Решение от 11 июля 2025 г. по делу № А56-18068/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-18068/2025
12 июля 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровым И.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 781401001);

заинтересованное лицо: Администрация Приморского района Санкт-Петербурга (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 781401001);

третьи лица:

- общество с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЭКСПЛУАТАЦИЯ И СЕРВИС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2024, ИНН: <***>, КПП: 781401001);

- Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга (г. Санкт-Петербург, ОГРН: 1037867000115, Дата присвоения ОГРН: 11.07.2003, ИНН: 7841000298, КПП: 780601001)

о признании недействительными действий государственного органа,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 24.06.2025,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» (далее - Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании незаконными действия Администрации Приморского района по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга, лот №1 г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Ланское, набережная Чёрной речки, дом 35, строение 1 (извещение №22000188480000000053), о признании незаконными результаты открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга, лот №1 г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Ланское, набережная Чёрной речки, дом 35, строение 1, оформленные протоколом № №22000188480000000053-03 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 28.02.2025 (извещение №22000188480000000053).

Определением от 06.03.2025 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Определением от 06.03.2025 приняты меры по обеспечению заявления в виде приостановления действия Протокола от 28.02.2025 №22000188480000000053-03 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенном на территории Приморского района Санкт-Петербурга, по адресу: Санкт-Петербурга, набережная Чёрной речки, дом 35, строение 1, в соответствии с которым установлен победитель (извещение от 16.01.2025 № 22000188480000000053).

Определением от 10.04.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, – общество с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЭКСПЛУАТАЦИЯ И СЕРВИС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»; Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга

В судебное заседание 24.06.2025 явились представители сторон.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

27.12.2024 Застройщиком общество с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЛЕГЕНДА ЧЕРНОЙ РЕЧКИ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Ланское, наб. Чёрной речки, дом 35, строение 1 (далее- МКД), что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2024 № 78-15-33-2024.

Во исполнение обязанностей, установленных частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ между застройщиком и ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» имеющим лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами №78-000260, выданная Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга 30.04.2015, заключен договор управления от 01.01.2025 № Д01-01/25, согласно которому ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» оказывает услуги по управлению МКД. В этот же день МКД передан управляющей компании для осуществления своих функций.

16.01.2025 Администрацией Приморского района Санкт-Петербурга на ГИС ТОРГИ https://torgi.gov.ru/ опубликовано Извещение № 22000188480000000053 открытый конкурс по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга, лот №1 г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Ланское, набережная Чёрной речки, дом 35, строение 1. В соответствии с которым: дата начала подачи заявок: «16» января 2025 года. Дата и время окончания подачи заявок: 11 часов 00 минут «18» февраля 2025 года. Вскрытие конвертов с заявками назначено в 11 часов 00 минут «18» февраля 2025 года. Процедура рассмотрения заявок в срок, не превышающий 7 рабочих дней со дня вскрытия конвертов с заявками. Рассмотрение заявок назначено в 11 часов 00 минут «27» февраля 2025 года. Конкурсная процедура назначена в 11 часов 00 минут «28» февраля 2025 года.

В период с 20.01.2025 по 07.02.2025 в МКД проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором выбран способ управлению домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации утверждено ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ», утверждены форма и условия договора управления многоквартирным домом, подлежащим к заключению с ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ», что подтверждается протоколом от 10.02.2025 № 1/2025. Также заключен договор управления и дополнительное соглашение по обслуживанию машино-мест с лицом, владеющим более 50% площадей помещений в многоквартирном доме, во исполнение данного протокола.

Данный протокол общего собрания вместе с листами реестра заключенных договоров управления и реестра заключенных дополнительных соглашений на обслуживание машино-мест и вспомогательных помещений автостоянки предоставлен в Администрацию Приморского района Санкт-Петербурга 11.02.2025 (исх. от 10.02.2025 №И80-02/25) в целях подтверждения прав ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» на управление МКД и отмены открытого конкурса.

14.02.2025 в Администрацию Приморского района направлено Распоряжение ГЖИ о внесении сведений о многоквартирных домах в реестр лицензий субъекта Российской Федерации - Санкт-Петербург, в отношении данного МКД, в соответствии с которым МКД включен в раздел реестра лицензий, содержащий сведения о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ», а также указано на наличие технической ошибки в технической документации в отношении площадей помещений, как также самостоятельного основания для отмены конкурса.

Несмотря на это, Администрацией Приморского района Санкт-Петербурга открытый конкурс в отношении данного МКД не отменен, все процедуры проведены, о чем составлены соответствующие протоколы.

28.02.2025 на сайте https://torgi.gov.ru/new/Dublic/notices/view/2200018848000000005J опубликован ПРОТОКОЛ №22000188480000000053-03 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами (Извещение о проведении торгов №22000188480000000053).

В соответствии с которым, на основании пункта 71 постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» победителем конкурса признано Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Эксплуатация и сервис объектов недвижимости» (ИНН <***> КПП 781401001).

Заявитель указывает, что данный конкурс, а также все составленные в рамках него протоколы, главным образом, протокол № 22000188480000000053-03 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 28.02.2025 нарушает действующее законодательства, а также его права и законные интересы

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно части 7 статьи 46 ЖК РФ в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 153 ЖК РФ, статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статьи 12 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) до передачи вновь построенного помещения иному лицу функции правообладателя помещения исполняет Застройщик.

Из материалов дела следует, что каких-либо сведений о регистрации права собственности на помещения в спорном МКД за другими лицами не имеется.

Согласно части 1 статьи 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ)

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Права собственника помещений осуществляет застройщик, который в ситуации отсутствия сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе участвовать в выборе способа управления домом путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом общего собрания собственников помещения, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у Администрации не имелось.

В соответствии с пунктом 39 Правила № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее - Правила № 75), в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Из материалов дела следует, что данное условие соблюдено, подтверждающие документы в надлежаще заверенных копиях представлены Заявителем 11.02.2025 в общий отдел Администрации. Представленный 11.02.2025 в Государственную жилищную инспекцию Протокол общего собрания собственников от 10.02.2025 МКД №1/2025 составлен по результатам общего собрания собственников помещений в котором принимало участие общество с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЛЕГЕНДА ЧЕРНОЙ РЕЧКИ», как Застройщик и единственный собственник объекта на момент проведения собрания.

Кроме этого, согласно п. 40 Правил № 75 не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса:

а) всех собственников помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, -. на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте;

б) всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче (далее - лица, принявшие помещения), в случае, указанном в части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления лицами, принявшими помещения, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте.

Однако, Заявитель указывает, что Администрацией данный пункт Правил № 75 не соблюден, что также повлекло нарушение законодательных требований, прав ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» и собственников МКД.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений. Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов входит государственная пошлина. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Администрации Приморского района по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом многоквартирным домом, расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга, лот №1 г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Ланское, Лисичанская улица, дом 22, строение 1 (извещение №22000188480000000054), признать незаконными результаты открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга, лот №1 г. Санкт: Петербург, муниципальный округ Ланское, Лисичанская улица, дом 22, строение 1 (извещение №22000188480000000054), оформленные протоколом №22000188480000000054-03 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 28.02.2025 (Извещение о проведении торгов №22000188480000000054).

Взыскать с Администрации Приморского района Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.