Решение от 27 мая 2021 г. по делу № А07-6739/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-6739/2020
г. Уфа
27 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 20.05.2021

Полный текст решения изготовлен 27.05.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 309026802900043)

к Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третье лицо: Комитет по управлению собственностью МЗиО РБ по Стерлитамакскому района

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 05.07.2017 №44/17 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3, дов. от 11.01.2021г.

от ответчика с использованием системы онлайн-заседания (видеоконференц-связи)- ФИО4, дов. от 08.04.2021г.

от третьего лица - не явились, извещены.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд с иском к администрации Муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 05.07.2017 №44/17 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду, изложив п. 3.1 указанного договора в следующей редакции: «Размер ежемесячной арендной платы составляет 29 380,00 (двадцать девять тысяч триста восемьдесят) рублей, размер годовой арендой платы составляет 352 560 (триста пятьдесят две тысячи пятьсот шестьдесят) рублей».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно требований привлечен Комитет по управлению собственностью МЗиО РБ по Стерлитамакскому района.

Представитель истца в судебном заседании настаивает на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просит отказать.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 05.07.2017 между администрацией (собственник) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор N 44/17 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду, согласно которого собственник на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 05 июля 2017 года N 611 передает, а арендатор принимает в аренду, следующие объект муниципального нежилого фонда (далее - объект): нежилое здание детского сада, расположенное по адресу: <...> и Ванцетти, д. 15, общей площадью 146,9 кв. м, для использования в целях: размещение общественного питания. Характеристика объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 11029 от 31.10.2005 (п. 1.1 договора).

Договор 08.11.2018 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с п. 1.2 договора вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с "5" июля 2017 года по "5" июля 2023 года.

Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 10.01.2016, в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с отчетом N 080/17 об определении стоимости объекта оценки от 15.05.2017.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 05.07.2017.

Истец, обращаясь с настоящим иском в суд, ссылается на то, что в процессе исполнения сторонами условий договора № 44/17 от 05.07.2017 истцу стало известно о кратном увеличении размера арендной платы имущества, предусмотренного указанным договором.

Согласно Отчету №080/17 об определении стоимости объекта оценки от 15.05.2017, представленного Администрацией, размер годовой арендной платы составил 699 748 руб. с учетом НДС.

Истец ссылается на то. что с данным отчетом и с расчетом арендной платы, являющимся в соответствии с п.8.1. договора № 44/17 от 05.07.2017 его неотъемлемой частью договора не был ознакомлен. В связи с чем истец полагает, что ответчик в нарушение порядка исчисления арендной платы предусмотренного Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан «О Порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан» от 29.12.2007 № 403, установил в качестве основания начисления арендной платы за владение и пользование Отчет № 080/17 от 15.05.2017.

16.11.2017 истец обратился к Администрации с разногласиями по размеру арендной платы по договору № 44/17 от 05.07.2017.

Истцом 14.01.2020 вместе с письмом в адрес Администрации был направлен проект дополнительного соглашения к договору, предусматривающий изложение пункта 3.1. "Порядок оплаты" к Договору в следующей редакции:

«Размер ежемесячной арендной платы составляет 29 380,00 (двадцать девять тысяч триста восемьдесят) рублей, размер годовой арендой платы составляет 352 560 (триста пятьдесят две тысячи пятьсот шестьдесят) рублей».

Размер арендной платы установлен истцом в соответствии с заключением о рыночной стоимости размера арендной платы от 13.01.2020 № 001-20, согласно которого размер ежемесячной арендной платы по договору № 44/17 от 05.07.2017 аренды муниципального имущества составляет 29 380 руб. размер годовой арендной платы составляет 352 560 руб.

Однако письмом № 6-ОГ/342 от 28.01.2020 истцу было отказано во внесении предложенных изменений в договор.

В связи с этим в ходе рассмотрения дела по ходатайству истца проводилась судебная оценочная экспертиза на предмет оценки рыночной ставки арендной платы спорных помещений на дату заключения договора.

Экспертным заключением №28-20 от 14.01.2021 рыночная стоимость права пользования на условиях аренды объекта муниципального нежилого фонда с учетом общепринятого округления составила 390 000 руб. в год с учетом всех налогов.

При этом учитывая изменение ставки налога на добавленную стоимость, в разбивке по периодам стоимость прав пользования составила: в период с 05.07.2017 по 31.12.2017 – 161 669, 38 руб. без НДС, 190 769, 86 руб. с НДС, с 01.01.2018 по 31.12.2018 – 329 661,02 руб. без НДС, 389 000 руб. с НДС, с 01.01.2019 по 31.12.2020 - 324 166,67 без НДС, 389 000 руб. с НДС, с 01.01.2020 по 05.07.2020 - 165191,78 руб. без НДС, 198 230, 14 руб. с НДС.

Ответчик возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований ввиду следующего.

Поводом для обращения истца в суд с настоящим иском послужило несогласие арендатора с размером арендной платы муниципального нежилого фонда, переданного по договору № 44/17 от 05.07.2017.

Так, по условиям договора № 44/17 от 05.07.2017 аренды муниципального имущества расчет арендной платы производится в соответствии с Отчетом № 080/2017 об определения объекта оценки от 15.05.2017г.

В соответствии с п. 6.7 Порядка оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, размер годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, произведенным согласно требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", либо Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан.

Исходя из положений статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Фактически истец просит пересмотреть размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Фактически истец просит пересмотреть размер арендной платы.

Вместе с тем, доказательств наличия в совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска отсутствуют.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова