуре и градостроительству администрации от 23.07.2018 № 8454/29, от 25.07.2019 № 11177/29 разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось.

Передача прав и обязанностей арендатора земельного участка не меняет порядка исчисления срока, установленного для освоения земельного участка в целях строительства, поскольку в ином случае арендодатель, являющийся муниципальным образованием, был бы лишен права рассчитывать на застройку земельного участка в какой-либо разумный срок, который всякий раз бы продлевался сделкой уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка.

По сведениям генерального плана муниципального образования и правил землепользования и застройки города Краснодара, строительство на земельном участке не запрещено. К землям общего пользования земельный участок не относится (письма департамента архитектуры и градостроительства администрации (письма департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара от 05.03.2020 №3105/29, от 12.03.2020 №3544/29, от 17.07.2020 №9075/29).

Доказательств невозможности освоения земельного участка для целей строительства ответчик не привел.

Договор аренды земельного участка был заключен по результатам торгов, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства «Об итогах аукциона по лоту №783-З» от 26.12.2014.

Как следует из документации о проведении торгов, содержащейся в материалах реестрового дела земельного участка, предоставленного по запросу арбитражного суда Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, срок аренды, указанный в извещении о проведении торгов и в протоколе о результатах торгов, составлял 5 лет.

Таким образом, срок договора аренды был установлен на торгах, договор был заключен 29.12.2014, срок договора аренды истек 29.12.2019, в связи с чем, суд считает, что с истечением срока аренды, установленного на торгах, договор аренды прекратил своё действие, на что прямо указано в пункте 6.1 договора («договор действует с 29.12.2014 по 29.12.2019») и в пункте 7.1 договора («действие настоящего договора прекращается по истечении срока аренду участка, указанного в подпункте 6.1 настоящего договора»).

Требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка подлежит удовлетворению также и в связи с истечением срока аренды, установленного на торгах и являвшегося существенным условием договора, с истечением 29.12.2019 срока аренды действие договора аренды прекратилось, такой договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ.

Наличие на земельном участке подлежавшего сносу объекта было указано извещением о проведении аукциона (пункт 3 по лоту №783-З) и в протоколе №128 от 26.12.2014 заседания комиссии по проведению торгов. Таким образом, арендатор не вправе ссылаться на предоставление ему земельного участка, не пригодного для строительства.

Кроме того, в соответствии с пунктом 9.1.11 договора, арендатор обязан не позднее двух лет с даты государственной регистрации договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю получить разрешение на строительство объектов в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Между тем, согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара от 23.07.2018 №8454/29, от 25.07.2019 №11177/29, от 17.07.2020 №9075/29 разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0303071:46 не выдавалось.

Таким образом, арендатором допущено неисполнение требования, содержащегося в пункте 9.1.11 договора аренды, что согласно пункту 3.2.4 договора предоставляет право арендодателю расторгнуть договор («несоблюдение особых условий, предусмотренных разделом 9 настоящего договора»).

Исходя из установленных фактических обстоятельств и применимых норм права, суд приходит к выводу о том, что иск администрации подлежит удовлетворению в части расторжения договора и возврата земельного участка с указанием, что настоящий судебный акт является основанием для погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. В части взыскания иск удовлетворению не подлежит, так как задолженность погашена ответчиком в полном объеме на стадии судебного разбирательства, что истцом признается.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство об отложении судебного разбирательства отклонить.

Расторгнуть договор аренды от 29.12.2014 № 4300021256 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303071:46, общей площадью 956 кв. м, расположенного по адресу: город Краснодар, Центральный округ, ул. Гоголя, 125.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональная торговая компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303071:46 общей площадью 956 кв. м, расположенный по адресу: город Краснодар, Центральный округ, ул. Гоголя, 125, путем подписания акта приема-передачи земельного участка в течение одного месяца со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303071:46, зарегистрированной на основании договора аренды от 29.12.2014 №4300021256 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303071:46 и договора переуступки права аренды земельного участка от 03.09.2018 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная торговая компания» (дата государственной регистрации права аренды: 24.01.2019; номер государственной регистрации права аренды: 23:43:0303071:46-23/001/2019-3).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная торговая компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 12 052 рубля.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков