Решение от 8 октября 2025 г. по делу № А60-15641/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-15641/2025
09 октября 2025 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2025 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.И. Глухих, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.О. Лабзиным, рассмотрел дело №А60-15641/2025

по исковому заявлению Прокуратуры Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в интересах Артинского муниципального округа в лице администрации Артинского муниципального округа

к Комитету по управлению имуществом администрации Артинского муниципального округа (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью "Земля Манчажская" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1 удостоверение, доверенность от 14.01.2025, диплом;

от ответчика ООО "Земля Манчажская" посредством системы веб-конфренции: ФИО2, паспорт, доверенность от 29.05.2025, диплом.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда..

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.

Отводов составу суда не заявлено.


Прокуратура Свердловской области (далее – истец) в интересах Артинского муниципального округа в лице администрации Артинского муниципального округа обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Артинского муниципального округа (далее – ответчик №1), обществу с ограниченной ответственностью "Земля Манчажская" (далее – ответчик №2) о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 11.04.2023 № 27/2023, заключенный Комитетом по управлению имуществом администрации Артинского городского округа и ООО «Земля Манчажская» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:03:0801002:1100. Применении последствия недействительности сделки, обязав ООО «Земля Манчажская» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Артинского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:03:0801002:1100, а Комитет по управлению имуществом администрации Артинского городского округа вернуть ООО «Земля Манчажская» денежные средства в размере 164 678,69 руб.

От ответчика Комитета по управлению имуществом администрации Артинского муниципального округа в суд поступил отзыв.

От ответчика ООО «Земля Манчажская» в суд поступил отзыв.


Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Комитетом по управлению имуществом администрации Артинского городского округа с ООО «Земля Манчажская» 11.04.2023 на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ заключен договор купли-продажи № 27/2023 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:03:0801002:1100, находящегося по адресу: <...>, с разрешенным использованием – пищевая промышленность, общей площадью 12 299 кв. м. Цена земельного участка составила 164 678,69 руб.

Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов явилось нахождение на земельном участке нежилого здания гаража с кадастровым номером 66:03:0801002:1099, принадлежащего на праве собственности ООО «Земля Манчажская» (право собственности зарегистрировано 17.08.2022), общей площадью 704,5 кв. м.

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 66:03:0801002:1100 предоставлен обществу неправомерно, в нарушение требований, установленных ст. 39.3 ЗК РФ, площадь предоставленного в собственность обществу земельного участка 12 299 кв.м, что значительно превышает площадь земельного участка, находящегося под зданием гаража 704,5 кв.м, и необходимую для его эксплуатации, прокурор обратился в суд с рассматриваемым иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы иска, отзывов, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены здания, собственникам таких зданий в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Исходя из положений ст. ст. 11.4, 11.5 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений является делимым.

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, свидетельствует о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12).

Площадь предоставленного ООО «Земля Манчажская» земельного участка значительно превышает площадь расположенного на данном земельном участке здания и необходимую для его эксплуатации (более, чем в 17 раз).

Таким образом, ООО «Земля Манчажская» не обладало исключительным правом на приобретение земельного участка без торгов.

Оснований для предоставления обществу в собственность всего земельного участка в льготном порядке в отсутствие предусмотренной законом процедуры торгов не имелось.

Согласно п. 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу разъяснений п. 75 указанного постановления Пленума применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Заключением договора купли-продажи земельного участка нарушена публичная процедура предоставления земли в собственность, поскольку обществом приобретен земельный участок, площадь которого значительно  превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке, отсутствует обоснование необходимой площади земельного участка под объект, что направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, на что указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, и Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394.

Таким образом, необходимыми условиями для получения земельного участка в собственность без проведения торгов являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости. Само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

Поскольку на дату обращения общества с заявлением о приватизации земельного участка (07.02.2023) в границах спорного земельного участка площадью 12 299 кв.м находился один объект – здание гаража с кадастровым номером 66:03:0801002:1099 площадью 704,5 кв. м необходимость предоставления в собственность участка площадью    12 299 кв.м для целей эксплуатации объекта площадью не установлена, следует исходить из отсутствия у общества права на приватизацию спорного земельного участка.

Доводы ответчиков о том, что формирование земельного участка под зданием гаража, находящегося в собственности организации проводилось в существующих границах с учетом картографических материалов, хранящихся в Государственном фонде данных, в которых указано на то, что территория под гаражом относится к хозяйственной площади МТМ (машинно-тракторной мастерской), имеющей площадь 2,17 га, судом отклоняются.

Значимым является наличие у общества объектов недвижимости, для эксплуатации которых требовался участок площадью 12 299 кв.м, т.к. площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из функционального использования расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Недвижимым имуществом признаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.ст. 130, 131 ГК РФ).

Сведений о наличии у общества на дату обращения с заявлением о выкупе земли иных объектов недвижимости, кроме здания гаража кв.м, материалы дела не содержат.

Размещение обществом гаража на территории, ранее относящейся к хозяйственной площади МТМ (машинно-тракторной мастерской), имеющей площадь 2,17 га, не предоставляет обществу право на приватизацию земли в льготном порядке площадью 12 299 кв. м.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 66:03:0801002:1100 поставлен на кадастровый учет в 07.02.2023, относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «пищевая промышленность»,  то время как объект под эксплуатацию которого предоставлялся земельный участок –здание гаража (кадастровый номер 66:03:0801002:1099), что свидетельствует также о не соответствии вида разрешенного использования приобретенного в льготном порядке земельного участка его фактическому использованию (под здание гаража).

В п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Учитывая отсутствие у общества права на выкуп земельного участка площадью         12 299 кв. м, не соответствие вида разрешенного использования земельного участка тому объекту, под который он предоставлялся, следует признать обоснованным иск прокурора, договор купли-продажи земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным), заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.

Таким образом, требование прокурора о признании договора купли-продажи от 11.04.2023 № 27/2023, заключенного ответчиками, недействительным (ничтожным) заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

По общим правилам, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску в размере 25 000 руб. относятся на общество (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.      Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 11.04.2023 № 27/2023, заключенный Комитетом по управлению имуществом администрации Артинского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Земля Манчажская" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:03:0801002:1100.

3. Применить последствия недействительности сделки.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Земля Манчажская" (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Артинского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:03:0801002:1100.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации Артинского муниципального округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью "Земля Манчажская" (ИНН <***>, ОГРН <***>)  164 678 руб. 69 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Земля Манчажская" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 25 000 руб. государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья                                                                                   А.И. Глухих