Решение от 29 июля 2020 г. по делу № А53-31460/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

344 002 г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 8 «а»

http://www.rostov.arbitr.ru; е-mail: info@rostov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-31460/2019
29 июля 2020 года
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2020 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Югоптторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Северный» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ТУ Росимущества по Ростовской области, ФИО2, ФИО3, Администрация г. Ростова-на-Дону:

об установлении сервитута

При участии:

от истца: ФИО4, доверенность от -0.01.2019,

от ответчика: ФИО5, доверенность от 09.01.2020,

от ТУ Росимущества по Ростовской области: ФИО6, доверенность от 09.01.2019,

от ФИО2: не явился,

от ФИО3: не явился,

от Администрации г. Ростова-на-Дону: не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Югоптторг» (далее - общество) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Северный» об установлении в пользу общества с ограниченной ответственностью «Югоптторг» для прохода и проезда на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051012:3 по адресу: <...>. 26, право ограниченного пользования (частный сервитут) на часть земельного участка площадью 222 кв.м., входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 61:44: 051012:2 по адресу: <...>, в следующих границах: от точки №1 с координатами (420720,66;2202975,86) в сторону реки Дон по левой границе асфальтированного покрытия проезда к точке №2 с координатами (420713,95;2202977,26) длиной 6,85м, к точке №3 с координатами (420704,07;2202980,6) длиной 10,43м, к точке №4 с координатами (450678,42;2202992,99) длиной 28,49м, к точке №5 с координатами (420670,25;2202997,52) длиной 9,34м, далее по тыльной границе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051012:2 по данным ЕГРН к точке №6 с координатами (420668,67; 2202993,59) длиной 4,24м, далее в сторону ул. Береговая по правой границе асфальтированного покрытия проезда к точке №7 с координатами (420676,5; 2202989,7) длиной 8,74м, к точке №8 с координатами (420702,94;2202976,92) длиной 29,37м, к точке №9 с координатами (420712,11; 2202973,14) длиной 9,92м, далее по фасадной границе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051012:2 по металлическим воротам к точке №1 с координатами (420720,66;2202975,86) длиной 4,25м., об определении платы за сервитут в размере 75 480 рублей в год.

В судебном заседании были допрошены эксперты, проводившие судебную экспертизу.

Представители истца поддержал требования, просил установить сервитут именно через участок ответчика, поскольку такие правоотношения между сторонами существовали длительное время, а также площадь используемого участка значительно меньше, чем через участок ответчика.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, просил назначить повторную экспертизу другому эксперту.

Поскольку ответчик не привел доказательств того, что экспертиза не соответствует действующему законодательству, судом ходатайство отклонено.

Представитель ТУ Росимущества по Ростовской области категорически возражал против установления сервитута через его участок, поскольку на участке находится мост, проезд под мостом может создать угрозу разрушения опор в случае ошибок при маневрировании.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Югоптторг» является собственником административного здания, площадью 110,7 кв.м. Литер А, кадастровый номер: 61:44:0051012:48, склада, площадью 1475,8 кв.м. Литер Б, кадастровый номер: 61:44:0051012:12, расположенных по адресу: <...>.

Указанные объекты недвижимого имущества располагаются на земельном участке, площадью 2957 кв.м, категория земель: земли, населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации складской базы, кадастровый номер: 61:44:0051012:3, расположенном по адресу: <...>, принадлежащем истцу по праву постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается государственным актом № РО-44-07256.

Имущественный комплекс приобретен обществом по договору купли-продажи арендованного государственного имущества № 234 В/A от 23.07.1993, заключенному между фондом имущества Ростовской области и Товариществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Юготптторг».

Товарищество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Югоптторг» преобразовано в общество с ограниченной ответственностью «Югоптторг» и является его правопреемником, что подтверждается письмом Фонда имущества Администрации Ростовской области №10.6/8.6/727 от 27.08.2004 и установлено решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2014 по делу №А53-3336/14.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051012:3 по адресу: <...>, не имеет непосредственного выхода и выезда на тротуар и автомобильную дорогу по ул. Береговая.

С момента приобретения права собственности и до настоящего времени Общество использует часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051012:2 площадью 287 кв.м, по адресу: <...>, принадлежащего ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Северный» для прохода и проезда в целях эксплуатацию недвижимого имущества по адресу: <...>.

Письмом от 23.08.2019 обществом с ограниченной ответственностью «Северный» отказано обществу с ограниченной ответственностью «Югоптторг» в заключении соглашения о сервитуте в отношении части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051012:2 площадью 287 кв.м, для прохода и проезда в целях эксплуатации недвижимого имущества по адресу: <...>, по причине несоразмерности предложенной стоимости права пользования в размере 30 000 рублей в месяц, полагая обоснованной сумму в размере 307 500 рублей в месяц, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истец указывает, что использовать принадлежащее ему имущество, минуя территорию земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051012:2 по адресу: <...>, у общества с ограниченной ответственностью «Югоптторг» не имеется, поскольку земельный участок ограничен руслом реки Дон, земельным участком с кадастровым номером 61:44:0051012:2 по адресу: <...>, принадлежащим обществу с ограниченной ответственностью «Северный»; земельным участком с кадастровым номером 61:44:0051012:1 по адресу: <...>, принадлежащим Российской Федерации; земельным участком с кадастровым номером 61:44:0051012:6 по адресу: <...>, право собственности на которые не зарегистрировано.

Истец указывает, что пользование спорной частью земельного участка санкционировано прежним собственником земельного участка - муниципальным образованием город Ростов-на-Дону.

Так, в пункте 2 Постановления Мэра города Ростова-на-Дону №768 от 08.05.1997 указано на предоставление обществу с ограниченной ответственностью «Дон-Агро» в аренду на 5 лет земельного участка площадью 0,3183 га по ул. Береговой, 2 для эксплуатации складских помещений и на необходимость обеспечить на земельном участке площадью 0,0287 га обеспечить беспрепятственный доступ на территорию соседнего земельного участка.

В силу п. 3.4. распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений №18 от 16.01.2006 «О заключении договора аренды земельного участка по адресу: ул. Береговая, 2» обеспечен беспрепятственный проход и проезд на земельном участке площадью 0,0287 га в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

Согласно положениям статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Конституционный Суд Российской Федерации также неоднократно указывал на то, что статья 274 ГК РФ направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 510-О-О, от 24.09.2012 N 1562-О, от 02.07.2013 N 1046-О).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации расширено нормативное регулирование оснований и порядка установления сервитута.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.02.2012 N 11248/11 указал, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Так, статья 39.23 Земельного кодекса Российской Федерации в число оснований для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности включает необходимость размещения на таком земельном участке линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

Статья 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет, что в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное. В случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение.

Согласно ч. 3 ст. 39.25 ЗК РФ плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, необходимо, в соответствии с приведенными ниже положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом. На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

Из совокупного толкования вышеназванных норм права следует, что одновременно с установлением сервитута, суд, учитывая баланс интересов сторон, должен определить плату, подлежащую уплате собственнику (землепользователю) земельного участка.

Определением суда от 24.01.2020 по настоящему делу назначена по настоящему делу судебная экспертиза, проведения экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» экспертам ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, на разрешение экспертам поставлены следующие вопросы:

1.Разработать наименее обременительный для смежных собственников вариант сервитута для организации прохода и проезда к имущественному комплексу истца по адресу: <...>, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0051012:3, подготовить соответствующий межевой план для учета части земельного участка.

2. Определить размер платы за сервитут с учетом неудобств, связанных с его установлением.

По результатам экспертизы составлено заключение №17-А от 27.02.2020.

Экспертами разработан наименее обременительный вариант установления сервитута для организации прохода и проезда к объектам, принадлежащим обществу с ограниченной ответственностью «Югоптторг» по адресу: <...>. №2-6, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0051012:3: проход и проезд автотранспорта к земельному участку с кадастровым номером 61:44:0051012:3 будет осуществляться путем установления сервитута на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051012:2 с ул. Береговая через существующие металлические раздвижные ворота далее по асфальтированному проезду, площадь части земельного у часа ка (сервитута) с кадастровым номером 61:44:0051012:2 по адресу: <...>. №2, необходимого для прохода и проезда на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051012:3 по адресу: <...> №2-6, составляет 222 кв.м, в следующих границах: от точки №1 с координатами (420720.66:2202975,86) в сторону реки Дон по левой границе асфальтированного покрытия проезда к точке №2 с координатами (420713,95;2202977,26) длиной 6.85м. к точке №3 с координатами (420704,07:2202980,6) длиной 10.43м. к точке №4 с координатами (420678.42:2202992.99) длиной 28.49м. к точке №5 с координатами (420670.25;2202997.52) длиной 9.34м, далее по тыльной границе земельною участка с кадастровым номером 61:44:0051012:2 по данным ЕГРН к точке №6 с координатами (420668.67:2202993.59) длиной 4,24м, далее в сторону ул. Береговая по правой границе асфальтированного покрытия проезда к точке №7 с координатами (420676.5:2202989.7) д; иной 8,74м. к точке №8 с координатами (420702.94:2202976.92) длиной 29.37м. к точке №9 координатами (420712,11:2202973,14) длиной 9,92м, к точке №10 с координатами (420721,07;2202971.63) длиной 9.09м. далее по фасадной границе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051012:2 по металлическим воротам к точке №1 с координатами (4^0720.66:2202975.86) длиной 4.25м.

Координаты характерных точек участка сервитута:

X У Длина, м

1420720,662202975,86

2420713,952202977,26 6,85

3.420704.072202980,6 10,43

4420678.422202992,99 28,49

5420670.252202997,52 9,34

6420668,672202993,59 4,24

7420676,52202989,7 8,74

8420702.942202976,92 29,37

9420712,112202973,14 9,92

10420721,072202971,63 9,09

1420720.662202975,86 4,25.

Годовая стоимость сервитута с учетом неудобств, связанных с его установлением за 222 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051012:2 для целей установления Сервитута, по состоянию на дату производства экспертизы, с учетом округления составила: 75480 рублей.

Ответчик не согласился с проведенной экспертизой, указывая на то, что экспертами неверно определен критерий обременительности сервитута.

Так, в частности, экспертами сделан вывод о возможности установления сервитута на двух участках: спорном и земельном участке, принадлежащем ТУ Росимущества по Ростовской области, на котором расположен мост.

Эксперт пояснил, что выбор участка ответчика для установления сервитута им избран ввиду того, что проезд по участку ответчика составляет меньшую площадь, нежели по участку ТУ Росимущества по Ростовской области.

Ответчик полагает, что при выборе участка для установления сервитута экспертами неправомерно не учтены другие факторы, которые могут повлиять обременительность для собственника.

Вместе с тем, действующим законодательством не закреплены критерии, которые должны учитываться при определении обременительности, в этой связи, у суда отсутствуют основания считать заключение не соответствующим действующему законодательству.

Также, ответчик ссылался на то, что площадь участка, который необходим истцу для проезда, значительно больше установленной, поскольку фактически ответчиком используется участок в большем объеме.

Истец пояснил, что ему достаточно предложенной экспертами площади для проезда и прохода, в большем объеме предоставления участка не требуется.

Поскольку при установлении сервитута учитывается минимальная необходимая площадь для эксплуатации, сам истец указывает, что ему достаточно испрашиваемой площади, оснований для непринятия заключения эксперта в части определения площади суда не имеется. В случае установления сервитута в указанных границах, ответчик не лишен будет права требовать устранения нарушений со стороны истца использования участка в большем размере.

Ответчик также не согласился с расчетом годовой суммы платы за сервитут, указывая на то, что экспертом были подобраны аналоги из других районов без применения коэффициентов.

Вместе с тем, ответчик не доказал, что земельные участки в других районах именно исследуемого назначения имеют меньшую привлекательность.

Иные возражения ответчика в отношении заключения эксперта связаны с несогласием выбранных экспертом методик и примененных материалов, вместе с тем, доказательства того, что экспертиза противоречит действующему законодательству ответчиком не доказано. Эксперт не связан при проведении экспертизы в выборе применяемых методик.

Также суд отмечает, что в судебном заседании эксперт пояснил, что предлагаемая им плата за сервитут может быть поделена в два раза, поскольку фактически участок, предоставленный под сервитут из владения и пользования ответчика не выбывает, он не лишен права также самостоятельно использовать данную часть участка для прохода проезда, а также предоставлять ее в аренду другим лицам с учетом обременения.

При таких обстоятельствах, суд посчитал необходимым удовлетворить требования истца в заявленной редакции.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины и оплате услуг эксперта подлежат отнесению на ответчика.

Суд отмечает, что стороны не лишены права заключить мировое соглашение на стадии исполнения судебного акта, изменив как площади и границы сервитута по своему усмотрению, так и плату.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Установить в пользу общества с ограниченной ответственностью «Югоптторг» для прохода и проезда на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051012:3 по адресу: <...>. 26, право ограниченного пользования (частный сервитут) на часть земельного участка площадью 222 кв.м., входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 61:44: 051012:2 по адресу: <...>, в следующих границах: от точки №1 с координатами (420720,66;2202975,86) в сторону реки Дон по левой границе асфальтированного покрытия проезда к точке №2 с координатами (420713,95;2202977,26) длиной 6,85м, к точке №3 с координатами (420704,07;2202980,6) длиной 10,43м, к точке №4 с координатами (450678,42;2202992,99) длиной 28,49м, к точке №5 с координатами (420670,25;2202997,52) длиной 9,34м, далее по тыльной границе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051012:2 по данным ЕГРН к точке №6 с координатами (420668,67; 2202993,59) длиной 4,24м, далее в сторону ул. Береговая по правой границе асфальтированного покрытия проезда к точке №7 с координатами (420676,5; 2202989,7) длиной 8,74м, к точке №8 с координатами (420702,94;2202976,92) длиной 29,37м, к точке №9 с координатами (420712,11; 2202973,14) длиной 9,92м, далее по фасадной границе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051012:2 по металлическим воротам к точке №1 с координатами (420720,66;2202975,86) длиной 4,25м.

Определить плату за сервитут в размере 75 480 рублей в год.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северный» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Югоптторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 8000 рублей в возмещение судебных расходов.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЮ.А. Палий