Решение от 2 июня 2025 г. по делу № А62-7826/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, <...>

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс <***>


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


город Смоленск                                                                     

03.06.2025                                                           Дело № А62-7826/2024


Резолютивная часть решения объявлена 02.06.2025

Решение в полном объеме изготовлено 03.06.2025


Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Донбровой Ю.С., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Грозой Т.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1  (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:                

от ООО «Независимая оценочная компания»: ФИО2, эксперт, паспорт,

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный  предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец,  ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Смоленска (далее по тексту – ответчик)  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении помещения, общей площадью 13,9 кв. м (кадастровый номер: 67:27:0020701:548),  расположенного на 1-ом этаже в доме 47 по ул. ФИО4 в городе Смоленске, в части цены продажи недвижимого имущества, изложив пункт 3.1. договора купли-продажи следующим образом:

«Продажная цена недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> этаж  составляет                   437 546 (Четыреста тридцать семь тысяч пятьсот сорок шесть) рублей (без учета НДС)» (с учетом уточнения  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании  представитель истца просит исковые требования с учетом уточнения удовлетворить в полном объеме.

Правовая позиция ответчика, изложена в отзыве на исковое заявление.

В удовлетворении исковых требований просит отказать в полном объеме.

Суд, ознакомился с представленными доказательствами, и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований истец указал, что  ИП ФИО1 основании договора аренды нежилого помещения                       № 3951/22 от 20.12.2021 является арендатором помещения, общей площадью 13.9 кв. м (кадастровый номер: 67:27:0020701:548) расположенное по адресу: на 1-ом лаже в доме 47 по ул. ФИО4 в городе Смоленске (далее - помещение).   Арендуемое помещение является муниципальной собственностью.

Постановлением от 10.06.2024 № 1472-адм Администрация города Смоленска в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Положением о приватизации объектов муниципальной собственности города Смоленска, утверждённым решением 21-й сессии Смоленского городского Совета V созыва от  31.03.2017 №3 34, на основании заявления истца от 29.01.2024 постановила продать ИП ФИО1 арендуемое помещение по цене 1 110 000 рублей с правом выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Администрация письмом от 19.06.2024 г. направила в адрес                   ИП ФИО1 предложение о заключении договора купли-продажи по цене 1110 000 рублей без ИДС, представив проект договора купли- продажи.

Истец, не согласившись с предложенной выкупной ценой, посчитав ее завышенной, письмом от 25.06.2024 направил в адрес Администрации протокол разногласий, в котором предложил установить выкупную стоимость в сумме 508 000  рублей без НДС на основании отчета об оценке № 15-03-1-ОН/24 от 15.03.2024, составленного ООО «Экспертиза Плюс».

Письмом от 04.07.2024 г. № 19/6565-исх.  Администрация отклонила протокол разногласий истца.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела от  истца  поступило ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, производство которой поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная  компания" (214014, <...>), эксперту ФИО2

В материалы дела представлено письмо экспертной организации о возможности проведения судебной оценочной экспертизы, из которого следует, что стоимость экспертизы составит  20 000,00 рублей.

Срок проведения судебной оценочной экспертизы  с учетом объема исследований составит 20 рабочих дней с момента получения определения суда о назначении судебной экспертизы при  условии предоставления эксперту доступа к объекту оценки в течение 10 рабочих дней после получения определения   о назначении судебной экспертизы и материалов дела.

Представлены сведения об эксперте и документы, подтверждающие квалификацию эксперта, наличие соответствующего образования и полномочия экспертной организации.

Ответчик возражал против  назначения судебной оценочной экспертизы, считает, что цена выкупаемого  имуществ может быть определена только на основании отчета независимого оценщика (203-Н-24 СМК АОК 04), составленного на основании и в порядке, предусмотренном  Законом № 135-ФЗ.

Данная цена является  обязательной для целей совершения сделки  с объектом оценки.

Вместе с тем, ответчик просит производство судебной оценочной экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью  "Центр оценок и экспертиз", персонально эксперту ФИО3.

Представлены сведения об эксперте и документы, подтверждающие квалификацию эксперта, наличие соответствующего образования и полномочия экспертной организации.

В материалы дела представлено письмо общества с ограниченной ответственностью "Центр оценок и экспертиз" о возможности проведения  экспертизы, из которого следует, что стоимость проведения судебной оценочной экспертизы составит                                20 000,00 рублей.

Срок выполнения экспертизы 30 рабочих дней с момента поступления эксперту материалов дела.

Стороны в судебном заседании, поддержали позиции, изложенные возражениях  и ходатайствах.

Определением суда  от 25.11.2024 суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная  компания" персонально эксперту ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

определить рыночную стоимость недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 13,9 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0020701:548, расположенного на 1-ом  этаже в доме № 47 по ул. ФИО4 в городе Смоленске, по состоянию на 29.01.2024.

28.04.2025 в суд поступило экспертное заключение                                   № 2122/XII/24  (л.д. 43-68  том  № 2).

Согласно представленному заключению рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 13.9 кв. м., расположенное на 1-м этаже в доме по адресу: <...> по состоянию на 29.01.2024 составляет 437 546 руб., без НДС,  и 525 056 руб. с НДС.

Администрация выразила несогласие с представленным экспертным заключением, указав  его необоснованным и ошибочным.

По мнению  Администрации  года Смоленска, итоговая стоимость объекта недвижимого имущества, указанная   в заключении эксперта,  является  значительно заниженной.

Согласно стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности при определении стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки, аналогом объекта оценки признается - сходный    по    основным    экономическим,    материальным,    техническим    и    другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки,  состоявшейся при сходных условиях.

При определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, экспертом в двух подходах применяется корректировка в виде скидки на торг (предложение к продаже, аренде), что само по себе является не корректным в плоскости рассмотрения отношений, возникающих в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Нежилое помещение является частью объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народовРоссийской Федерации регионального значения «Дом жилой (Дом специалистов)», 1930 гг. (далее - ОКН).

В представленном в суд заключении эксперта результаты оценки нежилого помещения приведены без учета его статуса - части объекта культурного наследия.

Ответчик считает, что отсутствие анализа в данной части привело к заниженным результатам оценки, в том числе и при определении рыночной стоимости доходным подходом.

Суд ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующему.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами  (статья 422).

 В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.  

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

На основании договора аренды нежилого помещения                       № 3951/22 от 20.12.2021 является арендатором помещения, общей площадью 13.9 кв. м (кадастровый номер: 67:27:0020701:548) расположенное по адресу: на 1-ом лаже в доме 47 по ул. ФИО4 в городе Смоленске.

Арендуемое помещение является муниципальной собственностью.

Выкупная цена  определена в размере 1 110 000 руб.

Ответчик  в свою очередь с данной выкупной  ценой не согласился   и направил письмо,  указав стоимость нежилого помещения определена на основании среднерыночной стоимости объектов недвижимости в городе Смоленске, а также в соответствии  с заключением ООО «Экспертиза плюс»   составляет 508 000 руб.

Администрация письмом от 04.07.2024 № 19/6556-исх.  отклонила протокол разногласий общества.

Разногласия сторон обусловлены недостижением согласия по цене выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа здания, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №  135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона №  135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 информационного письма №  92 указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Кодекса).

В рамках разрешения настоящего спора суд принимает в качестве доказательства стоимости выкупаемого имущества заключение эксперта  общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная  компания" ФИО2, согласно которому рыночная стоимость помещения составляет: 437 546 руб., без НДС.

В заключении эксперта  применен метод оценки в рамках сравнительного подхода, выводы обоснованы и подтверждены представленными документами.

Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Кодекса, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным, не содержит противоречий и не вызывает сомнений в его обоснованности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При этом  суд исходит из того, что выбор применяемой методики исследования на основании положений Федерального закона от 31.05.2001 №  73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", равно как и применение поправочных коэффициентов, входит в компетенцию эксперта. При этом несогласие второй стороны с примененными экспертом методиками и полученными с их использованием выводами само по себе не свидетельствует о неполноте либо недостоверности проведенного исследования.

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона №  395-ФЗ пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации дополнен подпунктом 12, согласно которому не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Таким образом, выкупная стоимость имущества определена без НДС.

Относительно довода ответчика, о том, что  нежилое помещение является частью объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Дом жилой (Дом специалистов)», экспертом в материалы дела представлены письменные пояснения, поддержанные в ходе судебного заседания, согласно которым вывод специалистов Управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска о том, что расположение объекта оценки в здании «Объекте культурного наследия» (ОКН) за счет некой «историчности» приведет к увеличению стоимости оцениваемого помещения, не верен.

Данный ОКН не расположен в исторической части города, не является частью архитектурного ансамбля и соответственно не может приносить дополнительный доход за счет «историчности», или увеличенного туристического потока. Наоборот, как отметили в возражениях сами специалисты Управления, расположения объекта оценки в ОКН несет бремя дополнительных операционных расходов по содержанию и ремонту ОКН, что ведет к снижению стоимости нежилого помещения. Также,  расположение объекта оценки в ОКН привносит в эксплуатацию объекта дополнительные неудобства - невозможность получения разрешения на отдельный    вход, сложности с установкой систем кондиционирования воздуха и т.п. Это, в свою очередь, снижает привлекательность объекта оценки на рынке недвижимости и ведет к снижению стоимости.

В данном случае судебный акт принимается в пользу индивидуального предпринимателя, который просил урегулировать разногласия по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.

 Поскольку эта цена отлична от цены, по которой Администрацией предложено заключить договор купли-продажи, понесенные судебные расходы относятся на ответчика.

Индивидуальным  предпринимателем  понесены расходы на оплату госпошлины в размере  15 040 рублей (чек от 14.08.2024) и расходы на проведение экспертизы в размере 20 000 рублей (чек от 28.11.2024), которые подлежат отнесению на ответчика в сумме               26 000 руб.

Государственная  пошлина в размере 9 040 руб., уплаченная на основании чека от 14.08.2024,  подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, между Администрацией города Смоленска (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 30.11.2002, ИНН: <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)  возникшие при заключении договора купли-продажи в отношении помещения, общей площадью 13,9 кв. м (кадастровый номер: 67:27:0020701:548),  расположенного на 1-ом этаже в доме 47 по ул. ФИО4 в городе Смоленске, в части цены продажинедвижимого имущества, изложив пункт 3.1. договора купли-продажи следующим образом:

«Продажная цена недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> этаж  составляет                   437 546 (Четыреста тридцать семь тысяч пятьсот сорок шесть) рублей (без учета НДС)».

Взыскать с Администрации города Смоленска (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 30.11.2002, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО1  (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)                     26 000 руб., в возмещение судебных расходов.

Вернуть индивидуальному предпринимателю  ФИО1  (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)    из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 9040 руб., уплаченную на основании чека от 14.08.2024, о чем выдать справку. 

Исполнительный  лист  выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи  319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.


Судья                                                                                      Ю.С. Донброва                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Ю.С. Донброва