Решение от 21 мая 2020 г. по делу № А41-95629/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-95629/19
21 мая 2020 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 мая 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания К.Ф. Ляхом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 11.01.2016, юридический адрес: 143912, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "БАЛТОРГЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 27.08.1998, юридический адрес: 143900, <...>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, <...>); Акционерное общество "МОСТРАНСАВТО" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 01.06.2019, юридический адрес: 141402, <...>; почтовый адрес: 121609, <...>); Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 24.08.2000, адрес: 143407, <...>). Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 18.05.2009 г., юридический адрес: 129090, <...>), Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 06.08.2009, юридический адрес: 143407, <...> доп. адрес: 143421, <...>, Б/Ц «Кубик», секц. В, 4 этаж)

о расторжении договора аренды земельного участка от 25.06.2001 г. № 931; о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0010202:1214 и обязании освободить участок

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 представитель по дов. № Д-203/9 от 31.12.2019 г. паспорт РФ.

от ответчика: ФИО2 представитель по дов. №. 4/2019 от 15.11.2019 г. паспорт РФ. ФИО3 представитель по дов. № 1/2020 от 17.01.2020 г. удостоверение.

от третьих лиц:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от АО «МОСТРАНСАВТО»: ФИО4 представитель по дов. № ОД-2272 от 31.12.2019 г. паспорт РФ.

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом.



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БАЛТОРГЦЕНТР" (далее - ООО "БАЛТОРГЦЕНТР", ответчик) со следующими требованиями:

- признать нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0010202:1214 по адресу: <...> около дома № 60, самовольной постройкой и обязать ООО "БАЛТОРГЦЕНТР" снести ее;

или

- признать зарегистрированное право ООО "БАЛТОРГЦЕНТР" на нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0010202:1214 по адресу: <...> около дома № 60 отсутствующим (в связи с тем, что право зарегистрировано на объект, не являющийся объектом недвижимого имущества) и обязать ООО "БАЛТОРГЦЕНТР" освободить участок от данного имущества;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.06.2001 № 931 в связи с нарушением условий использования земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010202:16 арендатором.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил суд:

- признать зарегистрированное право ООО "БАЛТОРГЦЕНТР" на нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0010202:1214 по адресу: <...> около дома № 60 отсутствующим (в связи с тем, что право зарегистрировано на объект, не являющийся объектом недвижимого имущества) и обязать ООО "БАЛТОРГЦЕНТР" освободить участок от данного имущества;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.06.2001 № 931 в редакции от 20.01.2004 в связи с нарушением условий использования земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010202:16 арендатором.

Уточнение принято судом.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, акционерное общество "МОСТРАНСАВТО", Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей Министерства имущественных отношений Московской области, Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал.

Представители ответчика возражали против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

Представитель АО «МОСТРАНСАВТО» заявленные исковые требования поддержал.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве и письменных пояснениях, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим обстоятельствам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 25.06.2001 между администрацией (далее – арендодатель) и ООО "БАЛТОРГЦЕНТР" (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 931 (далее – договор аренды от 25.06.2001) по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок площадью 2400 кв.м с кадастровым номером 50-15-010202-0016, расположенный по адресу: <...> около дома№ 60 на период оформления проектно-сметной документации и строительства торгового центра, сроком с 01.01.2001 по 31.12.2003 (п. 1.1, 3 договор аренды от 25.06.2001).

Сведения о земельном участке площадью 2400 кв.м – 30.12.2003 внесены в ГКН с присвоением кадастрового номера 50:15:0010202:16.

В дальнейшем в связи с истечением срока действия договора аренды от 25.06.2001 между администрацией (далее – арендодатель) и ООО "БАЛТОРГЦЕНТР" (далее – арендатор) заключен новый Договор аренды земельного участка от 20.01.2004 № 931 (далее – договор аренды от 20.01.2004) по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок площадью 2400 кв.м с кадастровым номером 50:15:0010202:16, расположенный по адресу: <...> около дома№ 60, для строительства и размещения торгового центра, сроком с 01.01.2004 по 31.12.2052 (п. 1.1, 3 договор аренды от 20.01.2004).

Договор аренды земельного участка от 20.01.2004 № 931 зарегистрирован в установленном законодательстве порядке, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № 50-01/15-14/2004-3 от 13.04.2004.

Администрацией по результатам муниципального земельного контроля подготовлен Акт осмотра от 23.09.2019 с приложением фототаблицы (т. 1 л.д. 9-14) из которого следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010202:16 расположено одноэтажное нежилое здание (торговый павильон) с кадастровым номером 50:15:0010202:1214 площадью 30 кв.м, земельный участок огорожен, доступ на земельный участок свободный. Часть земельного участка представляет собой заасфальтированную стоянку общественного транспорта с расположенным на нем остановочными пунктами (остановочный павильон рейсового наземного общественного транспорта) в центральной северной части земельного участка. Поверхность, на которой расположены остановочные пункты замощена тротуарной плиткой. Остальная часть земельного участка (западная часть) представляет собой поверхность, покрытую травянистым покровом, на которой произрастает древесно-кустарниковая растительность. Деятельность, связанная с размещением временного торгового центра, на земельном участке на момент осмотра не осуществлялась.

При этом торговый павильон с кадастровым номером 50:15:0010202:1214 площадью 30 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010202:16, принадлежит на праве собственности ответчику, о чем в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.

Указанные обстоятельства послужили основанием для направления в адрес ответчика предложения от 27.09.2019 № Исх-2079 о расторжении договора аренды, в связи с тем, что ООО "БАЛТОРГЦЕНТР" ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, в частности арендатор нарушает правила целевого использования/освоения земельного участка.

В указанном предложении от 27.09.2019 № Исх-2079, администрация предложила ответчику досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.06.2001 № 931.

Факт направления в адрес ответчика предложения от 27.09.2019 № Исх-2079 подтверждается почтовой квитанцией, описью вложения с отметкой Почты России.

Оставление указанного предложения без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

В силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Вас РФ от 11.01.2002 года № 66, следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса), в том случае, если указанные условия не соблюдены, то исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в том случае, если имеются основания для расторжения договора аренды, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора администрация направила в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды от 27.09.2019 № Исх-2079, в связи с чем, доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняются судом.

Между тем, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды от 25.06.2001 № 931 в редакции от 20.01.2004, администрацией не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды земельного участка от 25.06.2001 № 931 заключен на срок с 01.01.2001 по 31.12.2003.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 25.06.2001 № 931 между сторонами был заключен новый Договор аренды земельного участка от 20.01.2004 № 931, который в дальнейшем прошел государственную регистрацию.

Договор аренды земельного участка от 20.01.2004 № 931 является самостоятельной сделкой (самостоятельным договором), который имеет свой предмет, предусматривает права и обязанности сторон, содержит срок его действия и порядок определения размера арендной платы.

Надлежащих доказательство того, что Договор аренды земельного участка от 20.01.2004 № 931 заключен в рамках действия Договора аренды земельного участка от 25.06.2001 № 931 и является фактически новой редакцией ранее заключенного договора аренды в суд не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств внесения изменений в договор аренды земельного участка от 25.06.2001 № 931 или заключения дополнительного соглашения к договору, в части изложения его в новой редакции 20.01.2004 года, администрацией в материалы дела не представлено

В силу положений частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В данном случае, исходя из материалов дела, суд квалифицирует Договор аренды земельного участка от 20.01.2004 № 931 как самостоятельный договор аренды, заключенный между сторонами.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от 25.06.2001 № 931 прекратил свое действие, в связи с заключением нового договора аренды. Договор аренды земельного участка от 20.01.2004 № 931 предметом настоящего спора не является.

На основании изложенного исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 25.06.2001 № 931 удовлетворению не подлежат.

Также администрацией заявлено требования о признании отсутствующим права собственности ООО "БАЛТОРГЦЕНТР" на нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0010202:1214 и об обязании ООО "БАЛТОРГЦЕНТР" освободить участок от данного имущества.

Из п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В процессе рассмотрения спора представители истца и ответчика подтвердили факт отсутствия в настоящий момент на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010202:16 нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0010202:1214, площадью 30 кв.м. В судебном заседании представители ответчика пояснили, что указанное здание было разобрано силами ООО "БАЛТОРГЦЕНТР".

При таких обстоятельствах исковые требования в части обязания ООО "БАЛТОРГЦЕНТР" освободить участок от данного имущества удовлетворению не подлежат.

Между тем после того, как здание с кадастровым номером 50:15:0010202:1214 (принадлежащее ответчику на праве собственности) прекратило свое существование в натуре, как объект гражданских правоотношений, запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности общества на данный объект было сохранено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Администрация городского округа Балашиха осуществляет правомочия собственника в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010202:16, на котором по сведения ЕГРН располагается объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:15:0010202:1214, не существующий в реальности, требования истца в части признания отсутствующим право собственности ООО «БАЛТОРГЦЕНТР» на нежилое здание - здание склада, общей площадью 30 кв.м, с кадастровым номером 50:15:0010202:1214, местонахождение: <...> около дома № 60, подлежит удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «БАЛТОРГЦЕНТР» на нежилое здание - здание склада, общей площадью 30 кв.м, с кадастровым номером 50:15:0010202:1214, местонахождение: <...> около дома № 60.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать Общества с ограниченной ответственностью «БАЛТОРГЦЕНТР» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.



Судья Р.Ш. Бирюков