Решение от 24 июня 2018 г. по делу № А56-30756/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30756/2018
25 июня 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 25 июня 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Закрытое акционерное общество «Арнор-Инвест-Сервис»

ответчики: 1) Администрация Приморского района Санкт-Петербурга, 2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

третьи лица: 1. общество с ограниченной ответственностью «Падамс», 2. ФИО2, 3. ФИО3, 4. ФИО4 в лице его законного представителя ФИО2, 5. ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО2, 6. ФИО6 в лице ее законного представителя ФИО2,

об обязании,

при участии

от истца: представитель ФИО7, на основании доверенности от 29.03.2017

от ответчиков: 1. представитель ФИО8, на основании доверенности от 09.01.2018, 2. представитель не явился, извещен,

от третьих лиц: 1. представитель ФИО9, на основании протокола от 16.10.2014, 2 - 6 не явились, извещены,

установил:

В рамках дела № А56-43648/2017 Администрация Приморского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Арнор-Инвест-Сервис» (далее – Общество, ЗАО «АИС») о расторжении договора о предоставлении аварийных квартир от 24.11.1998 № 17-И/К-000001 и выселении из квартир № 16 и № 17 по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 49.

Общество предъявило встречный иск об обязании Администрации в течение месяца со дня вступления в силу решения суда оформить соглашение о распределении прав на объект и протокол взаиморасчетов по пятому этапу работ по договору № 17- и/к000001 о предоставлении аварийных квартир <...> на инвестиционных условиях от 24.11.1998, обязании в течение месяца со дня вступления в силу решения суда передать в собственность по акту приема-передачи квартиры № 16 и № 17 по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 49.

Определением от 19.03.2018 суд выделил в отдельное производство требование Общества об обязании Администрации в течение месяца со дня вступления в силу решения суда оформить соглашение о распределении прав на объект и протокол взаиморасчетов по пятому этапу работ по договору № 17-и/к000001 о предоставлении аварийных квартир <...> на инвестиционных условиях от 24.11.1998, обязании в течение месяца со дня вступления в силу решения суда передать в собственность по акту приема-передачи квартиры № 16 и № 17 по адресу: Санкт- Петербург, наб. Черной речки, д. 49; привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), общество с ограниченной ответственностью «Падамс» (далее – ООО «Падамс»).

Определением 10.04.2018 суд исключил из числа третьих лиц Комитет и привлек его в качестве соответчика, кроме того, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4 в лице его законного представителя ФИО2, ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО2, ФИО6 в лице ее законного представителя ФИО2.

В судебном заседании Общество поддержало заявленные требования в полном объеме, а Администрация против их удовлетворения возражала.

ООО «Падамс» поддержало позицию истца.

Комитет и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из судебных актов по делу № А56-45280/2014, распоряжением главы территориального управления Приморского административного района Санкт-Петербурга от 15.04.1998 № 387 «О ремонте аварийных квартир ЗАО «Арнор-Инвест-Сервис» по адресу: наб. Чёрной речки, 49» ЗАО «АИС» предоставлены на инвестиционных условиях для проведения капитального ремонта аварийные квартиры №№ 4, 6, 9, 10, 14, 16, 17, 18, 19, 32, 33, 34, 38 дома № 49 по наб. Чёрной речки.

На основании указанного распоряжения 24.11.1998 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета), Администрацией и ЗАО «АИС» заключен договор № 17-И/К-000001 «О предоставлении аварийных квартир дома № 49 по наб. Чёрной речки на инвестиционных условиях» (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора Комитет обязуется предоставить, а ЗАО «АИС» (инвестор) принять и провести капитальный ремонт жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в доме 49 по наб. Черной речки (далее - квартиры) согласно приложению № 2 к договору общей площадью 1375 кв.м, в том числе жилой площадью 916 кв.м.

Согласно приложению № 2 к договору ЗАО «АИС» обязалось провести капитальный ремонт квартир №№ 4, 6, 9, 10, 14, 16, 17, 18, 19, 32, 33, 34, 38.

Пунктом 2.4 договора было предусмотрено, что по реализации инвестиционного проекта по ремонту квартир в соответствии с графиком производства ремонтных работ в собственность инвестора передается установленная договором доля отремонтированной площади (приложение № 11 к договору).

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора и расчётом распределения долей площади после капитального ремонта (приложение № 11 к договору), инвестор получает в собственность 50% отремонтированной жилой площади, что составляет 693,23 кв.м.

В соответствии с пунктом 5.1.2 договора (в редакции дополнительного соглашения № 5 от 25.03.2008) инвестор обязался предоставить Администрации жилую площадь по рыночной стоимости для расселения аварийных квартир в соответствии с приложением № 7.

Согласно пункту 5.1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 5) Администрация обязалась компенсировать затраты инвестора на предоставление жилой площади для расселения путем увеличения его доли отремонтированной площади объекта сверх причитающихся 50% площади за счет своей доли, то есть площади, подлежащей передаче в собственность Санкт-Петербурга после проведения капитального ремонта.

Согласно пункту 5.1.5 договора всего в собственность инвестора после реализации инвестиционного проекта передается вся отремонтированная площадь – 1375 кв.м - квартиры №№ 4, 6, 10, 14, 9, 16, 17, 18, 19, 32, 33, 34, 38.

Администрация обратилась к инвестору с просьбой провести ремонт квартир также и по другим адресам (письма от 17.04.2009 № 01-35/277, от 05.05.2003 № 01-35/277, от 17.07.2009 № 01-35/277, от 18.02.2010 № 01- 35/29).

Администрация предложила инвестору отремонтировать дополнительно 12 квартир общей площадью 442,4 кв.м.

В связи с указанными обращениями Администрации сторонами договора были заключены дополнительные соглашения № 4 от 25.03.2008 и № 5 от 20.05.2009 к инвестиционному договору.

Данными дополнительными соглашениями вышеуказанные квартиры были включены в инвестиционный договор, в результате чего общая площадь отремонтированных инвестором квартир составила 1829,5 кв.м, что также привело к изменению долей сторон при взаиморасчетах по договору. Доли сторон (50%) составили с учетом указанного изменения 914,75 кв.м.

Инвестор передал Санкт-Петербургу под расселение жильцов аварийных квартир дома 49 по наб. Черной речки квартиры по адресам: Малый пр. П.С., дом 1Б, кв. 45, ул. Турку, дом 19, корп. 1, кв. 163, ул. Лени ФИО10, дом 60, кв. 40, ул. Щербакова, дом 20, корп., кв. 52, пр. Металлистов, дом 25, корп. 2, кв. 42, ул. Планерная, дом 71, корп. 3, кв. 97 (6 квартир) общей площадью 367кв.м.

С учетом компенсации по пункту 5.1.3 договора доля инвестора должна составлять 1397,75 кв.м (914,75+483).

По итогам выполнения договора инвестору были переданы в собственность квартиры в доме 49 по наб. Черной речки общей площадью 1271,1 кв.м (с учетом квартир № 16 и № 17, которые до настоящего времени не оформлены в собственность инвестора).

Таким образом, задолженность Санкт-Петербурга перед инвестором составила 126,65 кв.м (1397,75-1271,1).

В акте сверки от 30.11.2010 указан размер задолженности Санкт-Петербурга перед инвестором по метражу – 137,3 кв.м. Данное расхождение обусловлено тем, что при составлении указанного акта сверки задолженностью Санкт-Петербурга перед инвестором стороны признавали также и превышение доли Санкт-Петербурга сверх причитающихся ему 50% отремонтированной жилой площади (10,65 кв.м). В этом случае задолженность составила: 126,65+10,65=137,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.5 договора передача отремонтированных квартир в собственность инвестора оформляется отдельными соглашениями с Комитетом.

Согласно пункту 4.6.3 договора по окончании каждого этапа капитального ремонта в соответствии с пунктом 4.4.1 договора Комитет обязан оформить протокол взаиморасчетов по договору и выдать инвестору необходимые документы для оформления инвестором права собственности на жилые помещения.

Пунктом 4.6.4 договора предусмотрена обязанность Комитета содействовать Администрации и инвестору в регистрации прав соответствующих долей собственности жилых помещений в соответствии с условиями договора.

Как указывает истец, после завершения им работ по пятому этапу (ремонт квартир №№ 16 и 17 по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 49, а также ремонт квартир по письмам Администрации в соответствии с пунктом 5.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 5) и приемки Межведомственной комиссией квартир №№ 16 и 17 в эксплуатацию 26.03.2010 после проведения капитального ремонта данных объектов, Комитетом в нарушение пунктов 2.5 и 4.6.3 договора не были оформлены соглашение о распределении прав на объект и протокол взаиморасчетов, который является актом передачи ЗАО «АИС» квартир, а также основанием для регистрации права собственности ЗАО «АИС» на передаваемые квартиры.

Всеми сторонами был подписан только акт сверки от 30.11.2010, в пункте 2.1 которого указано, что в соответствии с пунктом 5.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 5 в собственность ЗАО «АИС» передаются в счет 50% отремонтированной площади: двухкомнатные квартиры № 16 и № 17 по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 49.

Ссылаясь на то, что квартиры № 16 и № 17 до настоящего времени не переданы истцу, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2.1 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 24.01.1997 № 66-р «О мерах по упорядочению проведения капитального ремонта аварийного жилищного фонда», действовавшего до 04.07.2007, при передаче для проведения капитального ремонта нерасселенных, либо частично расселенных квартир, инвестор обязан передать в собственность Санкт-Петербурга жилую площадь, необходимую для расселения граждан, проживающих в квартире, передаваемой для проведения капитального ремонта.

Предоставление жилой площади для расселения граждан компенсируется инвестору путем увеличения доли передаваемой ему отремонтированной жилой площади сверх причитающихся ему 50% жилой площади.

Рыночная стоимость отремонтированной жилой площади, передаваемой в собственность инвестора сверх 50% жилой площади, должна соответствовать рыночной стоимости жилой площади, передаваемой инвестором.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного распоряжения, пунктом 5.1.3 договора предусмотрено, что затраты инвестора на предоставление жилой площади для расселения и затраты на ремонт жилой площади компенсируются путем передачи инвестору отремонтированной площади, которая в силу пункта 5.1.5 договора определена сторонами как вся отремонтированная площадь, составившая с учетом уточненных размеров ПИБ по результатам проведенного капитального ремонта 1387,1 кв.м.

Правовая оценка акту сверки от 30.11.2010 дана судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела № А56-45280/2014. Суд апелляционной инстанции указал, что данный акт не может быть признан соглашением сторон об изменении условий договора. В данном акте стороны договора определили только задолженность Санкт-Петербурга в пользу инвестора по метражу - 137,3 кв.м, а также стоимостной эквивалент площади, подлежащей передаче инвестору в силу условий договора. Апелляционный суд отклонил довод Общества о том, что дополнительными соглашениями № 4 и № 5 к договору 12 квартир по перечисленным Обществом письмам Администрации были дополнительно включены в инвестиционный договор, указав, что в действительности в пункте 5.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 5 от 20.05.2009 предусмотрено, что инвестор ремонтирует своим иждивением квартиры, переданные Администрацией в ремонт по письмам № 01-35/277 от 17.04.2009 и № 01-35/277 от 20.05.2009, то есть всего 5 квартир. Дополнительное соглашение № 4 от 25.03.2008 не содержит условий о включении в договор других квартир.

Действительно, согласно пункту 5.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 5 от 20.05.2009 инвестор обязался отремонтировать своим иждивением квартиры, переданные Администрацией в ремонт по письмам № 01-35/277 от 17.04.2009, № 01-35/277 от 20.05.2009.

Письмом от 17.04.2009 № 01-35/277 Администрация просила Общество произвести ремонтные работы по следующим адресам: Ланское <...>; Ланское <...>; Омская <...>; Омская <...>.

Письмом от 20.05.2009 № 01-35/277 Администрация просила Общество произвести ремонтные работы по адресу: ул. Шаврова, д. 9, кв. 232.

Квартиры по адресам: Серебристый бул., д. 22, корп. 3, кв. 312, и Сердобольская <...>, названные в письме Администрации от 17.07.2009 № 01-35/277 (и упомянутые в пункте 2 акта сверки от 30.11.2010, являющегося, по мнению Общества, основанием для предъявления настоящего иска) не являются предметом договора (в том числе в редакции дополнительных соглашений).

При таком положении следует признать, что требование Общества об обязании подписать соглашение о распределении прав с передачей в собственность по акту приема-передачи квартир № 16 и № 17 не основаны на заключенном договоре.

Положения распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 24.01.1997 № 66-р «О мерах по упорядочению проведения капитального ремонта аварийного жилищного фонда» не могут быть распространены на отношения сторон по ремонту квартир, не являющихся предметом спорного договора (в том числе с учетом дополнительных соглашений).

Кроме того, следует учесть, что в отношении квартиры № 16 зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 и ФИО6

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В этой связи сам по себе факт регистрации права общей долевой собственности третьих лиц на квартиру № 16 является основанием для отказа в настоящем иске в этой части.

Принимая во внимание изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, а потому в иске надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяГаленкина К.В.