Решение от 11 апреля 2018 г. по делу № А56-78240/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-78240/2016
12 апреля 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания

истец: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (188643, Ленинградская обл., Всеволожский район, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

ответчик: Сельскохозяйственный потребительский обслуживающий кооператив «ЛенАгроСтрой» (188680, Ленинградская обл., Всеволожский район, дер. Старая, ул. Верхняя, д. 24, корп. 1, кв. 154, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Администрация муниципального образования «Щегловское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области

о взыскании задолженности, расторжении договора,

при участии

- от истца: представитель ФИО1, по доверенности от 18.12.2017,

- от ответчика: представитель ФИО2, по доверенности от 27.11.2015, представитель ФИО3, на основании протокола от 06.06.2015,

- от третьего лица: представитель не явился, извещен,

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему кооперативу «ЛенАгрострой» (далее – ответчик, Кооператив) о взыскании 7 111 559 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате за период с 16.12.2014 по 31.09.2016, 2 329 050 руб. 40 коп. пеней, начисленных по состоянию на 05.10.2016, по договору от 16.12.2014 № 5368/1.6-08 аренды земельного участка № 80 площадью 17 000 кв.м с кадастровым номером 47:07:0912007:74, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, пос. Щеглово, расторжении названного договора и обязании Кооператива передать земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии и качестве, не хуже первоначального.

Определением от 18.11.2016 исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен № А56-78240/2016.

В свою очередь Кооператив обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации о расторжении упомянутого договора аренды. Делу присвоен № А56-78274/2016.

Определением от 21.12.2016 дела № А56-78240/2016 и № А56-78274/2016 объединены для совместного рассмотрения в одно производство с присвоением делу № А56-78240/2016.

Решением от 06.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.07.2017, заявленные Администрацией требования удовлетворены, производство по иску Кооператива прекращено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.11.2017 решение от 06.03.2017 и постановление от 10.07.2017 в части удовлетворения требований Администрации и взыскания с Кооператива в доход федерального бюджета 76 203 руб. государственной пошлины отменены, дело в указанной части передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В остальной части решение от 06.03.2017 и постановление от 10.07.2017 оставлены без изменения.

При новом рассмотрению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования «Щегловское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области (далее - Администрация поселения).

В судебном заседании представитель Администрации заявленные требования поддержал в полном объеме, а представители Кооператива против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительно представленных письменных пояснениях.

Администрация поселения, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения спора, своего представителя в судебное заседание не направила, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела по существу в ее отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 01.10.2014 № 3042 проведены торги на право заключения договора аренды для жилищного строительства земельного участка № 80 площадью 17 000 кв.м с кадастровым номером 47:07:0912007:74, относящегося к категории земель населенных пунктов и расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, пос. Щеглово, с разрешенным использованием «среднеэтажные жилые дома».

В протоколе от 27.11.2014 № 2 определения победителя упомянутого аукциона указаны сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения), в частности о подключении объекта капитального строительства к тепловым сетям общества с ограниченной ответственностью «Петербургтеплоэнерго» с установленной максимальной расчетной нагрузкой объекта 0,967 Гкал/час, источником теплоснабжения - котельной п. Щеглово БМК-12,08.

По итогам аукциона на основании протокола от 27.11.2014 № 2 Администрация (арендодатель) и Кооператив (арендатор) 16.12.2014 заключили сроком до 15.06.2019 договор № 5368/1.6-08 аренды указанного земельного участка.

В пункте 4.4.6 стороны предусмотрели существенные условия договора, а именно: арендатор обязался осуществить проектирование и строительство жилых домов на участке в соответствии с его градостроительным планом, утвержденным постановлением администрации поселения от 21.04.2014 № 104; осуществить строительство первой очереди из двух трехэтажных домов (ориентировочная площадь застройки каждого - 800 кв. м, ориентировочная общая площадь каждого 2200 кв. м) не позднее IV квартала 2015 года, а также продать Администрации поселения 64 квартиры (35 однокомнатных квартир, 20 двухкомнатных квартир, 9 трехкомнатных), общей площадью 2 300.4 кв. м по цене не более 36 430 руб. за кв. м (по состоянию на 30.03.2014), срок продажи - IV квартал 2015 года.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 5 500 000 руб.

Арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления на счет Администрации района (пункт 3.3 договора); арендная плата за первый подлежащий оплате период в размере 2 986 559 руб. вносится арендатором в срок до 15.06.2015 (пункт 3.5 договора).

Пунктом 5.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Невыполнение Кооперативом обязательства по внесению арендных платежей и пеней за период с 16.12.2014 по 31.09.2016, требование о выплате которых было изложено Администрацией в претензии от 07.10.2016 № 5566/1.0-16, направленной в адрес Кооператива, послужило основанием для обращения Администрации в суд с иском.

По правилам статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона (далее - ЗК РФ), аукцион по продаже права на заключение договора аренды проводится только в отношении земельного участка, если определены технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

В извещении или сообщении о проведении аукциона в числе других сведений должны содержаться и сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (пункт 10 статьи 38.1 ЗК РФ).

В соответствии с пунктами 9, 10 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, не позднее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании предоставления такого земельного участка предоставляет заинтересованным лицам технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий и информацию о плате за подключение (технологическое присоединение). Орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельными участками, в течение четырнадцати дней со дня поступления заявления о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка направляет в организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, запрос о предоставлении указанных технических условий, информации о сроке их действия и плате за подключение (технологическое присоединение). Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение (технологическое присоединение), а также порядок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 утверждены Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - Правила).

Согласно пункту 5 Правил орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.

Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.

В силу пункта 13 Правил возможность подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей инженерно-технического обеспечения, используемых в процессе холодного водоснабжения и водоотведения) в случаях, указанных в пункте 12 настоящих Правил, существует: при наличии резерва пропускной способности сетей, обеспечивающего передачу необходимого объема ресурса; при наличии резерва мощности по производству соответствующего ресурса.

Отсутствие на момент запроса указанных резервов является основанием для отказа в выдаче технических условий, за исключением случаев, когда устранение этих ограничений учтено в инвестиционных программах организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Пунктом 16 Правил предусмотрено, что обязательства организации, выдавшей технические условия, по обеспечению подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с такими техническими условиями прекращаются в случае, если в течение 1 года с даты получения технических условий правообладатель земельного участка не определит необходимую ему подключаемую нагрузку и не обратится с заявлением о подключении объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В извещении о проведении 27.11.2014 аукциона по продаже права на заключение договора аренды названного земельного участка указаны сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, в частности о подключении объекта капитального строительства к тепловым сетям общества с ограниченной ответственностью «Петербургтеплоэнерго» с установленной максимальной расчетной нагрузкой объекта 0,967 Гкал/час, источником теплоснабжения - котельной п. Щеглово БМК-12,08 (т.д. № А56-78274/2016, л.д. 37).

Эти же сведения о наличии технических условий продублированы в протоколе от 27.11.2014 № 2 определения победителя упомянутого аукциона.

При этом сами технические условия подключения объекта капитального строительства к тепловым сетям ООО «Петербургтеплоэнерго» выданы 16.08.2013 Администрации поселения (т.д. № А56-78274/2016, л.д. 41).

С учетом положений пункта 16 Правил о прекращении обязательств организации, выдавшей технические условия, по обеспечению подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с такими техническими условиями, в случае если в течение 1 года с даты получения технических условий правообладатель земельного участка не определит необходимую ему подключаемую нагрузку и не обратится с заявлением о подключении объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, следует признать, что как на момент публикации извещения о проведении аукциона, так и на момент проведения аукциона, технические условия утратили свою актуальность.

В свою очередь доказательств совершения действий, предусмотренных пунктом 5 Правил, ни ответчиком, ни третьим лицом не представлено.

Более того, письмом от 04.06.2014 № 687 Администрация поселения уведомила ООО «Петербургтеплоэнерго» об изменении условий аукциона по предоставлению спорного земельного участка, указав, что условиями аукциона не предусматривается необходимость резервирования мощностей инженерно-технического обеспечения и что резервирование тепловой нагрузки и выдача предварительных технических условий подключения объекта капитального строительства к тепловым сетям ООО «Петербургтеплоэнерго» с суммарной нагрузкой 0,967 Гкал/час под строительство малоэтажных жилых домов не требуется.

То есть, материалами дела подтверждается отсутствие технической возможности подключения объектов капитального строительства к тепловым сетям, и, следовательно, отсутствие возможности использовать участок по назначению, а именно в целях осуществления строительства.

При этом доказательств внесения изменений в аукционную документацию материалы дела не содержат, напротив, представленными документами (извещением о проведении аукциона, протоколом определения победителя) подтверждается обратное.

В свою очередь Кооператив, действуя добросовестно и руководствуясь сведениями, указанными в извещении о проведении аукциона, а также в протоколе определения победителя аукциона, исходил из наличия технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Впоследствии Кооператив неоднократно предпринимал попытки получить такие технические условия, в выдаче которых ему было отказано в связи с отсутствием резерва мощности на котельной.

По смыслу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя передать имущество, указанное в договоре аренды, в состоянии, соответствующем условиям договора и позволяющем использовать это имущество по назначению, определенному договором. Согласно пункту 4 статьи 614 этого же Кодекса, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства несоблюдения правил статьи 38.1 ЗК РФ по наличию технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, тот факт, что невозможность использования арендатором земельного участка по причинам, не зависящим от него, истцом надлежащими относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнута, недобросовестность арендатора документально не подтверждена, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пеней с ответчика, который в спорный период не имел фактической возможности использовать земельный участок в целях, согласованных с публично-правовым образованием при заключении договора аренды, а также для расторжения договора по требованию Администрации в связи с допущенными просрочками внесения арендных платежей.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области в пользу сельскохозяйственного потребительского обслуживающего кооператива «Ленагрострой» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах апелляционной и кассационной инстанций.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяГаленкина К.В.