Решение от 5 июня 2020 г. по делу № А40-343012/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-343012/19-11-2699
05 июня 2020 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 29.05.2020

Полный текст решения изготовлен 05.06.2020

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОРТ» (119048, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ДОВАТОРА, ДОМ 12, ПОДВАЛ ПОМЕЩЕНИЕ IIА КОМНАТА 1-9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.01.2015, ИНН: <***>)

о взыскании 4 456 491 руб. 40 коп., о расторжении договора и возврате имущества

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности № 33-Д-770/20 от 24.04.2020, паспорт

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 20.05.2020, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд г. Москвы к ООО «ОРТ» с исковыми требованиями:

1) взыскать 4 456 491 руб. 40 коп. по договору купли-продажи недвижимости от 19.09.2017 № 59-4841, в том числе: 3 748 783, 39 руб. основного долга по ежемесячным платежам по п.3.4 Договора; 505 400, 82 руб. процентов за предоставленную рассрочку; 202 307, 19 руб. пени за просрочку платежа по п. 5.1 Договора.

2) расторгнуть договор купли-продажи от 19.09.2017 № 59-4841 на нежилое помещение площадью 109,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>; и обязать ООО «ОРТ» возвратить Департаменту городского имущества города Москвы нежилое помещение площадью 109,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Учитывая отсутствие возражений участвующих в деле лиц на переход к рассмотрению дела по существу в суде первой инстанции, суд в соответствии с п.4 ст.137 АПК РФ, п.27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №65 от 20.12.2006, завершил предварительное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции в порядке ст. 123, 136, 156 АПК РФ.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске обстоятельствам.

Ответчик письменный отзыв не представил, указал на оплату задолженности в сумме 230 816, 67 руб.

Истец представил информационный расчет задолженности на 18.05.2020, согласно которому от ответчика поступил платежа в сумме 230 816, 67 руб.; не воспользовался правом на уточнение исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя Истца, исследовав и оценив, имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 19.09.2017 между Департаментом городского имущества города Москвы (Истец, Продавец) и ООО «ОРТ» (Ответчик, Покупатель) заключен договор купли-продажи № 59-4841 на нежилое помещение площадью 109,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.1 Договора продавец - Департамент обязуется продать, а покупатель - ООО «ОРТ» обязуется принять и оплатить стоимость имущества, расположенного по адресу: <...> (далее - Объект).

Согласно пункту 3.1 Договора стоимость Объекта составляет 13 231 000 руб. 00 коп.

По условиям договора п.п. 3.1, 3.2, 3.4 ответчик принял обязательства по оплате стоимости Объекта.

Установленная договором обязанность по своевременной оплате ежемесячных платежей не исполнена ответчиком, в результате чего образовалась задолженность по оплате основного долга за период с 20.04.2018 по 31.08.2019 в размере 3 748 783 руб. 39 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора купли-продажи.

Согласно пункту 3.3 Договора на сумму денежных средств, составляющих цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат оплате начисленные проценты равные одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Задолженность по оплате процентов за период с 11.04.2018 по 02.09.2019 составляет 505 400 руб. 82 коп. (согласно представленному расчету).

Согласно пункту 5.1 Договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных 3.4 Договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/360 от ставки рефинансирования (п.3.1 Договора) за каждый день просрочки.

Задолженность по уплате неустойки (пени) за период с 20.04.2018 по 02.09.2019 составляет 202 307 руб. 19 коп, (согласно представленному расчету).

Согласно условиям Договора, в случае непоступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4. Договора, в течение 30 дней с момента исчисления срока оплаты Департамент вправе расторгнуть договор купли-продажи.

Претензией от 03.09.2019 № 33-6-335819/19-(0)-1 ответчику предлагалось оплатить имеющуюся задолженность по договору купли-продажи в течение 30 дней с момента отправки настоящей претензии, с указанием на расторжение договора в случае неоплаты.

Претензия Ответчиком не исполнена.

В связи с неоплатой задолженности в установленные сроки, истцом заявлены исковые требования.

Вместе с тем, истец требует расторжения Договора и выселения ответчика из занимаемых помещений, при этом истцом не учтено.

По смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. (абз.1 п.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.(абз.3, п.4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»).

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. (абз.1 п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).(абз.4 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. (абз.1 п.7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Как указано в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Присуждение имущества в натуре не исключает дополнительных денежных взысканий со сторон обязательства по правилам о неосновательном обогащении (например, для компенсации возникшего обременения либо в порядке расчетов по погашению внесенного аванса, возврата уплаченного покупателем в счет стоимости вещи).

Поскольку, при расторжении Договора купли-продажи недвижимой вещи, объект сделки подлежит возврату продавцу, то следует признать отсутствие эквивалентности встречного представления продавца в отношении совершенных покупателем (до момента прекращения правоотношения) платежей.

Таким образом, при расторжении договора купли-продажи недвижимой вещи, покупатель неоплаченной недвижимой вещи обязан произвести ее возврат продавцу, при этом продавец не вправе требовать оплаты стоимости объекта расторгнутого договора.

Право продавца требовать расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества закреплено в договоре и предусмотрено законом, при этом способ защиты нарушенного права принадлежит истцу.

При этом положение п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, не может быть истолковано, как исключающее право продавца требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017))

Законодателем предусмотрено только одно исключение, когда продавец не вправе требовать возврата проданного товара (п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ), это когда сумма полученных от покупателя платежей, превышает половину цены товара.

Таким образом, неоплата покупателем приобретенного имущества относится существенному нарушению условий договора купли-продажи (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27), договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Применительно к рассматриваемому спору, учитывает, что Департаментом заявлены взаимоисключающие требования о расторжении Договора и взыскании выкупных платежей, в связи с чем, суд приходит к выводу о том что ответчиком допущен нарушение условий обязательства являющиеся существенными.

С учетом изложенного, суд считает необходимым расторгнуть договор купли-продажи от 19.09.2017 № 59-4841 на нежилое помещение площадью 109,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Принимая во внимание, что с момента отказа от договора денежное обязательство покупателя трансформируется в не денежное по возврату имущества, в связи с чем, требование о взыскании задолженности по оплате стоимости недвижимости, приобретенной по расторгнутому договору, подлежит отклонению. При этом суд удовлетворяет требование об обязании ООО «ОРТ» возвратить Департаменту городского имущества города Москвы нежилое помещение площадью 109,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кроме того, представленный Истцом процентов и пени судом проверен и признан обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Учитывая изложенное, на основании ст. ст. 8, 9, 11, 12, 307, 309, 310, 330, 454, 450, 452, 489 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 4, 49, 64, 65, 71, 101, 102, 110, 167-171, 180-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОРТ» в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 505 400 (пятьсот пять тысяч четыреста) руб. 82 коп. проценты, 202 307 (двести две тысячи триста семь) руб. 19 коп. пени.

Расторгнуть договор купли-продажи от 19.09.2017 № 59-4841 на нежилое помещение площадью 109,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Обязать ООО «ОРТ» возвратить Департаменту городского имущества города Москвы нежилое помещение площадью 109,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОРТ» в доход Федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 23 154 (двадцать три тысячи сто пятьдесят четыре) руб. 16 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья В. Г. Дружинина